沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同的效力

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1、沒有房產(chǎn)證的房屋買賣合同的效力3[案情]?  1999年10月,原告甲經(jīng)審批取得國有土地使用權(quán)證,2000年10月建造商住樓三層三間,但未領(lǐng)取過房屋所有權(quán)證。同月,原告甲與被告乙,約定價(jià)款30萬元。協(xié)議簽訂后,被告乙付清房款,原告甲也將房屋交付給被告乙占有、使用,并把土地使用權(quán)證一同交付。被告乙未辦理土地使用權(quán)過戶手續(xù),也未申請領(lǐng)取房屋產(chǎn)權(quán)證。2001年8月,因房屋大幅度漲價(jià),該房估價(jià)已達(dá)50萬元,甲向乙提出要求增加房款,遭乙拒絕,甲遂向法院起訴要求確認(rèn)買賣合同無效,返還房屋。?[審判]?  法院經(jīng)審理認(rèn)為,

2、原、被告簽訂的房屋買賣協(xié)議是當(dāng)事人真實(shí)意思的表示,原告將房屋交付被告占有、使用,被告支付了房屋的價(jià)款,買賣合同成立且生效。未辦理房產(chǎn)證只是違反了管理性規(guī)范且不能對抗第三人,并不當(dāng)然導(dǎo)致買賣無效。判決買賣合同有效,駁回了原告的訴訟請求。?[律師評析]?  對本案的處理結(jié)果,合議庭存在兩種不同的意見,第一種意見認(rèn)為:雙方簽訂的買賣合同因違反《城市房地產(chǎn)管理法》第三十七條“未取得權(quán)屬證書的房地產(chǎn)不得轉(zhuǎn)讓”規(guī)定無效,雙方各自返還已取得的財(cái)產(chǎn)。?  第二種意見認(rèn)為:房屋買賣合同有效,未辦理房產(chǎn)證只是違反了管理性規(guī)范且不

3、能對抗第三人,并不當(dāng)然導(dǎo)致買賣合同無效。判決駁回原告的訴訟請求。?  筆者同意第二種意見,理由如下:?  一、房產(chǎn)證不是房屋買賣合同的必備要件,出賣無證自建房屋屬于有權(quán)處分。?  買賣合同是出賣人轉(zhuǎn)移買賣標(biāo)的物所有權(quán)于買受人,由買受人支付價(jià)款的合同。我國合同法第一百三十一條規(guī)定,“出賣的標(biāo)的物,應(yīng)當(dāng)屬于出賣人所有或者出賣人有權(quán)處分。法律、行政法規(guī)禁止或者限制轉(zhuǎn)讓的標(biāo)的物,依照其規(guī)定。”可見,只要標(biāo)的物合法、有權(quán)處分,對于標(biāo)的物是否有相關(guān)證照,合同法并無特別要求。從不動產(chǎn)的特性看,房屋所有權(quán)證只是證明所有權(quán)歸屬

4、的一種書面憑證而已,并不是房屋本身。房產(chǎn)證也不具有代表房屋所有權(quán)的功能。無房產(chǎn)證不等于不享有房屋的所有權(quán),持有房產(chǎn)證也不等于擁有該房屋。?  首先,在我國目前,不動產(chǎn)登記是國家不動產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)根據(jù)申請人的申請作出的一種行政確認(rèn),它所體現(xiàn)的僅僅是國家行政權(quán)力對不動產(chǎn)物權(quán)關(guān)系的一種干預(yù),它與物權(quán)法規(guī)范意義上的不動產(chǎn)登記存在本質(zhì)上的區(qū)別。因?yàn)椋啦粍赢a(chǎn)法規(guī)則,不動產(chǎn)登記(或不動產(chǎn)物權(quán)登記),是指不動產(chǎn)物權(quán)的各種變動在不動產(chǎn)所在地的專門機(jī)關(guān)所設(shè)立的不動產(chǎn)登記簿上予以記載的事實(shí)。它的法律意義在于,它是不動產(chǎn)物權(quán)變動的

