沒有房產(chǎn)證的單位內(nèi)部開發(fā)房買賣合同效力的認(rèn)定

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1、沒有房產(chǎn)證的單位內(nèi)部開發(fā)房買賣合同效力的認(rèn)定——河南鄭州中院判決趙麗訴羅鳳仙房屋買賣合同糾紛案裁判要旨單位內(nèi)部開發(fā)的房屋，雖限定購(gòu)買人為本單位職工，并尚未取得房產(chǎn)證，但只要不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，雙方意思表示真實(shí)一致，不具有購(gòu)買條件的人與該單位職工達(dá)成房屋買賣合同，應(yīng)認(rèn)定合法有效。案情2006年8月21日，羅鳳仙與趙麗簽訂一份《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》。羅鳳仙自愿將本單位內(nèi)部開發(fā)的一套房屋轉(zhuǎn)讓給趙麗。由趙麗支付該住宅所有集資費(fèi)用，趙麗以羅鳳仙的名義辦理一切購(gòu)房手續(xù)，直至房屋過(guò)戶完成；該房屋所有權(quán)、使用權(quán)實(shí)際歸趙麗所有。羅鳳仙、趙麗在簽訂本協(xié)議書當(dāng)日，趙麗支付羅鳳仙房屋轉(zhuǎn)讓費(fèi)人

2、民幣2萬(wàn)元，并分次支付了該房屋25.47萬(wàn)元的房款。2010年，羅鳳仙要求將所轉(zhuǎn)讓房屋收回，在多次協(xié)商不成的情況下，趙麗向鄭州市中原區(qū)人民法院提起訴訟，要求確認(rèn)雙方簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書合法有效。?被告羅鳳仙辯稱，該房屋系單位內(nèi)部開發(fā)房屋，買賣須經(jīng)本單位同意，但雙方的房屋買賣行為沒有經(jīng)過(guò)單位同意，且雙方在簽訂買賣協(xié)議時(shí)，該房屋尚未辦理房產(chǎn)證，被告無(wú)權(quán)處分該房屋，所以房屋買賣合同協(xié)議無(wú)效。?裁判?鄭州市中原區(qū)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為：趙麗與羅鳳仙雖簽訂房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書，但當(dāng)時(shí)羅鳳仙并未出資購(gòu)買出讓房屋，沒有取得房屋的所有權(quán)證，雙方協(xié)議“原告以羅鳳仙名義辦理一切購(gòu)房手續(xù)，直至房屋過(guò)戶完成”，

3、這實(shí)際上是羅鳳仙同意將其購(gòu)房資格予以轉(zhuǎn)讓。本案中，羅鳳仙所享有的僅僅是優(yōu)惠購(gòu)房資格，僅是一種待遇，即獲得優(yōu)惠價(jià)格購(gòu)買所建房屋的條件。羅鳳仙對(duì)其出賣房屋的權(quán)利尚停留在一種資格權(quán)利上，并不能立即、現(xiàn)實(shí)地取得該房屋的所有權(quán)，但卻獲得了對(duì)未來(lái)取得上述房屋所有權(quán)的合理期待，這種期待是一種在交易中現(xiàn)實(shí)存在的、有著獨(dú)立經(jīng)濟(jì)價(jià)值的財(cái)產(chǎn)利益，原告亦為此支付羅鳳仙2萬(wàn)元，房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書系原告與羅鳳仙自愿簽訂，且上述交易行為并不違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制規(guī)定，因此原告要求確認(rèn)原告與被告簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書合法有效。中原區(qū)人民法院判決：原告趙麗與被告羅鳳仙房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書有效。一審宣判后，被告羅鳳仙不

