中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度

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1、中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理制度（試行）1.目的1.1構(gòu)建中海地產(chǎn)項(xiàng)目發(fā)展成本管理體系，實(shí)施全過(guò)程成本動(dòng)態(tài)管理，加強(qiáng)成本控制工作，積累經(jīng)驗(yàn)、持續(xù)改進(jìn)，不斷提高公司的競(jìng)爭(zhēng)能力。2.定義及適用范圍2.1本制度定義的項(xiàng)目發(fā)展成本，指公司房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目各環(huán)節(jié)所有成本和稅金的總和，包括：土地費(fèi)用、前期費(fèi)用、建安費(fèi)用、其他直接費(fèi)、銷(xiāo)售費(fèi)用、管理費(fèi)用、利息、稅金等，以內(nèi)部管理口徑為準(zhǔn)，不涉及對(duì)外提供信息，與會(huì)計(jì)核算口徑不完全相同。2.2適用于公司全額投資或控股項(xiàng)目的內(nèi)部成本管理，不屬此范圍的項(xiàng)目，總部結(jié)合實(shí)際情況確定其具體管理辦法。3.成本管理總體思路3.1以統(tǒng)一成本科目為前提，以全

2、過(guò)程成本管理為主線，以建安成本動(dòng)態(tài)監(jiān)控為重點(diǎn)，以建立成本經(jīng)驗(yàn)數(shù)據(jù)庫(kù)為支撐，以統(tǒng)一合約安排模式及ERP項(xiàng)目管理為手段，構(gòu)建有效的成本管理體系，1不斷完善，持續(xù)改進(jìn)。4.成本管理的做法及要求4.1組織架構(gòu)4.1.1在總部成立項(xiàng)目成本管理工作小組，小組成員由公司發(fā)展管理委員會(huì)確定，由總部主管領(lǐng)導(dǎo)、各相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人和各地區(qū)公司財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人組成，負(fù)責(zé)統(tǒng)領(lǐng)地產(chǎn)業(yè)務(wù)線的項(xiàng)目成本管理工作，并向公司發(fā)展管理委員會(huì)負(fù)責(zé)。4.1.2總部發(fā)展管理部為項(xiàng)目成本管理的日常工作機(jī)構(gòu),具體負(fù)責(zé)工作小組成員之間及工作小組與地區(qū)公司之間的聯(lián)絡(luò)等工作。4.1.3總部各部門(mén)的職責(zé)分工：投資管理部負(fù)責(zé)土地相關(guān)

3、費(fèi)用的管理，包括地價(jià)、拆遷費(fèi)、契稅、交易手續(xù)費(fèi)等費(fèi)用的目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控，負(fù)責(zé)審核監(jiān)控項(xiàng)目投資回報(bào)水平不低于可行性研究階段確立的標(biāo)準(zhǔn)。規(guī)劃設(shè)計(jì)中心負(fù)責(zé)勘察設(shè)計(jì)相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。同時(shí)，對(duì)影響建安成本的主要設(shè)計(jì)指標(biāo)（如鋼筋含量、混凝土含量等）的合理性和經(jīng)濟(jì)性提出專(zhuān)業(yè)意見(jiàn)。營(yíng)銷(xiāo)策劃中心負(fù)責(zé)營(yíng)銷(xiāo)相關(guān)費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。財(cái)務(wù)資金部負(fù)責(zé)利息費(fèi)用的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。發(fā)展管理部負(fù)責(zé)總成本、建安費(fèi)用與主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)、大配套2工程等的管理，進(jìn)行目標(biāo)控制值的審核和過(guò)程監(jiān)控。4.1.4各地區(qū)公司由財(cái)務(wù)負(fù)責(zé)人

4、統(tǒng)領(lǐng)本公司的成本管理工作，并向總部項(xiàng)目成本管理工作小組負(fù)責(zé)。4.1.5各地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)本公司架構(gòu)和部門(mén)分工，建立有效的部門(mén)成本歸口管理責(zé)任制，把目標(biāo)成本分解落實(shí)到相應(yīng)部門(mén)。4.2執(zhí)行統(tǒng)一成本科目4.2.1總部發(fā)展管理部負(fù)責(zé)制定、頒布和管理《房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本科目》，對(duì)科目名稱(chēng)、核算內(nèi)容、使用要求等做出統(tǒng)一規(guī)定，并根據(jù)實(shí)際需要進(jìn)行不定期的調(diào)整與完善。4.2.2各地區(qū)公司在成本管理的全過(guò)程中應(yīng)嚴(yán)格執(zhí)行統(tǒng)一成本科目，除非另有規(guī)定，不得自行增加或刪改?，F(xiàn)行成本科目參見(jiàn)《中海地產(chǎn)房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)項(xiàng)目成本科目（2005年11月修訂版）》（附件01）。4.3實(shí)施全過(guò)程目標(biāo)成本管理4.3

