合富輝煌-西街商業(yè)定位方案

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1、西街商業(yè)定位方案8/17/20211目錄第一篇商業(yè)市場(chǎng)分析第二篇商業(yè)個(gè)案分析第三篇社區(qū)商業(yè)定位思路第四篇業(yè)態(tài)規(guī)劃建議第五篇招商營(yíng)銷篇8/17/20212第一篇商業(yè)市場(chǎng)分析8/17/20213長(zhǎng)沙整體宏觀市場(chǎng)概要看城市2006年，長(zhǎng)沙市商業(yè)地產(chǎn)向品牌化、規(guī)模化、郊區(qū)化、開放型、人防型發(fā)展，不斷更新?lián)Q代，趨向規(guī)范與成熟。2005年7月《長(zhǎng)沙市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)布局規(guī)劃》定案，長(zhǎng)沙商業(yè)未來15年的發(fā)展有了更明晰的發(fā)展方向，基本形成與長(zhǎng)沙市社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展和對(duì)外開放水平相適應(yīng)、區(qū)域布局合理、業(yè)態(tài)結(jié)構(gòu)優(yōu)化、服務(wù)功能齊全的市區(qū)網(wǎng)點(diǎn)三級(jí)體系，板塊效應(yīng)日趨明顯。新開工面積竣

2、工面積銷售量面積(萬平米）同比增長(zhǎng)率面積(萬平米）同比增長(zhǎng)率面積(萬平米）同比增長(zhǎng)率2004年187.8759.59%170.9229.85%31.29-31.87%2005年227.8321.27%156.31-8.55%91.15191.31%2006年1-9月239.0846.97%124.9747.85%39.43-41.76%合計(jì)654.78452.2161.87數(shù)據(jù)來源：《長(zhǎng)沙市房地產(chǎn)開發(fā)預(yù)警預(yù)報(bào)信息系統(tǒng)》8/17/20214數(shù)據(jù)顯示，2004年至2006年9月，長(zhǎng)沙市商業(yè)用房新開工面積共計(jì)654．78萬平方米，竣工面積452.2萬平方米，

3、銷售量161.87萬平方米，呈現(xiàn)出明顯的供過于求的狀況。由于零售業(yè)競(jìng)爭(zhēng)加劇，導(dǎo)致數(shù)個(gè)管理不善的(或是定位不準(zhǔn)的)大型商場(chǎng)、寫字樓暫時(shí)停業(yè)以重新定位或裝修，也有部分商場(chǎng)、寫字樓縮減零售樓面，改做其他用途。綜合市場(chǎng)調(diào)研可了解到，從2006年開始的往后三年之內(nèi)，長(zhǎng)沙市商業(yè)物業(yè)將歷經(jīng)一個(gè)放量的高潮期。8/17/202152006年至2007年重點(diǎn)純商業(yè)物業(yè)面市情況項(xiàng)目名稱業(yè)態(tài)純商業(yè)建筑面積（平米）推貨時(shí)間所屬區(qū)域上河國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)Shoppingmall15000006年上半年推出城東諾亞方舟裙樓商業(yè)420006年上半年推出城東標(biāo)志麓谷坐標(biāo)購(gòu)物中心700006年

4、上半年推出河西麓谷山水茗園茶葉市場(chǎng)專業(yè)市場(chǎng)3000006年上半年推出星沙楚天家園裙樓商業(yè)1800006年上半年推出星沙星沙湘繡城專業(yè)市場(chǎng)10000006年上半年推出星沙財(cái)富金銀匯百貨3500006年上半年推出,經(jīng)營(yíng)商“新世界百貨"06年10月開業(yè)五一商圈美林銀谷裙樓商業(yè)1100006年下半年推出河西市府新大陸銀座購(gòu)物中心2200006年下半年推出五一商圈嘉頓新天地裙樓商業(yè)1300006年下半年推出五一商圈建鴻達(dá)現(xiàn)代公寓裙樓商業(yè)620006年下半年推出伍家?guī)X商圈坡子街商業(yè)街商業(yè)街10355006年下半年推出五一商圈中天廣場(chǎng)裙樓商業(yè)2300006年下半年推

