惠州景億鳳凰谷項(xiàng)目定位報(bào)告

《惠州景億鳳凰谷項(xiàng)目定位報(bào)告》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、江南·嶺南(與蘇東坡對(duì)話）景億.鳳凰谷Lake＆park命題如何規(guī)避并跳出項(xiàng)目在交通、生活配套和價(jià)值認(rèn)知的限制，締造突破性的生活方式和隨之而來的突破性銷售量。項(xiàng)目如何在惠州如此巨大的別墅供應(yīng)量中跳出競(jìng)爭(zhēng)而全面超越競(jìng)爭(zhēng)泥潭，從而形成自己獨(dú)有的競(jìng)爭(zhēng)力？項(xiàng)目獨(dú)有的、唯一性、排他性的核心價(jià)值在哪里？隆塬認(rèn)為項(xiàng)目不可替代的獨(dú)有價(jià)值就是在于其厚重的文化內(nèi)涵對(duì)這種厚重文化價(jià)值的深度挖掘并將其融入到與其相匹配的產(chǎn)品中最終將這種不可替代的價(jià)值傳播、展示給我們的目標(biāo)客戶群回答隆塬認(rèn)為Ｑ１：土地創(chuàng)造論：地段，地段，還是地段．項(xiàng)目首要把握和挖掘并非產(chǎn)品價(jià)值，而是挖掘土地附加值－－山水是

2、真正的不動(dòng)產(chǎn)，文化融于土地就是珍寶?。眩玻簝r(jià)格標(biāo)桿論：一個(gè)別墅樓盤的推廣就是一個(gè)旅游風(fēng)景區(qū)的價(jià)值再造－－西湖的支撐很重要，豐山的綠色更重要．項(xiàng)目將擺脫重復(fù)的賣山，賣水的低級(jí)競(jìng)爭(zhēng)，而是要掀起販賣惠州生活方式的文化革命！Ｑ３：雙重價(jià)值論：土地，生活兩重奏；土地運(yùn)營和土地開發(fā)交叉運(yùn)作是項(xiàng)目兩條主線，－－資本家需要實(shí)現(xiàn)的是土地的附加值，生活大師們要的就是生活的剩余價(jià)值．回答綱　　要破局冰與火并存的市場(chǎng)眾多同質(zhì)項(xiàng)目萎縮中的中高端市場(chǎng)立天賦美地顛覆、創(chuàng)新、共生區(qū)域市場(chǎng)品牌領(lǐng)導(dǎo)者局惠城區(qū)每周住宅實(shí)時(shí)成交均價(jià)走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：惠州房產(chǎn)交易管理中心數(shù)據(jù)公示上周惠城區(qū)實(shí)時(shí)成交住宅實(shí)現(xiàn)均

3、價(jià)5450元/平方，環(huán)比上周，上升36.5%,主要是跟近期豪宅集中出貨有關(guān)局惠城區(qū)每周實(shí)時(shí)成交量（套數(shù)）走勢(shì)數(shù)據(jù)來源：惠州房產(chǎn)交易管理中心數(shù)據(jù)公示上周惠城區(qū)實(shí)時(shí)成交住宅124套，環(huán)比上周，下降16.78%局市場(chǎng)在售項(xiàng)目數(shù)據(jù)來源：惠州市房產(chǎn)交易中心08年5-6月份新批預(yù)售項(xiàng)目住宅，從供應(yīng)結(jié)構(gòu)上看:60平米以下戶型占8.12%，60-89平米的戶型占19.25%，90-120平米的戶型占20.42%，120-144平米的戶型占18.45%，144平米以上的戶型占33.76%。144平方米以上的大戶型仍占供應(yīng)結(jié)構(gòu)的三分之一。局市場(chǎng)供求惠城區(qū)08年5月至今新批預(yù)售項(xiàng)目1

