龍湖重慶龍湖睿城中式項(xiàng)目營銷方案

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1、指標(biāo)原方案現(xiàn)方案IRR35%77%12.3%18.1%凈利潤收益9.27億11.58億1項(xiàng)目成功標(biāo)尺2產(chǎn)品市場定位及產(chǎn)品研發(fā)3銷售策略4交付標(biāo)準(zhǔn)及建造標(biāo)準(zhǔn)5成本預(yù)設(shè)及預(yù)控6項(xiàng)目總體計(jì)劃1.項(xiàng)目成功標(biāo)尺⊙項(xiàng)目項(xiàng)目銷售凈利潤率≥18%⊙內(nèi)部收益率IRR≥55%⊙一次性交房成功率≥95%(別墅),其它≥98%⊙形成中式產(chǎn)品和別墅項(xiàng)目管理模板,為公司在未來多元化產(chǎn)品領(lǐng)域的競爭打下堅(jiān)實(shí)的基礎(chǔ)⊙工程質(zhì)量營銷服務(wù)業(yè)主投訴事件控制在5件以內(nèi)⊙培養(yǎng)并輸送出項(xiàng)目經(jīng)理成本經(jīng)理研發(fā)經(jīng)理營銷經(jīng)理各一名⊙PMO制度下項(xiàng)目團(tuán)隊(duì)的高效運(yùn)作,項(xiàng)目計(jì)劃達(dá)成率≥75%2.產(chǎn)品定位及產(chǎn)品研發(fā)市場分析定位市場分析1

2、.沙區(qū)05-07年市場高端物業(yè)稀缺2.08年沙區(qū)無高端物業(yè)供應(yīng)3.與富力城形成產(chǎn)品差異化競爭4.結(jié)合區(qū)域及項(xiàng)目用地條件產(chǎn)品建議：別墅、洋房、小戶型（投資）市場分析-西區(qū)市場07年各區(qū)商品房新增供應(yīng)（萬平米）186.29181.45200150101.6283.8990.60100136.3052.1246.6846.43500渝中區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)渝北區(qū)高新區(qū)北部新區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)07年各區(qū)商品房交易量（萬平米）40036531432230023320098147154110100075渝中區(qū)南岸區(qū)江北區(qū)渝北區(qū)高新區(qū)北部新區(qū)沙坪壩區(qū)九龍坡區(qū)大渡口區(qū)?07年沙區(qū)、九龍坡

3、新增供應(yīng)量占市場新增供應(yīng)總量14％;成交量占市場成交總量13％;西部兩大區(qū)域市場不夠活躍。市場分析-西區(qū)市場沙區(qū)獨(dú)立聯(lián)排疊加洋房多層小高層高層2005年0.00%0.00%0.00%4.35%8.70%13.04%73.91%2006年0.00%0.00%0.00%8.33%0.00%8.33%83.33%單間配套一房兩房三房四房及以上2005年330124828022627322比例4.50%17.03%38.23%35.84%4.39%2006年424169345732664220比例4.43%17.68%47.76%27.83%2.30%?05、06年沙區(qū)供應(yīng)樓盤供應(yīng)

4、形態(tài)市場分析-西區(qū)市場九龍坡區(qū)獨(dú)立聯(lián)排疊加洋房多層小高層高層2005年6.67%0.00%0.00%0.00%0.00%13.33%80.00%2006年4.55%0.00%0.00%4.55%0.00%9.09%81.82%另：07年九龍坡區(qū)別墅供應(yīng)占全市別墅供應(yīng)5.3%（彩云湖1號(hào)87套，西郊莊園19套。）單間配套一房兩房三房四房及以上2005年47517265753824比例25.46%9.22%35.21%28.83%1.29%2006年132834619802503162比例21.02%5.48%31.33%39.61%2.56%?05、06年九龍坡區(qū)供應(yīng)樓盤供應(yīng)

5、形態(tài)2008年預(yù)測:08年重慶別墅市場供應(yīng)2534套，其中西區(qū)（九龍坡）供應(yīng)別墅208套（彩云湖143套，西郊莊園65套），占比8%。目標(biāo)客戶分析目標(biāo)客戶分析沙區(qū)，九龍區(qū)…微電園工作人員11西區(qū)輻射的區(qū)縣客戶253大學(xué)教師4高校產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)相關(guān)者目標(biāo)客戶需求分析大學(xué)生教師區(qū)縣客戶西永微電園西區(qū)1.教授副教授級(jí)群體近1800人。07年8萬;2010年1000家西永微電園規(guī)劃2.普通教職員工約九龍坡常住90萬數(shù)量08年10萬;以上的制鞋企業(yè)人口2.8萬人。合8000人沙坪壩常住80萬09年15萬;企業(yè)和配套廠家3.專職教師約10年20萬4000人1.青年教師需求中小戶型公寓房。1.

6、外地工程人員，1.對(duì)換房需求(別墅2.中年教師和正副交通便利后帶來未來解決住房需洋房)需求商業(yè)+公寓教授級(jí)別教師需的對(duì)高端業(yè)態(tài)的求明顯。2.投資需求(商鋪求高端商品房需求2.產(chǎn)業(yè)工人需求公寓)3.未來婚育族對(duì)住普通公寓消費(fèi)房有明顯需求120間門面，約目前西區(qū)高端物業(yè)供應(yīng)1萬平米的商業(yè)學(xué)校集資房暫無暫無供應(yīng)匱乏用房1.自住投資中高1.自住投資中1.投資性商業(yè)物1.自住投資中1.自住投資中高端市場端物業(yè)高端物業(yè)業(yè)高端物業(yè)。物業(yè)。機(jī)會(huì)2.投資性的商業(yè)2.投資性的商業(yè)2.租賃單身公寓2.投資性的商業(yè)2.投資性的商業(yè)3.租賃單身公寓3.租賃單身公寓產(chǎn)品定位主城區(qū)客戶郊縣客戶

7、當(dāng)?shù)乜蛻敉顿Y客⊙西部主城⊙渝遂線上⊙在西永工⊙看好大學(xué)城發(fā)展區(qū)客戶近郊客戶作的白領(lǐng)前景和學(xué)生市場⊙改善居住⊙改善居住⊙在校老師、⊙在校部分老師和⊙喜歡學(xué)?！严矚g學(xué)校教授學(xué)生，過渡居住兼氛圍氛圍⊙改善居住投資⊙有車一族⊙有車一族主打別墅主打別墅小戶型,經(jīng)濟(jì)型別墅、洋房兼推洋房兼推洋房酒店產(chǎn)品建議面積規(guī)劃套均面積套總價(jià)建面單價(jià)業(yè)態(tài)備注(平米)(平米)(萬元)(元/平米)聯(lián)排200-250200-2508000-100005萬左右現(xiàn)代中式疊拼150-200140-1706500-8000洋房2～3萬110-20070-1