煙臺(tái)牟平半島藍(lán)灣推廣策略提案

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1、——成都蜂動(dòng)力房地產(chǎn)營(yíng)銷代理有限公司一、宏觀市場(chǎng)分析?規(guī)定對(duì)個(gè)人購(gòu)買普通存量住宅免收購(gòu)房者房屋登記費(fèi)和交易手續(xù)費(fèi)。?對(duì)個(gè)人購(gòu)買市區(qū)范圍內(nèi)90平米以下普通商品住宅的，按其所繳納地方的契稅數(shù)額的60%給予補(bǔ)貼；對(duì)購(gòu)買90平米以上、144平米以下普通商品住宅的，按其所繳納地方的契稅數(shù)額的30%給予補(bǔ)貼。?放寬住房公積金貸款政策。新建商品房住房公積金貸款額度由20萬提高到30萬，貸款最長(zhǎng)期限由20年延長(zhǎng)到30年；二手房住房公積金貸款額度由10萬提高到20萬，貸款最長(zhǎng)期限由10年延長(zhǎng)到20年。金融危機(jī)——消費(fèi)力下降房地產(chǎn)調(diào)控——行業(yè)萎縮房地產(chǎn)投資性產(chǎn)品調(diào)控——房地產(chǎn)投資性需求減弱本項(xiàng)目在大市場(chǎng)環(huán)

2、境不好的情況下，若以投資功能搶占市場(chǎng)比較困難二、項(xiàng)目?jī)r(jià)值分析不算太壞的建筑外觀，被裸露的空調(diào)機(jī)位磨滅了僅有煙臺(tái)國(guó)際高爾夫俱樂部的姿色五星級(jí)酒店的裝修投入理念，取代不了五星級(jí)的酒店黃金海岸的設(shè)計(jì)理念（衛(wèi)生間合理性的思考）不協(xié)調(diào)養(yǎng)馬島首席度假區(qū)裙樓休閑商業(yè)配套煙威高速公路、濱海大道50平米左右的標(biāo)間就產(chǎn)品本身而言，立面單調(diào)平實(shí)，缺乏質(zhì)感，臨時(shí)添加的空調(diào)外機(jī)位缺乏檔次，整體現(xiàn)代時(shí)尚感不足，50平米標(biāo)間衛(wèi)生間馬桶超過40公斤美女帥哥均難以安然上坐。具備了一切高端物業(yè)的外部條件和較好的產(chǎn)品設(shè)想，但被幾道疤痕破壞了!正如絕色女子臉上的那道疤！見者均遺憾！三、競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析海景豪宅渡假型別墅本項(xiàng)目區(qū)域

3、內(nèi)普通公寓論產(chǎn)品：無法與“海景豪宅”比擬論功能：無法與渡假型別墅比拼論價(jià)格：與區(qū)域內(nèi)普通公寓差距較大上不去，下不來，這樣的位置很尷尬?。?！四、銷售任務(wù)銷售進(jìn)度(自開盤之日起)月份安排銷售金額(萬元)月份安排銷售金額(萬元)第一月450第八月400第二月800第九月600第三月900第十月860第四月800第十一月900第五月450第十二月900第六月350第十三月850第七月300合計(jì)8560解決思路1、尋找市場(chǎng)——避開主流市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)，尋找認(rèn)同我們的客戶2、對(duì)接市場(chǎng)——提供市場(chǎng)需求3、塑造形象——定義“非傳統(tǒng)市場(chǎng)”形象價(jià)值帶著思考上路問題15500元/㎡起在牟平區(qū)，消費(fèi)者憑什么買單？問題