4、1個(gè)，共向市場(chǎng)供應(yīng)商品房2248套，環(huán)比上月下降36.46%，同比上升84.26%；合面積26.13萬平方米，環(huán)比上月下降41.63%，同比去年上升49.42%局?jǐn)?shù)據(jù)來源：惠州市房產(chǎn)交易中心惠城區(qū)各片區(qū)商品住宅套數(shù)存量比例，以江北、東平、龍豐上排、演達(dá)三個(gè)片區(qū)存量比例最多，三個(gè)片區(qū)合計(jì)占總體存量的60%市場(chǎng)供求局08年5-6月底龍豐上排紅花湖片區(qū)商品住宅存量2138套，占惠城區(qū)存量的15%，存量面積合29.3萬平方米，占惠城區(qū)總存量面積的16%；從存量結(jié)構(gòu)上看，144㎡以上的大戶型占片區(qū)總存量的五分之二；其他面積段的戶型，依次占片區(qū)總存量的比例為：60㎡以下戶型

5、占14%，60-89㎡的戶型占11%，90-120㎡的戶型占17%，120-144㎡的戶型占18%市場(chǎng)供求局市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)所在片區(qū)項(xiàng)目名稱總建面容積率類型價(jià)值點(diǎn)龍豐上排湖畔新城二期30萬，二期約20萬2.49聯(lián)排、小高層大盤+湖景潤園二期19.6萬，二期約5萬0.78獨(dú)棟、聯(lián)排大盤+山景鵬基城28萬，一期約5萬0.67聯(lián)排大盤+山景山水江南約13萬，一期約7萬1.4聯(lián)排、不帶電梯洋房山景+產(chǎn)品南山公館約13萬，一期約5萬2.2小高層山景+產(chǎn)品東平-水口東方威尼斯二期32萬，二期約7萬2聯(lián)排、洋房江景+產(chǎn)品合生國際新城三期占地64萬，三期約5萬《1聯(lián)排大盤+產(chǎn)品江北奧園

6、一期126萬，一期約7萬1.45一期合院聯(lián)排/雙拼大盤+產(chǎn)品合生帝景灣四期24萬，四期約5萬1.2小高層地段+江景水云居約7萬2.2寫字樓、小高層地段+產(chǎn)品盈超項(xiàng)目約5萬2.6洋房江景+地段金山湖山水華府二期20萬，二期約《1聯(lián)排大盤+產(chǎn)品麥地新時(shí)代花園2期17萬2.2小高層山景+產(chǎn)品可預(yù)見中高端市場(chǎng)推出量在90萬平米以上“破局”動(dòng)創(chuàng)個(gè)性、極化體驗(yàn)美國第一任總統(tǒng)是喬治·華盛頓，第二任總統(tǒng)是誰？世界最高峰是珠穆朗瑪峰，第二高峰是哪座？在眼球經(jīng)濟(jì)時(shí)代的今天，在群雄并起的競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境里，只有首先在人們頭腦中樹立“極化”的形象，才是本項(xiàng)目作為唯一純居領(lǐng)地存在的王者之道市場(chǎng)價(jià)

7、格惠州中高檔住宅市場(chǎng)整體價(jià)格較低，這與市場(chǎng)主要供應(yīng)區(qū)域：江北板塊和老城區(qū)板塊供應(yīng)以花園洋房、聯(lián)排別墅為主有直接關(guān)系，而龍豐上排的中高檔住宅項(xiàng)目多散布于紅花湖風(fēng)景區(qū)周邊，距離老城區(qū)有段距離，適合作為第一居所，項(xiàng)目均價(jià)較高；隆塬認(rèn)為，惠州中高檔住宅市場(chǎng)并不缺乏高端客戶需求（本土高端客戶+珠三角高端度假物業(yè)客戶+高端商務(wù)度假物業(yè)客戶），而是缺乏能全方面滿足客戶對(duì)環(huán)境、建筑、配套、形象、個(gè)性化等多層次高端需求的項(xiàng)目局市場(chǎng)價(jià)格破局成為區(qū)域市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者在現(xiàn)已存在的市場(chǎng)環(huán)境下，要成就片區(qū)第一居所，就必須突破市場(chǎng)的價(jià)格心理瓶頸，而要突破市場(chǎng)價(jià)格心理瓶頸，就必須成為市場(chǎng)領(lǐng)導(dǎo)者，以前

8、所未有的姿態(tài)君臨，從產(chǎn)品