城海地產(chǎn)昆明融城金階營銷策略提案(中原)

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1、融的精彩城海地產(chǎn)融城金階營銷策略提案昆明中原KunMing.08.2011本報(bào)告僅供客戶內(nèi)部使用。在獲得中原地產(chǎn)書面許可之前，本報(bào)告的任何部分都不可被擅自引用、復(fù)制和傳播。?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport

2、1匯報(bào)說明謹(jǐn)呈城海地產(chǎn)昆明中原非常榮幸參與融城金階項(xiàng)目競標(biāo)，感謝城海地產(chǎn)及云南城投對(duì)我司的肯定和信任！融城金階項(xiàng)目作為云南城投首個(gè)即將入市的二級(jí)市場開發(fā)項(xiàng)目，中原深知其意義重大。為此，我方投入大量資源，并組織調(diào)研小組實(shí)地到現(xiàn)場調(diào)研、收集相關(guān)數(shù)據(jù)。因此次時(shí)間有限，本次提報(bào)多為觀點(diǎn)闡述，未盡之宜，可在匯報(bào)后進(jìn)

3、行溝通探討。?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport

4、2目標(biāo)界定：快速回款，實(shí)現(xiàn)高溢價(jià)，打造好云南城投二級(jí)市場一號(hào)作品，提升品牌影響力和品牌價(jià)值快速回款：在較短的去化周期里，品牌提升：通過本項(xiàng)目的實(shí)現(xiàn)短、中期資金回流，原計(jì)劃回開發(fā)，擴(kuò)大云南城投品牌款4.7億（按照3月份拿地），保障影響力，提升品牌價(jià)值；項(xiàng)目滾動(dòng)開發(fā)所需要的持續(xù)型經(jīng)營收益積累經(jīng)驗(yàn)：通過融城金階一期的成功開發(fā)與營銷，為通高溢價(jià)：通過合理的推售盤開發(fā)積累產(chǎn)品、銷售、招策略，實(shí)現(xiàn)35%以上的利商、營運(yùn)經(jīng)驗(yàn)。潤率。?CopyrightCentalineGro

5、up,2011Codeofthisreport

6、3目標(biāo)排序：在保證目標(biāo)利潤的前提下，快速去化，完成資金回籠是當(dāng)前工作重點(diǎn)目標(biāo)一快速回籠資金，保障現(xiàn)金流開發(fā)商資金需求目標(biāo)二持續(xù)旺銷，利潤最大化實(shí)現(xiàn)利潤預(yù)期目標(biāo)三擴(kuò)大和提升云南城投品牌影響力目標(biāo)四為后續(xù)城投多個(gè)項(xiàng)目營銷積累經(jīng)驗(yàn)?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport

7、4知己知彼，百戰(zhàn)不殆！營銷分析思路開發(fā)目標(biāo)項(xiàng)目情況市場格局我們需要從項(xiàng)目的價(jià)值出發(fā)，將項(xiàng)目臵身與市場競爭格局中，帶著發(fā)展的眼光去思考和分析項(xiàng)目存在的問題。?CopyrightCentalineGroup,2

8、011Codeofthisreport

9、5Part1市場解讀?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport

10、6宏觀政策住宅政策不斷縮緊，商業(yè)地產(chǎn)受影響相對(duì)較小3次加息2、4、7月大幅提高貸款利率，增加按揭成本；6次上調(diào)準(zhǔn)備金1—6月房地產(chǎn)行業(yè)出現(xiàn)融資困難，《國務(wù)院關(guān)于堅(jiān)決遏制部分城市房價(jià)過快上漲的通知》且將越來越難《云南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》《昆明市加強(qiáng)商品房預(yù)售管理的通知》強(qiáng)化地方政府對(duì)遏制房價(jià)的責(zé)任；《關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的實(shí)施意見》差別化信貸引導(dǎo)需求；7大指導(dǎo)文件《昆明市商品

11、住房限購政策工作實(shí)施細(xì)則的通知》購房不足5年者，轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅按銷售《云南省商品房銷售明碼標(biāo)價(jià)實(shí)施細(xì)則（試行）》收入全額征收；《云南省人民政府關(guān)于進(jìn)一步做好房地產(chǎn)市場調(diào)控工作的意見》二套房首付款比例不低于60%（新“省十條”）.保障房用地供應(yīng)不低于總量的70%7層以下限發(fā)預(yù)售證；昆明今年建保障房11萬套公租房建設(shè)成為重點(diǎn)杜絕一切提前收費(fèi)；昆明今年建10萬套保障房10月30日前全部開工限購令；昆明市11.4萬套保障房建設(shè)擬定時(shí)限28日，我市召開昆明保障明碼標(biāo)價(jià)；性住房建設(shè)工作專題推進(jìn)會(huì)。市委副書記、市長張祖林強(qiáng)調(diào)，今年114352套住房保障性安居工程必須按期完成，云南省

12、保障房安居工程指導(dǎo)意見12萬套保障性住房年底完成投資60%，6條保障房信息昆明12萬套保障房10月前開工竣工30%。昆明公示主城首批保障房用地5地塊面積772畝?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport

13、7一級(jí)市場2010年下半年—2011年上半年土地供應(yīng)量驟增，土地市場出現(xiàn)量價(jià)齊高之勢2007-2011年5月整體供應(yīng)量及供應(yīng)面積（畝）2007-2011年5月商品房一級(jí)市場供應(yīng)量（宗）?從2010年下半年開始，政府出臺(tái)的房地產(chǎn)調(diào)控政策同時(shí)對(duì)土地市場產(chǎn)生了較大影響，土地供應(yīng)量驟增；?2011年5月集中供應(yīng)270塊土地，

14、共16000畝，一方面可緩解政府資金壓力，另一方面，政府從一級(jí)市場方面入手增大未來商品房的供應(yīng)，也對(duì)抑制房價(jià)過快上漲起到積極作用。?CopyrightCentalineGroup,2011Codeofthisreport

15、8一級(jí)市場2011年上半年土地以南市區(qū)為主，南市區(qū)潛在供應(yīng)巨大，未來區(qū)域競爭日趨激烈上半年各區(qū)域土地交易狀況上半年各月土地成交走勢?上半年，土地供應(yīng)量約為2010年全年的1.9倍，土地成交量約為2010年全年成交量的2倍；?新國八條提出全年土地放量不低于上年的2倍，政策方向得以實(shí)施，根據(jù)開發(fā)進(jìn)度，未來1—3年內(nèi)商品房供應(yīng)量將大幅增加；?Copyr

16、ightC