寶龍地產(chǎn)城陽城市廣場(chǎng)商業(yè)案例

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1、青島寶龍城市廣場(chǎng)青島寶龍城市廣場(chǎng)——中國首個(gè)75萬平方米主題游樂式購物公園城市：青島在青島人口不足60萬的城陽區(qū)，建設(shè)一個(gè)75萬平方米的購物中心。青島寶龍城市廣場(chǎng)，正在展開一場(chǎng)“游在此、購在此、歡樂在此”的商業(yè)造城計(jì)劃。2樓2010-03-0914:043樓2010-03-0914:05評(píng)論：中國竟然已經(jīng)有這么大的建成開業(yè)的商業(yè)地產(chǎn)，驚訝中。而且我百度了一下，發(fā)現(xiàn)寶龍城市廣場(chǎng)在不少城市都已有或?qū)⒔?，如徐州、福州、漢陽。果然不出我所料，萬達(dá)模式已經(jīng)有了恐怕不止一個(gè)效仿者。如果按照這個(gè)規(guī)劃做，肯定會(huì)失敗。理由如下：1、整個(gè)項(xiàng)目

2、體量巨大，如果只按照一個(gè)整體項(xiàng)目來操作的話，難度太大。上海的徐家匯港匯廣場(chǎng)、太平洋百貨、東方商廈、六百、匯金百貨、美羅城6個(gè)各自獨(dú)立的商業(yè)項(xiàng)目面積全部加在一起也不過70萬㎡（包括所有寫字樓在內(nèi)）。試問僅一家寶龍城如何能夠經(jīng)營的下去？2、整個(gè)規(guī)劃布局上想當(dāng)然的將各種業(yè)態(tài)設(shè)置其中，實(shí)際上并不符合各種業(yè)態(tài)的面積需求和消費(fèi)者的購物習(xí)慣。消費(fèi)者購物要到一個(gè)建筑里面，吃飯要到另一個(gè)建筑里面，來回的路就很長(zhǎng)，不合理。更不要說如此大的面積僅僅容納一種單一的業(yè)態(tài)，勢(shì)必造成劇烈的同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)，到時(shí)候肯定會(huì)傷及自身的利益。我認(rèn)為寶龍集團(tuán)雖然在項(xiàng)目定

3、位上要打造一個(gè)城區(qū)，但是在實(shí)際規(guī)劃的時(shí)候確把它當(dāng)做一個(gè)商業(yè)項(xiàng)目在打造，背離了原來的方向。合理的規(guī)劃布局應(yīng)該將整個(gè)項(xiàng)目分成幾個(gè)獨(dú)立的小項(xiàng)目分別打造。各自項(xiàng)目形成自己的經(jīng)營風(fēng)格，自己的客戶群，在整個(gè)大寶龍城內(nèi)形成互補(bǔ)，同時(shí)各自項(xiàng)目?jī)?nèi)部又有自己的完整商業(yè)系統(tǒng)（具體形態(tài)可參照徐家匯）。作為商業(yè)70w方體量太大，必須拆分成幾個(gè)項(xiàng)目來操作商業(yè)地產(chǎn)將是另一個(gè)地產(chǎn)吸金點(diǎn)。我也考察過徐家匯商圈內(nèi)的部分業(yè)態(tài),確實(shí)需要相互獨(dú)立并又相互依存。武漢還有一個(gè)號(hào)稱世界上最長(zhǎng)步行街的——武漢世界城項(xiàng)目。我不看好寶龍城市廣場(chǎng)，我考察青島的，也看過鄭州的。目

4、前真的很慘淡（當(dāng)然與剛開業(yè)有關(guān)系）但是無論青島鄭州，他的選址都太過前瞻，無車族是很難去一次的。而且體量大，卻又分割出售，怎是非一般能耐能經(jīng)營好的？?。?！南方寶龍，北方萬達(dá)，現(xiàn)在做商業(yè)地產(chǎn)的就這兩個(gè)擴(kuò)張得很厲害。雖然有相當(dāng)?shù)娘L(fēng)險(xiǎn)，但說這個(gè)項(xiàng)目一定會(huì)失敗則有些武斷了。樓上有朋友拿上海的情況出來對(duì)比，類似徐家匯這樣的地方，但是要知道上海本身的商圈之多，業(yè)態(tài)之豐富非青島可比，但青島的相對(duì)簡(jiǎn)單的商業(yè)布局也有其不確定性，那就是一旦寶龍的運(yùn)營方式能夠贏得商戶的認(rèn)可，那么完全有可能打造一個(gè)全新的綜合商圈出來，而不一定要像徐家匯那樣分成各個(gè)