5、法定公示手段,是因法律行為的物權(quán)變動的生效要件,也是物權(quán)依法獲得承認(rèn)和保護(hù)的基本依據(jù)。而在我國《城市私有房屋管理?xiàng)l例》中規(guī)定:“辦理城市私有房屋所有權(quán)登記或轉(zhuǎn)移、變更登記手續(xù)時(shí),對證件不全或房屋所有權(quán)不清楚的,暫緩登記,待條件成熟后辦理?!笨梢?,房管部門發(fā)證的前提是權(quán)屬清楚,對于權(quán)屬有爭議的,相對人不能通過辦證得以確認(rèn)權(quán)屬。即便在證件發(fā)出后,利害關(guān)系人對所發(fā)的證書有異議,對于行政確權(quán)不服,也可要求行政機(jī)關(guān)予以撤銷或向法院提起行政訴訟請求撤銷。所以,行政機(jī)關(guān)的發(fā)證行為,只能滿足對房屋進(jìn)行行政管理的需要,不能達(dá)到

6、依據(jù)物權(quán)公示原則對物權(quán)交易進(jìn)行保護(hù)的目的,只有法院對房屋所有權(quán)的確認(rèn),才真正具有確權(quán)意義。?  其次,自建房屋不論是否領(lǐng)取權(quán)屬證書都屬房屋建造者原始取得物,未辦理房產(chǎn)證并不能表示對房屋不擁有所有權(quán)。換言之,某人經(jīng)合法審批,在自己的土地上建造房屋,當(dāng)然擁有該房屋的產(chǎn)權(quán)。尤其是,有的房屋未辦理所有權(quán)證,只是缺一道行政手續(xù)而已,沒有權(quán)屬證書的房產(chǎn)只表明該房屋未得到房屋行政機(jī)關(guān)認(rèn)可,在民法上屬于權(quán)利瑕疵。顯然,這種瑕疵是可以通過補(bǔ)辦手續(xù)得到彌補(bǔ)的。沒有權(quán)屬證書的房屋屬于權(quán)利有瑕疵的物,應(yīng)當(dāng)出賣人承擔(dān)權(quán)利瑕疵擔(dān)保責(zé)任。

7、但這種責(zé)任屬于違約責(zé)任,不存在合同效力問題。根據(jù)《合同法》第一百五十條的規(guī)定,出賣人就交付的標(biāo)的物,負(fù)有保證第三人不得向買受人主張任何權(quán)利的義務(wù)。出賣人未能履行權(quán)利擔(dān)保的義務(wù),使得合同訂立后標(biāo)的物上的權(quán)利缺陷沒有去除,屬于出賣人不履行債務(wù)的一種情況,買受人可以依照本法總則第七章違約責(zé)任的規(guī)定,請求出賣人承擔(dān)違約責(zé)任。即使在標(biāo)的物的部分權(quán)利屬于他人的情況下,也可以認(rèn)為出賣人的行為構(gòu)成了根本違約。?3  二、《房地產(chǎn)管理法》第三十七條規(guī)定不屬于效力性規(guī)范,不能作為認(rèn)定合同效力的依據(jù)。?  法律行為違反強(qiáng)制或禁止性

8、規(guī)定的無效,在大多數(shù)成文法國家都有相應(yīng)的規(guī)定。我國民法繼承了大陸法國家的做法,在《民法通則》和《合同法》中作了相應(yīng)的規(guī)定,《民法通則》第五十八條作出了規(guī)定“違反法律或者社會公共利益的民事行為無效”,《合同法》第五十二條規(guī)定“違反法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定的合同無效”,這體現(xiàn)了國家對合同自由的干預(yù)。?  筆者認(rèn)為,強(qiáng)制性規(guī)范應(yīng)當(dāng)進(jìn)一步區(qū)分為管理性規(guī)范和效力性規(guī)范,只有違反效力性規(guī)范的合同才能被認(rèn)定為無

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