《綠城資本運(yùn)營案例》PPT課件

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1、——“綠城中國”變化多端的再融資手法祝立宏資本運(yùn)營的驚險(xiǎn)一躍綠城集團(tuán)是宋衛(wèi)平旗下的核心企業(yè)，成立于1995年1月，是浙江最大的民營房地產(chǎn)集團(tuán)。2002年開始異地?cái)U(kuò)張，2003年進(jìn)入上海、北京、合肥等城市。綠城集團(tuán)除了涉獵教育、足球和酒店業(yè)之外，其房地產(chǎn)主業(yè)幾乎覆蓋開發(fā)、景觀、材料等整個(gè)行業(yè)鏈。2005年以來，該集團(tuán)為追求迅速擴(kuò)張，其資金鏈一直處于比較緊繃的狀態(tài)。2005年初，綠城集團(tuán)提出的2005年銷售額目標(biāo)是60億-70億元,后確定為57億元。但是隨著宏觀調(diào)控影響的加大，綠城集團(tuán)的銷售計(jì)劃下調(diào)至47億元。2005年上半年，綠城集團(tuán)

2、銷售回款實(shí)到賬24億元，完成全年銷售額的51%。當(dāng)時(shí)綠城集團(tuán)謹(jǐn)慎表示：開發(fā)步驟會(huì)根據(jù)市場形勢作出短暫調(diào)整，適當(dāng)放慢速度。綠城資金吃緊2005年，在國家宏觀調(diào)控3個(gè)月后，綠城擴(kuò)張遇到了資金壓力，在集團(tuán)內(nèi)部發(fā)起一次融資。這種內(nèi)部發(fā)行的信托在綠城也不是首次，對內(nèi)發(fā)行的信托貸款最低數(shù)額為5萬元，不設(shè)上限，期限12個(gè)月，預(yù)計(jì)員工年收益率高達(dá)12％，到期后一次還本付息。這對解決綠城困境來說是杯水車薪，但從側(cè)面反映了內(nèi)部融資在民企融資中的普遍性。資本運(yùn)營序曲：轉(zhuǎn)變?yōu)橥馍酞?dú)資企業(yè)2005年，綠城集團(tuán)賣給注冊于英屬維爾京群島的才智控股有限公司（Ric

3、nwiseHoldingsLimited，下稱“才智控股”），轉(zhuǎn)變成外商獨(dú)資企業(yè)。而才智控股的代表、董事夏一波為宋衛(wèi)平的夫人，夏一波本人之前就是綠城集團(tuán)的董事。才智控股收購綠城集團(tuán)，屬于老板宋衛(wèi)平的一個(gè)資本操作。真正的主角：綠城中國控股有限公司綠城中國控股有限公司是一家早已注冊于開曼群島的有限責(zé)任公司，其54%、39%和7%的股權(quán)分別由宋衛(wèi)平、壽柏年以及宋的夫人夏一波通過各自的全資bvi注冊公司deltahouse、profitwise及wisearn持有。2005年11月，綠城中國控股有限公司和才智控股有限公司實(shí)施換股，完成境外重

4、組。　　至此，境內(nèi)境外的重組全部完成，以綠城中國控股有限公司為母體的紅籌上市的公司結(jié)構(gòu)形成。這樣就形成了綠城中國控制才智控股，才智控股控制國內(nèi)的整個(gè)綠城集團(tuán)（包括上海綠宇、綠城房地產(chǎn)、杭州九溪等30多家附屬和聯(lián)營公司）的局面。文件披露：通過被收購，綠城集團(tuán)的投資總額由3億元增至11億元，注冊資本由1億元增至5億元。注冊資本增資部分由投資者才智控股以美元現(xiàn)匯于公司營業(yè)執(zhí)照變更之日起3個(gè)月內(nèi)繳付15%，余額于公司營業(yè)執(zhí)照變更之日起2年內(nèi)繳清。綠城集團(tuán)轉(zhuǎn)變?yōu)橥馍酞?dú)資企業(yè)，宋衛(wèi)平的目的就是謀求旗下房地產(chǎn)企業(yè)2006年在香港聯(lián)交所上市。綠城

5、的資本化之路:15個(gè)月內(nèi)嘗試7種融資方式2006年1月開始，15個(gè)月時(shí)間內(nèi)，綠城連續(xù)實(shí)施從可轉(zhuǎn)債、IPO到定息高級票據(jù)融資、配股融資、銀團(tuán)貸款、發(fā)行美元及人民幣可轉(zhuǎn)債等多種融資方式，玩轉(zhuǎn)資本市場，完成了從盛傳的資金緊張到坐擁數(shù)十億美元現(xiàn)金的“驚險(xiǎn)一躍”。2006年1月18日尚未上市的綠城獲得JP摩根及美國基金StarkInvestment作為戰(zhàn)略投資者入股2000萬美元，同時(shí)發(fā)行1.3億美元的可轉(zhuǎn)換債券在新加坡證券交易所掛牌上市。這是“首次公募前可轉(zhuǎn)換債券融資結(jié)構(gòu)”在中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)融資中的首次運(yùn)用。這次融資，不僅解決了當(dāng)時(shí)綠城急

6、需的儲(chǔ)備土地資金問題，兩家國際知名機(jī)構(gòu)投資者的進(jìn)入，還為綠城下一步成功公募營造了非常正面的氣氛。2006年7月13日借力戰(zhàn)略投資者入股，以及可轉(zhuǎn)債在新加坡上市，“綠城中國”在香港聯(lián)交所主板成功掛牌上市，通過IPO成功集資3.5億美元。美國華平投資、老虎基金、新加坡淡馬錫、渣打銀行亞洲基金等投資機(jī)構(gòu)都成為綠城股東，渣打更以策略性股東身份入股3.9億元。這一步，不僅為其再次融入巨額資金，也為其下一步定息高級票據(jù)融資創(chuàng)造出更好的條件。綠城中國股價(jià)走勢（截止2008年5月29日）2006年11月上市不足4個(gè)月，又開始了一次大規(guī)模再融資計(jì)劃：

7、發(fā)行7年到期的約4億美元的高息債券，融資規(guī)模超過其IPO時(shí)的26.7億港元。通過股東貸款和向內(nèi)地子公司注資兩種方式進(jìn)入綠城的內(nèi)地房地產(chǎn)項(xiàng)目。高息發(fā)債與配股、可轉(zhuǎn)債比，不會(huì)稀釋公司股權(quán)，也不會(huì)攤薄現(xiàn)有股東的回報(bào)；不用在兩三年內(nèi)著急還債；隨著人民幣升值將來美元還債還會(huì)減少支出。2007年5月7日香港上市公司——綠城中國控股有限公司（股票代碼：3900）通過瑞銀及摩根大通，以每股16.35港元配售1.415億股，集資23.1億港元。2007年5月15日綠城中國再度宣布發(fā)行本金總額為人民幣23.1億元(約23.47億港元)的可換股債券，2

8、011年到期，根據(jù)初步換股價(jià)22.14港元及假設(shè)全數(shù)轉(zhuǎn)換債券，債券將可轉(zhuǎn)換為1.06億股，占擴(kuò)大后股本約6.51%。2007年10月24日綠城中國宣布已簽署8.5億元人民幣的銀團(tuán)貸款，內(nèi)容為與4家銀行簽訂為期39個(gè)月之銀團(tuán)貸款協(xié)議，籌