5、出五一商圈東門天廈裙樓商業(yè)5186預(yù)計(jì)07年上半年推出城東8/17/20216銀港水晶城購(gòu)物中心30000預(yù)計(jì)07年上半年推出城東碧桂園威尼斯城社區(qū)型商業(yè)20000預(yù)計(jì)07年上半年推出星沙上庭苑商業(yè)街、裙樓商業(yè)7000預(yù)計(jì)07年初推出紅星商圈BOBO天下城裙樓商業(yè)22000預(yù)計(jì)07年上半年推出城南東一國(guó)際商業(yè)廣場(chǎng)裙樓商業(yè)45000預(yù)計(jì)07年上半年推出東塘商圈上城金都裙樓商業(yè)21000預(yù)計(jì)07年上半年推出五一商圈伍家?guī)X生活廣場(chǎng)商業(yè)街15000預(yù)計(jì)07年上半年推出伍家?guī)X商圈長(zhǎng)沙奧林匹克花園（商業(yè)魅都）運(yùn)動(dòng)MALL、酒店、購(gòu)物83000預(yù)計(jì)07年推出紅星商圈

6、天佑國(guó)際裙樓商業(yè)10967預(yù)計(jì)07年推出火車站商圈新楚麓山才苑裙樓商業(yè)17700預(yù)計(jì)07年推出榮灣鎮(zhèn)商圈岳麓現(xiàn)代城裙樓商業(yè)24000預(yù)計(jì)07年推出榮灣鎮(zhèn)商圈匯富中心裙樓商業(yè)9400預(yù)計(jì)07年推出市中心區(qū)域中信新城Shoppingmall100000預(yù)計(jì)07年推出大托商圈標(biāo)志商務(wù)中心湘府中路40000預(yù)計(jì)07年下半年推出紅星商圈合計(jì)9732038/17/20217從調(diào)查數(shù)據(jù)中可看出，長(zhǎng)沙市純商業(yè)物業(yè)近兩年推向市場(chǎng)的貨量有所增長(zhǎng)，但漲幅較為平緩。作為投資物業(yè)風(fēng)險(xiǎn)較高的商業(yè)物業(yè)來講，開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)也相當(dāng)謹(jǐn)慎，盡管如此，這兩年推向市場(chǎng)的典型純商業(yè)項(xiàng)目體量至少達(dá)到

7、973203平米以上，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈。8/17/20218本案萬家麗路人民東路京珠高速機(jī)場(chǎng)高速長(zhǎng)沙大道遠(yuǎn)大路路二環(huán)線項(xiàng)目整體交通優(yōu)勢(shì)明顯但是對(duì)舊城輻射仍有阻隔項(xiàng)目交通優(yōu)勢(shì)（項(xiàng)目臨近）萬家麗路機(jī)場(chǎng)快線二環(huán)（連通長(zhǎng)沙舊城）京珠高速（連接株洲、湘潭、岳陽(yáng)）武廣高速鐵路（在建）規(guī)劃中的客運(yùn)軌道交通（遠(yuǎn)期）劉陽(yáng)河橋建成，方便東北面消費(fèi)者項(xiàng)目交通劣勢(shì)二環(huán)及鐵路阻隔，降低了項(xiàng)目與舊城連接便利性目前項(xiàng)目與市中心的公共交通嚴(yán)重不足高嶺路未拉通,項(xiàng)目交通便利性欠缺看城市看城市看周邊8/17/20219項(xiàng)目周邊情況利項(xiàng)目周邊常住人口50萬，未來將保持較高的增長(zhǎng)項(xiàng)目周邊高檔樓

8、盤較多,且距離市中心較近項(xiàng)目品牌有一定號(hào)召力弊項(xiàng)目一期入住率較低,周邊各項(xiàng)目人氣極低項(xiàng)目周邊租