4、2我們的絕對(duì)差異化是什么?問題3我們要做煙臺(tái)焦點(diǎn)，靠什么?問題4什么樣的人在買這樣的房子?問題5如果只用一句話，如何撬動(dòng)市場(chǎng)？小問題→大策略本案品牌金字塔模型C（世人眼中的標(biāo)簽）B（物理屬性）A（價(jià)格屬性）只要能滿足高層次顧客的需要，價(jià)格與質(zhì)量相比相對(duì)次要。擁有奢侈品是一種揭示自我的行為。每一種奢侈品必須擁有旗幟鮮明的性格：它與文化、價(jià)值觀、享樂主義、個(gè)人主義等觀念緊緊相連。從社會(huì)學(xué)角度解釋，這是富人劃定圈子界限、提高進(jìn)入門檻的需要。這是少數(shù)人的游戲空間索菲特酒店總統(tǒng)套房，每晚上千美金這是少數(shù)人的游戲空間希爾頓酒店的恒溫泳池，豪華到極至這是少數(shù)人的游戲空間四大貴族運(yùn)動(dòng)之首：高爾夫一卡幾

5、十萬起。曾經(jīng)滄海后游戲空間成為必需品誰(shuí)在享用——目標(biāo)人群解析——目標(biāo)人群解析煙臺(tái)，韓國(guó)、日本企業(yè)的中國(guó)基地，煙臺(tái)，成為了國(guó)際的煙臺(tái)，世界的煙臺(tái)。政府高官、企業(yè)高管、CEO、CFO、CIO……煙臺(tái)，國(guó)際化游戲正在上演目標(biāo)人群寫真日本人來了，韓國(guó)人來了，臺(tái)灣人來了……他們帶來了一場(chǎng)大人物的享樂消費(fèi)。男人衣冠楚楚，女人盛裝璀璨，侍者端著高腳杯托盤在人群中來回穿梭，顯赫、氣派、優(yōu)雅……目標(biāo)人群寫真又熟悉，又陌生，他們?cè)谀憧床灰姷娜ψ永?。但總能在這里那里，見到其身影，然而大多是背影。周圍人們，總在他的背影后艷羨、嫉妒。目標(biāo)人群寫真相對(duì)于別人的標(biāo)榜和賣弄，更看重自我人生的提升有奢華消費(fèi)習(xí)慣，但早已

6、不局限于物質(zhì)本身常出入于私人會(huì)館、國(guó)際俱樂部，形成小圈子他們是大人物他們還要什么呢？即便是這大千世界，他們都已經(jīng)全盤擁有！他們需要一個(gè)奢華游戲空間他們需要一個(gè)奢華游戲空間市場(chǎng)有需求，看我們能給市場(chǎng)帶來什么——項(xiàng)目分析——看區(qū)位左北京、右韓國(guó)，國(guó)際級(jí)旅游休閑基地，國(guó)際高爾夫球場(chǎng)內(nèi)，板塊決定檔次、位置決定價(jià)值，優(yōu)勢(shì)不言而喻。世人公認(rèn)，稀缺板塊看配套10公里專享海岸線，1萬米金沙灘海水浴場(chǎng)，27洞國(guó)際高爾夫球場(chǎng)，6000平私屬享樂會(huì)所，何以稱其奢華看戶型48平方米、58平方米、105平方米。房子不僅只是房子。房子也不一定就是用來住的。滿足了家人要求，達(dá)成了朋友期望，還需要一個(gè)空間來容納自己，

7、大小已不重要，收藏想收藏的一切。常人想入非非……不是第一居所不一定是用來住的是偶爾才回一次的行宮是總讓人惦記著的游戲空間大人物的私樂園推廣形象呼之欲出煙臺(tái)首席半島·高爾夫行宮屬性定位：源于物理USP又高于物理USP……大人物的小行宮核心溝通語(yǔ)：必須能夠作為創(chuàng)意按鈕進(jìn)行策略溝通……是的，這是大人物的世界TheworldofMr.BIG我們只需用“溝通”撬動(dòng)這個(gè)“按鈕”，就有了策略核心：煙臺(tái)首席半島·高爾夫行宮大人物的小行宮是的，這是大人物的世界品