5、.1在項(xiàng)目的可行性研究、市場(chǎng)定位、規(guī)劃設(shè)計(jì)、施工等各個(gè)階段，分別建立成本控制目標(biāo)，實(shí)行全過(guò)程目標(biāo)成本管理。4.3.2對(duì)處在不同階段的項(xiàng)目，地區(qū)公司應(yīng)編制并上報(bào)成本、盈利測(cè)算資料，經(jīng)總部項(xiàng)目成本管理小組審核，公司發(fā)展管理委員會(huì)審批后，確定為下一階段成本控制的目標(biāo)值。4.3.3目標(biāo)成本的確定原則4.3.3.1不同階段目標(biāo)成本的確定原則：應(yīng)以達(dá)到規(guī)定的基準(zhǔn)盈利率為前提，以稅前成本總額為核定內(nèi)容，原則上后一階段的稅3前成本總額不得突破前一階段的總額。如果出現(xiàn)總建筑面積5％以上或分類(lèi)物業(yè)建筑面積10％以上的較大變化，則設(shè)計(jì)費(fèi)用、建安費(fèi)用等以建筑面積為計(jì)算依據(jù)的成本項(xiàng)目，應(yīng)按原

6、來(lái)確定的分類(lèi)物業(yè)單位成本，相應(yīng)調(diào)整成本總額；如果原來(lái)沒(méi)有同類(lèi)物業(yè)，或有同類(lèi)物業(yè)但物業(yè)檔次發(fā)生較大改變的，應(yīng)重新確定單位成本，相應(yīng)調(diào)整成本總額。4.3.3.2對(duì)于需要分期實(shí)施的大型項(xiàng)目，分期成本的確定原則為：土地費(fèi)用按照各期的可售面積比例進(jìn)行分?jǐn)?；建安費(fèi)用以各分期內(nèi)實(shí)際建造物業(yè)作為成本指標(biāo)核定范圍，對(duì)于公共配套設(shè)施的建安費(fèi)用不考慮進(jìn)行跨期分?jǐn)?，但在進(jìn)行盈利計(jì)算時(shí)可以按照各期可售面積或建筑面積等作為依據(jù)進(jìn)行分?jǐn)?；除土地費(fèi)用和建安費(fèi)用外的其他成本項(xiàng)目，屬各期共同發(fā)生的費(fèi)用，由地區(qū)公司以合理和便于操作的原則自行確定分?jǐn)偦鶖?shù)（如可售面積、建筑面積、土地面積、投資額或開(kāi)發(fā)周期等

7、）。4.3.3.3利息費(fèi)用的確定原則：不論資金來(lái)源的渠道，以項(xiàng)目?jī)衄F(xiàn)金流量（扣除利息費(fèi)用本身）為計(jì)算依據(jù)，采用統(tǒng)一的利率（利率由總部財(cái)務(wù)資金部確定），分季度計(jì)算至項(xiàng)目累計(jì)凈現(xiàn)金流量為零止的單利。4.3.3.4管理費(fèi)用的確定原則：對(duì)于同時(shí)開(kāi)發(fā)兩個(gè)及兩個(gè)以上項(xiàng)目（含分期項(xiàng)目）的地區(qū)公司，管理費(fèi)用應(yīng)在各項(xiàng)目之間合理分配，分配的依據(jù)同4.3.3.2，具體由各公司自行確定，但要確保分?jǐn)偟礁黜?xiàng)目的管理費(fèi)用合計(jì)等于公司全部的管理費(fèi)用。44.4管理辦法與流程4.4.1可研階段:在完成土地吸納后，地區(qū)公司應(yīng)根據(jù)實(shí)際的土地成交價(jià)重新進(jìn)行成本盈利預(yù)測(cè)，在10個(gè)工作日內(nèi)編報(bào)《項(xiàng)目成本盈