未登記房屋租賃合同的效力

《未登記房屋租賃合同的效力》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在應(yīng)用文檔-天天文庫。

1、山東省青島市房地產(chǎn)類×××號(hào)未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記房屋的租賃合同之效力探究德衡律師集團(tuán)事務(wù)所呂士威未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記房屋的租賃合同之效力探究作者：呂士威（德衡律師集團(tuán)事務(wù)所律師）內(nèi)容摘要：司法實(shí)踐中，在認(rèn)定房屋租賃合同是否有效時(shí)，有一種觀點(diǎn)認(rèn)為未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房屋不能出租，因?yàn)楦鶕?jù)《城市房地產(chǎn)管理法》的規(guī)定，房屋出租人應(yīng)當(dāng)是房屋的所有權(quán)人，而未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房屋其所有權(quán)人不明，故此類房屋租賃合同無效。本文對(duì)此持不同意見，作者將未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房屋分成三類，并對(duì)該三類房屋作為租賃標(biāo)的的合同效力分成兩種情況進(jìn)行了深入分析。關(guān)鍵字：產(chǎn)權(quán)登記產(chǎn)權(quán)證書臨時(shí)建筑違章建筑租賃合

2、同效力最近代理一起房屋租賃合同糾紛案件，系出租人依據(jù)與承租人簽訂的《房屋租賃合同》主張租金的案件。按照常理，承租人租賃房屋，支付租金是其應(yīng)當(dāng)履行的義務(wù)，然而，本案承租人卻以租賃房屋未依法進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記、租賃合同無效為由，請(qǐng)求法院駁回出租人的訴訟請(qǐng)求。于是問題就產(chǎn)生了：當(dāng)《房屋租賃合同》的簽訂系雙方當(dāng)事人真實(shí)意思的表示，且不存在其他無效情形時(shí)，單純因?yàn)樽赓U標(biāo)的未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記是否足以導(dǎo)致合同無效？根據(jù)建設(shè)部《城市房屋權(quán)屬登記管理辦法》第三條的規(guī)定，房屋權(quán)屬登記是指房地產(chǎn)行政主管部門代表政府對(duì)房屋所有權(quán)以及由上述權(quán)利產(chǎn)生的抵押權(quán)、典權(quán)等房屋他項(xiàng)權(quán)利進(jìn)行登記，并

3、依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為?？梢?，房屋權(quán)屬登記分為所有權(quán)登記與他物權(quán)登記，而所有權(quán)登記中包括一個(gè)特別的登記程序，即初始登記。本文所稱“未進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記的房屋”即指建成以后未進(jìn)行初始登記的房屋。實(shí)踐中，未進(jìn)行初始登記的房屋主要包括三種：1、依法建成的房屋，因尚不具備權(quán)屬登記必需的條件或辦理權(quán)屬登記的手續(xù)尚不齊備而處于未登記狀態(tài)。2、依法建成的臨時(shí)建筑物，按照法律規(guī)定，對(duì)此類房屋不予辦理權(quán)屬登記，因而一直處于未登記狀態(tài)。3、違章建筑物，即未按法定報(bào)批手續(xù)（或有報(bào)批手續(xù)，但未按規(guī)定在指定地點(diǎn)）擅自搭建的房屋、攤位等建筑物，屬于不予辦理權(quán)屬登記的建筑。由于我

4、國對(duì)房屋權(quán)屬問題采登記要件主義，即產(chǎn)權(quán)登記是房屋所有權(quán)設(shè)立、變更、轉(zhuǎn)讓和消滅的生效要件，未經(jīng)登記不發(fā)生物權(quán)效力。因此有觀點(diǎn)認(rèn)為，此三類房屋因其權(quán)屬不清（即無法證明誰對(duì)其享有所有權(quán)）或因其存在的違法性而不能對(duì)外出租，如果對(duì)外出租則違反了《城市房地產(chǎn)管理法》、《城市房屋租賃管理辦法》等法律、法規(guī)的規(guī)定，為無效合同。本文開頭所述案件的承租人即以此為抗辯理由。那么，前述三種未進(jìn)行權(quán)屬登記的房屋其權(quán)利人如何確認(rèn)？以該三種房屋為租賃標(biāo)的的合同是否的確無效？對(duì)此筆者持不同觀點(diǎn)，下文就圍繞這兩個(gè)問題將前述三種房屋分成兩種情況分別予以論述。前述三種房屋中，第一種和第二種

