惠州景億鳳凰谷項目定位報告

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1、江南·嶺南(與蘇東坡對話）景億.鳳凰谷Lake＆park命題如何規(guī)避并跳出項目在交通、生活配套和價值認知的限制，締造突破性的生活方式和隨之而來的突破性銷售量。項目如何在惠州如此巨大的別墅供應(yīng)量中跳出競爭而全面超越競爭泥潭，從而形成自己獨有的競爭力？項目獨有的、唯一性、排他性的核心價值在哪里？隆塬認為項目不可替代的獨有價值就是在于其厚重的文化內(nèi)涵對這種厚重文化價值的深度挖掘并將其融入到與其相匹配的產(chǎn)品中最終將這種不可替代的價值傳播、展示給我們的目標客戶群回答隆塬認為Ｑ１：土地創(chuàng)造論：地段，地段，還是

2、地段．項目首要把握和挖掘并非產(chǎn)品價值，而是挖掘土地附加值－－山水是真正的不動產(chǎn)，文化融于土地就是珍寶！Ｑ２：價格標桿論：一個別墅樓盤的推廣就是一個旅游風(fēng)景區(qū)的價值再造－－西湖的支撐很重要，豐山的綠色更重要．項目將擺脫重復(fù)的賣山，賣水的低級競爭，而是要掀起販賣惠州生活方式的文化革命?。眩常弘p重價值論：土地，生活兩重奏；土地運營和土地開發(fā)交叉運作是項目兩條主線，－－資本家需要實現(xiàn)的是土地的附加值，生活大師們要的就是生活的剩余價值．回答綱　　要破局冰與火并存的市場眾多同質(zhì)項目萎縮中的中高端市場立天賦美地

3、顛覆、創(chuàng)新、共生區(qū)域市場品牌領(lǐng)導(dǎo)者局惠城區(qū)每周住宅實時成交均價走勢數(shù)據(jù)來源：惠州房產(chǎn)交易管理中心數(shù)據(jù)公示上周惠城區(qū)實時成交住宅實現(xiàn)均價5450元/平方，環(huán)比上周，上升36.5%,主要是跟近期豪宅集中出貨有關(guān)局惠城區(qū)每周實時成交量（套數(shù)）走勢數(shù)據(jù)來源：惠州房產(chǎn)交易管理中心數(shù)據(jù)公示上周惠城區(qū)實時成交住宅124套，環(huán)比上周，下降16.78%局市場在售項目數(shù)據(jù)來源：惠州市房產(chǎn)交易中心08年5-6月份新批預(yù)售項目住宅，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看:60平米以下戶型占8.12%，60-89平米的戶型占19.25%，90-1

4、20平米的戶型占20.42%，120-144平米的戶型占18.45%，144平米以上的戶型占33.76%。144平方米以上的大戶型仍占供應(yīng)結(jié)構(gòu)的三分之一。局市場供求惠城區(qū)08年5月至今新批預(yù)售項目11個，共向市場供應(yīng)商品房2248套，環(huán)比上月下降36.46%，同比上升84.26%；合面積26.13萬平方米，環(huán)比上月下降41.63%，同比去年上升49.42%局數(shù)據(jù)來源：惠州市房產(chǎn)交易中心惠城區(qū)各片區(qū)商品住宅套數(shù)存量比例，以江北、東平、龍豐上排、演達三個片區(qū)存量比例最多，三個片區(qū)合計占總體存量的60%

5、市場供求局08年5-6月底龍豐上排紅花湖片區(qū)商品住宅存量2138套，占惠城區(qū)存量的15%，存量面積合29.3萬平方米，占惠城區(qū)總存量面積的16%；從存量結(jié)構(gòu)上看，144㎡以上的大戶型占片區(qū)總存量的五分之二；其他面積段的戶型，依次占片區(qū)總存量的比例為：60㎡以下戶型占14%，60-89㎡的戶型占11%，90-120㎡的戶型占17%，120-144㎡的戶型占18%市場供求局市場競爭所在片區(qū)項目名稱總建面容積率類型價值點龍豐上排湖畔新城二期30萬，二期約20萬2.49聯(lián)排、小高層大盤+湖景潤園二期19.

6、6萬，二期約5萬0.78獨棟、聯(lián)排大盤+山景鵬基城28萬，一期約5萬0.67聯(lián)排大盤+山景山水江南約13萬，一期約7萬1.4聯(lián)排、不帶電梯洋房山景+產(chǎn)品南山公館約13萬，一期約5萬2.2小高層山景+產(chǎn)品東平-水口東方威尼斯二期32萬，二期約7萬2聯(lián)排、洋房江景+產(chǎn)品合生國際新城三期占地64萬，三期約5萬《1聯(lián)排大盤+產(chǎn)品江北奧園一期126萬，一期約7萬1.45一期合院聯(lián)排/雙拼大盤+產(chǎn)品合生帝景灣四期24萬，四期約5萬1.2小高層地段+江景水云居約7萬2.2寫字樓、小高層地段+產(chǎn)品盈超項目約5萬2

7、.6洋房江景+地段金山湖山水華府二期20萬，二期約《1聯(lián)排大盤+產(chǎn)品麥地新時代花園2期17萬2.2小高層山景+產(chǎn)品可預(yù)見中高端市場推出量在90萬平米以上“破局”動創(chuàng)個性、極化體驗美國第一任總統(tǒng)是喬治·華盛頓，第二任總統(tǒng)是誰？世界最高峰是珠穆朗瑪峰，第二高峰是哪座？在眼球經(jīng)濟時代的今天，在群雄并起的競爭環(huán)境里，只有首先在人們頭腦中樹立“極化”的形象，才是本項目作為唯一純居領(lǐng)地存在的王者之道市場價格惠州中高檔住宅市場整體價格較低，這與市場主要供應(yīng)區(qū)域：江北板塊和老城區(qū)板塊供應(yīng)以花園洋房、聯(lián)排別墅為主有

8、直接關(guān)系，而龍豐上排的中高檔住宅項目多散布于紅花湖風(fēng)景區(qū)周邊，距離老城區(qū)有段距離，適合作為第一居所，項目均價較高；隆塬認為，惠州中高檔住宅市場并不缺乏高端客戶需求（本土高端客戶+珠三角高端度假物業(yè)客戶+高端商務(wù)度假物業(yè)客戶），而是缺乏能全方面滿足客戶對環(huán)境、建筑、配套、形象、個性化等多層次高端需求的項目局市場價格破局成為區(qū)域市場領(lǐng)導(dǎo)者在現(xiàn)已存在的市場環(huán)境下，要成就片區(qū)第一居所，就必須突破市場的價格心理瓶頸，而要突破市場價格心理瓶頸，就必須成為市場領(lǐng)導(dǎo)者，以前所未有的姿態(tài)君臨，從產(chǎn)品