4、服，提起上訴。鄭州市中級(jí)人民法院經(jīng)審理認(rèn)為，趙麗與羅鳳仙簽訂的房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書并不違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，是雙方的真實(shí)意思表示，應(yīng)為合法。羅鳳仙的上訴理由無(wú)事實(shí)、法律依據(jù)，原審法院認(rèn)定事實(shí)清楚，適用法律正確，程序合法，應(yīng)予維持。鄭州市中級(jí)人民法院判決：駁回上訴，維持原判。評(píng)析１.關(guān)于房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書的定性?判斷系爭(zhēng)合同的效力問(wèn)題，首先應(yīng)當(dāng)明確該合同的合同性質(zhì)，才能準(zhǔn)確適用相關(guān)法律規(guī)范。本案中，羅鳳仙作為其單位的一名職工，因其特別的身份獲得了從本單位以成本價(jià)格購(gòu)置一套住房的權(quán)利，對(duì)于該權(quán)利羅鳳仙并沒有放棄，而是表達(dá)了購(gòu)房的意愿。雖然系爭(zhēng)房屋當(dāng)時(shí)尚未竣工，但該房屋的位置、樓層、

5、面積等基本價(jià)值要素已經(jīng)大致確定，具備了比較明確的經(jīng)濟(jì)價(jià)值。此時(shí)，雖然羅鳳仙沒有獲得該房屋的所有權(quán)，但取得房屋所有權(quán)的過(guò)程已經(jīng)開始，一旦條件成熟或者期限屆至，即可獲得該權(quán)利。當(dāng)事人所處的這種法律地位構(gòu)成了對(duì)該房屋所有權(quán)的期待權(quán)，具有一定的經(jīng)濟(jì)價(jià)值，可以成為交易的客體，如可以處分、抵押、繼承。根據(jù)原、被告雙方簽訂的協(xié)議內(nèi)容，被告在收取原告一定轉(zhuǎn)讓費(fèi)后，將其享有的購(gòu)房資格轉(zhuǎn)讓給原告，由原告以被告的名義辦理相關(guān)購(gòu)房手續(xù)，承擔(dān)該房屋的所有集資費(fèi)用，被告在獲得房屋所有權(quán)證書后轉(zhuǎn)讓給原告。從該協(xié)議內(nèi)容可以看出，被告將其對(duì)系爭(zhēng)房屋所有權(quán)的期待權(quán)轉(zhuǎn)讓給原告，并繼續(xù)承擔(dān)向出賣人支付價(jià)款的義務(wù)，原告

6、享有了在被告支付全部?jī)r(jià)款后，取得房屋所有權(quán)的權(quán)利。這非常類似于期房、未來(lái)物的買賣。根據(jù)民法通則第七十二條第二款及其解釋、合同法第一百三十三條及其解釋的規(guī)定，只要在履行期限屆滿時(shí)出賣人能夠移轉(zhuǎn)買賣物的所有權(quán)，就達(dá)到了買賣合同的目的，無(wú)須出賣人于訂立買賣合同時(shí)即擁有買賣物的所有權(quán)。因此，房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書應(yīng)當(dāng)視為當(dāng)事人有權(quán)處分的合同看待。２.房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書的效力問(wèn)題?城市房地產(chǎn)管理法制定于我國(guó)實(shí)行市場(chǎng)經(jīng)濟(jì)之初，其立法宗旨側(cè)重于對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)和交易行為的規(guī)范。而合同法的立法指導(dǎo)思想奉行鼓勵(lì)交易的原則，盡量承認(rèn)合同的效力。合同法司法解釋也都延續(xù)了此指導(dǎo)思想和原則。因此，本案應(yīng)適用合同法及有關(guān)

7、司法解釋。根據(jù)合同法解釋（二）第十四條的規(guī)定，違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定指的是違反效力性強(qiáng)制性規(guī)定。城市房地產(chǎn)管理法第三十七條第六項(xiàng)的規(guī)定，主要是基于房地產(chǎn)在來(lái)源不清、歸屬不明的情況下進(jìn)入市場(chǎng)流通，不利于市場(chǎng)秩序的維護(hù)和國(guó)家對(duì)房地產(chǎn)轉(zhuǎn)讓的管理監(jiān)督。本案中系爭(zhēng)房屋的所有權(quán)并不存在來(lái)源不清、歸屬不明的情況，且該規(guī)定不屬于效力性規(guī)范，違反此規(guī)定的合同不應(yīng)當(dāng)認(rèn)定為無(wú)效。從法律適用的后果來(lái)講，原告趙麗和被告羅鳳仙買賣房屋的意思表示真實(shí)一致，如果原、被告雙方簽訂的《房屋轉(zhuǎn)讓協(xié)議書》被認(rèn)定為無(wú)效，房屋