5、地塊來開發(fā)。綜合運(yùn)營的方式雖然近年來少有礙成功案例，但也不是不可以進(jìn)行嘗試，何況寶龍雖然在鄭州不怎么樣，但是在福州似乎還算成功。其實(shí)青島寶龍城市廣場(chǎng)不單單是60萬人口的成陽區(qū)的商業(yè)項(xiàng)目，而應(yīng)該打造成為青島乃至全省的綜合性地標(biāo)式項(xiàng)目，招攬更多人來消費(fèi)。業(yè)態(tài)配比上還可以更加豐富一些其實(shí)失敗不是以項(xiàng)目經(jīng)營好壞論英雄，關(guān)鍵是政府便宜給了土地，傻子買了商鋪，這樣的商業(yè)地產(chǎn)成本比住宅便宜多了，卻要賣二三倍住宅的價(jià)格。樓上的也不能這樣說啊，傻子買了商鋪，但是誰來租傻子的商鋪呢？做成了還可以，做不成了，那么大的一個(gè)項(xiàng)目，以后寶龍的名聲怎辦

6、？商業(yè)項(xiàng)目需要消費(fèi)力的支持。如果真的只有60萬的人口，哪來的消費(fèi)力？中國目前開發(fā)商貪達(dá)大的風(fēng)格沒有改變，而且俞演俞烈。青島固然是旅游之都，其中游樂部分可能對(duì)游客有點(diǎn)吸引力，至于購物部分，我想游客貢獻(xiàn)率不會(huì)有多大，況且青島非中國時(shí)尚之都。從品牌角度看，由于量體大，業(yè)態(tài)品類繁多且雜亂，對(duì)國際一線品牌的吸引及其有限。如果未來人流不理想，會(huì)出現(xiàn)個(gè)別或多個(gè)業(yè)態(tài)無法喂飽甚至挨餓的局面。難度不?。〉皇菦]有成功的可能，如果業(yè)態(tài)規(guī)劃合理，還是可以做的！既然是新城的概念，那么業(yè)態(tài)不妨再豐富一些，每一種業(yè)態(tài)根據(jù)市場(chǎng)實(shí)際情況進(jìn)行合理分割，比如銀

7、行、汽車4S店、會(huì)展中心、其他服務(wù)行業(yè)等，力求精而全！這樣可能風(fēng)險(xiǎn)相對(duì)會(huì)小一點(diǎn)！呵呵！個(gè)人愚見！大手筆！這么大的體量，風(fēng)險(xiǎn)必然巨大。主要考慮能否持續(xù)經(jīng)營的問題，第一次去我想不成問題，有太多吸引眼球的概念，但是回頭再去，就要有足夠的亮點(diǎn)和獨(dú)具一格的地方！不管你規(guī)劃的有多大，也不管你的商家多么有吸引力，也不管你的規(guī)劃多么的合理，你的運(yùn)營團(tuán)隊(duì)不行的話，你的消費(fèi)磁場(chǎng)不夠大的話，你的輻射人口不足的話，最后倒霉的是商家，吃虧的是投資者，失敗的是開發(fā)商，最后頭疼的是政府。我只是在很多項(xiàng)目建造的時(shí)候聽到了轟轟烈烈的宣傳。沒有看到開業(yè)后的紅

8、紅火火。起碼，泰山的寶龍城市廣場(chǎng)是基本失敗了。幾乎是空城一個(gè)。開發(fā)商，你的選址科學(xué)么？你的規(guī)劃合理么？你的規(guī)模適合么？請(qǐng)你細(xì)思量。不要貪大呀？勞民傷財(cái)不是好玩的喲。玩的可是老百姓的錢呀。75萬平方的巨無霸商業(yè)，因此項(xiàng)目不在市中心，無車一族到達(dá)不便利，加上青島市只有60萬人口，明顯不是此項(xiàng)目的主要客群，主