房地產(chǎn)市場與市場研究

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1、第二講房地產(chǎn)市場與市場研究LectureTwo:RealEstateMarketandMarketResearch清華大學(xué)房地產(chǎn)研究所一、房地產(chǎn)市場的概念￠房地產(chǎn)是一種特殊的商品，不可移動(dòng)性是其與勞動(dòng)力、資本以及其他類型商品的最大區(qū)別。雖然土地和地上建筑物不能移動(dòng)，但它可以被某個(gè)人或機(jī)構(gòu)擁有，并且給擁有者帶來利益，因此就產(chǎn)生了房地產(chǎn)交易行為。￠房地產(chǎn)市場￠可以理解為從事房地產(chǎn)買賣、租賃、抵押、典當(dāng)?shù)冉灰椎幕顒?dòng)場所以及一切交易途徑和形式。￠房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)學(xué)中對(duì)房地產(chǎn)市場的定義，則是指當(dāng)前潛在的房地產(chǎn)買者和賣者，以及當(dāng)前的房地產(chǎn)交易活動(dòng)。￠一個(gè)完整的房地產(chǎn)市場是由市

2、場主體、客體、價(jià)格、資金、運(yùn)行機(jī)制等因素構(gòu)成的一個(gè)系統(tǒng)。￠與一般市場相同，房地產(chǎn)市場也是由參與房地產(chǎn)交換的當(dāng)事者、房地產(chǎn)商品、房地產(chǎn)交易需求、交易組織機(jī)構(gòu)等要素構(gòu)成的。這些要素反映著房地產(chǎn)市場運(yùn)行中的種種現(xiàn)象，決定并影響著房地產(chǎn)市場的發(fā)展與未來趨勢。1二、房地產(chǎn)市場的需求與供給￠影響房地產(chǎn)市場需求的因素某類物業(yè)的單位價(jià)格￠收入的變化。一般來說，收入增加會(huì)導(dǎo)致對(duì)大多數(shù)商品需求的增加，從而使需求曲線向右平移。P￠其他商品的價(jià)格變化。畫需求曲線時(shí)經(jīng)常假設(shè)其他商品的價(jià)格保持不DD1變，但實(shí)際的市場情形并不一定是這樣。0QQ1單位時(shí)間需求數(shù)量￠對(duì)未來的預(yù)期。盡管某種商

3、品的價(jià)格不發(fā)生變化，但消費(fèi)者對(duì)未來收入、利率和購買某種商品的可能性等的預(yù)期也會(huì)影響到其對(duì)某種商品的當(dāng)前需求?！檎叩淖兓?。政府房地產(chǎn)稅收政策、住房政策的變化或城市規(guī)劃的變更，也會(huì)影響當(dāng)前的房地產(chǎn)需求。二、房地產(chǎn)市場的需求與供給￠影響房地產(chǎn)市場供給的因素每套住宅價(jià)格S2S￠房地產(chǎn)開發(fā)成本。房地產(chǎn)開發(fā)S1成本的變化會(huì)直接影響到開發(fā)P商的利潤水平，也會(huì)直接影響到其決定開發(fā)的商品房數(shù)量。0Q2QQ1新建住宅供應(yīng)量￠政府政策的變化。政府的稅收政策也會(huì)影響到房地產(chǎn)開發(fā)的成本進(jìn)而影響到商品房供給的數(shù)量。￠對(duì)未來的預(yù)期。2二、房地產(chǎn)市場的需求與供給每套住宅的價(jià)格(萬元)

4、￠房地產(chǎn)市場的機(jī)制100超額供應(yīng)(過剩)供應(yīng)75Hh￠價(jià)格機(jī)制50?E均衡價(jià)格￠競爭機(jī)制25fF￠供求機(jī)制超額需求(短缺)需求01000200030004000單位時(shí)間內(nèi)供求數(shù)量（套）價(jià)格SPP1D1(初始需求)D2QaQ1Q(年商品房供求數(shù)量)三、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)￠房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)￠總量結(jié)構(gòu)：從房地產(chǎn)市場整體出發(fā)，分析開發(fā)和銷售之間的數(shù)量結(jié)構(gòu)關(guān)系，考察房地產(chǎn)供求之間的總量差距?！閰^(qū)域結(jié)構(gòu)：分析在全國不同地區(qū)之間，房地產(chǎn)市場發(fā)育情況的差異和特點(diǎn)，考查不同區(qū)域或城市之間，房地產(chǎn)市場的開發(fā)規(guī)模、主要物業(yè)類型、房價(jià)水平和政策措施的差異。￠產(chǎn)品結(jié)構(gòu)：從經(jīng)濟(jì)發(fā)展

