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1、西街商業(yè)定位方案9/3/20211目錄第一篇商業(yè)市場分析 第二篇商業(yè)個案分析 第三篇社區(qū)商業(yè)定位思路 第四篇業(yè)態(tài)規(guī)劃建議 第五篇招商營銷篇9/3/20212第一篇商業(yè)市場分析9/3/20213長沙整體宏觀市場概要看城市2006年，長沙市商業(yè)地產(chǎn)向品牌化、規(guī)?；?、郊區(qū)化、開放型、人防型發(fā)展，不斷更新?lián)Q代，趨向規(guī)范與成熟。2005年7月《長沙市商業(yè)網(wǎng)點布局規(guī)劃》定案，長沙商業(yè)未來15年的發(fā)展有了更明晰的發(fā)展方向，基本形成與長沙市社會經(jīng)濟發(fā)展和對外開放水平相適應、區(qū)域布局合理、業(yè)態(tài)結構優(yōu)化、服務功能齊全的市區(qū)網(wǎng)點三級體系，板塊效應日趨明顯。新開工面積竣工
2、面積銷售量面積(萬平米）同比增長率面積(萬平米）同比增長率面積(萬平米）同比增長率2004年187.8759.59%170.9229.85%31.29-31.87%2005年227.8321.27%156.31-8.55%91.15191.31%2006年1-9月239.0846.97%124.9747.85%39.43-41.76%合計654.78452.2161.87數(shù)據(jù)來源：《長沙市房地產(chǎn)開發(fā)預警預報信息系統(tǒng)》9/3/20214數(shù)據(jù)顯示，2004年至2006年9月，長沙市商業(yè)用房新開工面積共計654．78萬平方米，竣工面積452.2萬平方米，
3、銷售量161.87萬平方米，呈現(xiàn)出明顯的供過于求的狀況。由于零售業(yè)競爭加劇，導致數(shù)個管理不善的(或是定位不準的)大型商場、寫字樓暫時停業(yè)以重新定位或裝修，也有部分商場、寫字樓縮減零售樓面，改做其他用途。綜合市場調(diào)研可了解到，從2006年開始的往后三年之內(nèi)，長沙市商業(yè)物業(yè)將歷經(jīng)一個放量的高潮期。9/3/202152006年至2007年重點純商業(yè)物業(yè)面市情況項目名稱業(yè)態(tài)純商業(yè)建筑面積（平米）推貨時間所屬區(qū)域上河國際商業(yè)廣場Shoppingmall15000006年上半年推出城東諾亞方舟裙樓商業(yè)420006年上半年推出城東標志麓谷坐標購物中心700006
4、年上半年推出河西麓谷山水茗園茶葉市場專業(yè)市場3000006年上半年推出星沙楚天家園裙樓商業(yè)1800006年上半年推出星沙星沙湘繡城專業(yè)市場10000006年上半年推出星沙財富金銀匯百貨3500006年上半年推出,經(jīng)營商“新世界百貨"06年10月開業(yè)五一商圈美林銀谷裙樓商業(yè)1100006年下半年推出河西市府新大陸銀座購物中心2200006年下半年推出五一商圈嘉頓新天地裙樓商業(yè)1300006年下半年推出五一商圈建鴻達現(xiàn)代公寓裙樓商業(yè)620006年下半年推出伍家?guī)X商圈坡子街商業(yè)街商業(yè)街10355006年下半年推出五一商圈中天廣場裙樓商業(yè)2300006年下
5、半年推出五一商圈東門天廈裙樓商業(yè)5186預計07年上半年推出城東9/3/20216銀港水晶城購物中心30000預計07年上半年推出城東碧桂園威尼斯城社區(qū)型商業(yè)20000預計07年上半年推出星沙上庭苑商業(yè)街、裙樓商業(yè)7000預計07年初推出紅星商圈BOBO天下城裙樓商業(yè)22000預計07年上半年推出城南東一國際商業(yè)廣場裙樓商業(yè)45000預計07年上半年推出東塘商圈上城金都裙樓商業(yè)21000預計07年上半年推出五一商圈伍家?guī)X生活廣場商業(yè)街15000預計07年上半年推出伍家?guī)X商圈長沙奧林匹克花園（商業(yè)魅都）運動MALL、酒店、購物83000預計07年推出
6、紅星商圈天佑國際裙樓商業(yè)10967預計07年推出火車站商圈新楚麓山才苑裙樓商業(yè)17700預計07年推出榮灣鎮(zhèn)商圈岳麓現(xiàn)代城裙樓商業(yè)24000預計07年推出榮灣鎮(zhèn)商圈匯富中心裙樓商業(yè)9400預計07年推出市中心區(qū)域中信新城Shoppingmall100000預計07年推出大托商圈標志商務中心湘府中路40000預計07年下半年推出紅星商圈合計9732039/3/20217從調(diào)查數(shù)據(jù)中可看出，長沙市純商業(yè)物業(yè)近兩年推向市場的貨量有所增長，但漲幅較為平緩。作為投資物業(yè)風險較高的商業(yè)物業(yè)來講，開發(fā)商對市場也相當謹慎，盡管如此，這兩年推向市場的典型純商業(yè)項目體
7、量至少達到973203平米以上，市場競爭激烈。9/3/20218本案萬家麗路人民東路京珠高速機場高速長沙大道遠大路路二環(huán)線項目整體交通優(yōu)勢明顯 但是對舊城輻射仍有阻隔項目交通優(yōu)勢（項目臨近）萬家麗路機場快線二環(huán)（連通長沙舊城）京珠高速（連接株洲、湘潭、岳陽）武廣高速鐵路（在建）規(guī)劃中的客運軌道交通（遠期）劉陽河橋建成，方便東北面消費者項目交通劣勢二環(huán)及鐵路阻隔，降低了項目與舊城連接便利性目前項目與市中心的公共交通嚴重不足高嶺路未拉通,項目交通便利性欠缺看城市看城市看周邊9/3/20219項目周邊情況利項目周邊常住人口50萬，未來將保持較高的增長項目
8、周邊高檔樓盤較多,且距離市中心較近項目品牌有一定號召力弊項目一期入住率較低,周邊各項目人氣極低項目周邊租金不高，一般在70