5、均為合法建成的房屋，即經(jīng)過行政主管機(jī)關(guān)許可的建筑。雖然臨時(shí)建筑（第二種）在存續(xù)時(shí)間上受到相關(guān)法規(guī)的限制（如《山東省城市臨時(shí)建設(shè)、臨時(shí)用地規(guī)劃管理辦法》規(guī)定臨時(shí)建設(shè)用地期限不超過兩年），但是其建設(shè)行為毫無疑問是合法的。下文中將此兩種房屋合稱為“未登記的合法房屋”；第三種因其建設(shè)未經(jīng)相關(guān)行政機(jī)關(guān)許可，下文中將其稱為“未登記的違章房屋”。一、以未登記的合法房屋為標(biāo)的的租賃合同不因標(biāo)的未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記而無效。首先，合法房屋雖未經(jīng)產(chǎn)權(quán)登記，但其所有權(quán)人能夠確定。我們知道，在物權(quán)法的一般原則中,公示原則發(fā)揮著核心作用。所謂公示原則,指物權(quán)的變動(dòng)必須以一種客觀可以認(rèn)定的

6、方式加以展示,從而獲得社會(huì)和法律認(rèn)可的效力的原則。一般動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以占有和交付（轉(zhuǎn)移時(shí)）為公示方法，不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)以登記為公示的方法，我國新頒布的《物權(quán)法》第六條對(duì)此有明確規(guī)定?；谖餀?quán)公示原則，學(xué)界將物權(quán)分為法律物權(quán)和事實(shí)物權(quán)，法律物權(quán)指已經(jīng)納入登記的物權(quán)（不動(dòng)產(chǎn)）,以及由占有表示的物權(quán)（動(dòng)產(chǎn)）,即由法定公示方式表征的物權(quán)；事實(shí)物權(quán)是指未經(jīng)法定公示方式表征、但由真正權(quán)利人實(shí)際享有的物權(quán)?！冻鞘蟹课莸怯浌芾磙k法》對(duì)房屋權(quán)屬登記的定義“依法確認(rèn)房屋產(chǎn)權(quán)歸屬關(guān)系的行為”也恰恰說明登記之前房屋上已經(jīng)客觀、真實(shí)地存在著確定的物權(quán)，登記只是這種事實(shí)物權(quán)轉(zhuǎn)化為法律物權(quán)的方

7、式而已。鑒于此，筆者認(rèn)為對(duì)于未登記的合法房屋，其雖未經(jīng)權(quán)利公示，但必須承認(rèn)其上已存在合法的、確定的所有權(quán)。新頒布的《物權(quán)法》第三十條“因合法建造、拆除房屋等事實(shí)行為設(shè)立或者消滅物權(quán)的，自事實(shí)行為成就時(shí)發(fā)生效力。”（注意，本條所稱“合法建造”的對(duì)象當(dāng)然是包括臨時(shí)建筑在內(nèi)的）之規(guī)定恰如其分地體現(xiàn)了法律對(duì)物權(quán)原始取得（即事實(shí)物權(quán)）的肯定和保護(hù)。依據(jù)該條以及第三十一條“依照本法第二十八條至第三十條規(guī)定享有不動(dòng)產(chǎn)物權(quán)的，處分該物權(quán)時(shí)，依照法律規(guī)定需要辦理登記的，未經(jīng)登記，不發(fā)生物權(quán)效力。”可以得出一個(gè)結(jié)論：合法建造的房屋自建成時(shí)建造人（建設(shè)建筑物的人）便原始取得

8、該房屋的所有權(quán)，建造人如未依法對(duì)該房屋進(jìn)行權(quán)屬登記，除其處分權(quán)受到限制外，其對(duì)房屋的占有、使用