5、階段出發(fā)，考查房地產(chǎn)市場中住宅、寫字樓和商業(yè)用房等不同物業(yè)類型之間的投資比例關(guān)系，分析其產(chǎn)品結(jié)構(gòu)布局的合理程度。在某一物業(yè)類型內(nèi)部，也依不同的建筑形式、建造標(biāo)準(zhǔn)（如居住物業(yè)中的別墅、公寓、普通商品住宅、經(jīng)濟(jì)適用房等，每套住宅的面積、居室數(shù)等）和價(jià)格水平等，存在著產(chǎn)品結(jié)構(gòu)問題。￠供求結(jié)構(gòu)：針對(duì)某一物業(yè)類型，分析其市場內(nèi)部不同檔次物業(yè)的供求關(guān)系；并從市場發(fā)展的實(shí)際情況出發(fā)，判別各供給檔次和需求水平之間是否協(xié)調(diào)?！橥顿Y結(jié)構(gòu)：根據(jù)投資者參與市場的不同投資目的和投資方式，具體分析不同投資方式的適用空間，以及彼此之間的動(dòng)態(tài)協(xié)調(diào)關(guān)系。3三、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)￠房地產(chǎn)

6、市場細(xì)分￠地域范圍：北京亞運(yùn)村地區(qū)房地產(chǎn)市場、北京市房地產(chǎn)市場、中國房地產(chǎn)市場、東南亞地區(qū)房地產(chǎn)市場、亞洲房地產(chǎn)市場、世界房地產(chǎn)市場等。市場所包括的地域范圍越大，其研究的深度就越淺，研究成果對(duì)房地產(chǎn)投資者的實(shí)際意義也就越小。￠房地產(chǎn)類型：居住物業(yè)市場、商業(yè)物業(yè)市場（寫字樓、零售商場或店鋪、休閑旅游設(shè)施、酒店市場等）、工業(yè)物業(yè)市場（標(biāo)準(zhǔn)工業(yè)廠房、高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)用房、研究與發(fā)展用房、工業(yè)寫字樓、倉儲(chǔ)用房等市場）、特殊物業(yè)市場、土地市場等?！樵隽看媪浚阂患?jí)市場（土地使用權(quán)出讓市場）、二級(jí)市場（土地轉(zhuǎn)讓、新建商品房租售市場）、三級(jí)市場（存量房地產(chǎn)交易市場）；按照增量存

7、量的方式，將土地劃分為一級(jí)土地市場和二級(jí)土地市場，將房屋劃分為一級(jí)房屋市場（增量市場或一手房市場）和二級(jí)房屋市場（存量市場或二手房市場）?！榻灰仔问剑嘿I賣（含預(yù)售）、租賃（含預(yù)租）、抵押、保險(xiǎn)；出讓、轉(zhuǎn)讓?！槟繕?biāo)市場：低檔、中低檔、中檔、中高檔和高檔；老年住宅市場、青年公寓市場等。三、房地產(chǎn)市場結(jié)構(gòu)與市場指標(biāo)￠房地產(chǎn)市場指標(biāo)￠供給指標(biāo)：新開工量、新竣工量、房屋施工面積、空置量、滅失量等；￠需求指標(biāo)：人口、就業(yè)、收入、家庭等；￠市場交易指標(biāo)：成交量（預(yù)售量、銷售量、出租量、吸納量）、成交價(jià)格等。4四、房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)與功能￠房地產(chǎn)市場的特點(diǎn)￠房地產(chǎn)市場作為市場

8、體系的基本組成部分，具有市場的一般規(guī)律性。但房地產(chǎn)市