北海北部灣一號海景豪宅項目營

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1、[北部灣一號]項目營銷戰(zhàn)略與策略報告謹(jǐn)呈：北海馨平廣洋房地產(chǎn)開發(fā)有限公司版權(quán)聲明：本文僅供客戶內(nèi)部使用，版權(quán)歸深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限所有，未經(jīng)深圳世聯(lián)地產(chǎn)顧問股份有限公司有限公司書面許可，不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個人傳閱、引用、復(fù)制和發(fā)布報告中的部分或全部內(nèi)容。階段工作進(jìn)展情況2009/6/12009/6/10項目市場調(diào)研2009/6/18市場分析結(jié)論客戶分析項目整體定位項目定位案例分析與借鑒營銷戰(zhàn)略、策略營銷費(fèi)用預(yù)算市場調(diào)查客戶訪談資料收集MECE分析市調(diào)成果溝通項目基本共識回顧階段性營銷計劃營銷總控圖2009/7第三

2、階段項目營銷執(zhí)行報告第二階段項目營銷戰(zhàn)略及策略第一階段項目市場調(diào)研1楔子4項目整體定位5豪宅案例借鑒3海岸生活豪宅之路2目標(biāo)67項目營銷策略及執(zhí)行目標(biāo)回顧及其項目營銷戰(zhàn)略邁阿密域不同，山海緘那不勒斯夏威夷楔子.在夏威夷，我們看到了來自世界各地的人，他們對這個美麗的島嶼趨之若騖。太平洋的夏威夷-HawaiiIsland美國的邁阿密-Miami在邁阿密，我們看到了好萊塢明星和商界領(lǐng)袖，他們在這里創(chuàng)造財富并享受生活。意大利的那不勒斯-Naples在那不勒斯灣，我們看到了英國和俄羅斯的貴族，他們發(fā)出最美的贊嘆，流連忘返……對大部分

3、人來說，到海邊生活是一個奢侈的夢，是一種偶爾的度假方式，只有少數(shù)人可以真正把家安在海邊，他們創(chuàng)造了海岸生活文化，并使之成為世界的潮流。對于我們而言，當(dāng)我們踏上北部灣一號這片充滿藍(lán)色與藝術(shù)土地時，注定我們將成為海濱生活的拾夢人。在我們眼里，北部灣一號——域不同，山海緘！1楔子4項目整體定位5豪宅案例借鑒3海岸生活豪宅之路2目標(biāo)67項目營銷策略及執(zhí)行目標(biāo)回顧及其項目營銷戰(zhàn)略財務(wù)目標(biāo)短期目標(biāo)形象目標(biāo)財務(wù)目標(biāo)形象目標(biāo)短期目標(biāo)2009年我們的三大目標(biāo)實現(xiàn)北海最高端豪宅物業(yè)之形象。實現(xiàn)北海市場最高價格。09年底實現(xiàn)銷售目標(biāo)2億。目前已

4、積累4000組客戶采取何種方式升級。2009年我們的三大目標(biāo)目標(biāo)1楔子4項目整體定位5豪宅案例借鑒3海岸生活豪宅之路2目標(biāo)67項目營銷策略及執(zhí)行目標(biāo)回顧及其項目營銷戰(zhàn)略客戶—海岸階層隱現(xiàn)產(chǎn)品—術(shù)無語山海緘市場—域不同自出眾域不同·自出眾海岸生活豪宅之路央行放松銀根，市場流動性未來將再次泛濫將使房地產(chǎn)的投資屬性發(fā)揮到最大990-2007年央行基準(zhǔn)利率表居民消費(fèi)價格指數(shù)—總指數(shù)從過往經(jīng)驗判斷銀根的放松，CPI總數(shù)得到較大增幅，經(jīng)濟(jì)會伴隨出現(xiàn)通貨膨脹。宏觀市場分析市場表象為：經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域客戶將大量游資涌入高端豪住項目作為人民幣保

5、值、增值工具一線城市市場表現(xiàn)媒體報導(dǎo)深圳金地梅隴鎮(zhèn)：溫洲炒房團(tuán)一次性購買23套。北京麗水蓮花·和庭：30%以上客戶為山西人，人均購房套數(shù)為4套。上海珠江新城：梅州買家一口氣買下9套，幾天時間，100多套房賣得僅剩6套。在銀根放松的前提下，經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)區(qū)域客戶由于對經(jīng)濟(jì)信心不足，在實體經(jīng)濟(jì)收益有限的前提下，擔(dān)心通貨膨脹，將大量游資涌入高端豪住項目作為人民幣保值、增值之工具。深圳晚報：深圳重現(xiàn)溫州炒房團(tuán)。北京搜房：一人全款購80套房投資客“出沒”北京樓市。上海搜房：買房子就像買白菜！一次買9套投資客卷土重來。宏觀市場分析北海具代表

6、性中高端項目普遍采取別墅產(chǎn)品高端啟勢，二線海景高層產(chǎn)品拔高價值的開發(fā)模式項目規(guī)劃別墅推售時間小高層、高層推售時間銀灘萬泉城別墅與高尚公寓相映成趣，多元風(fēng)情水景貫穿其中，四大園林體系貫穿始末，堪稱人與自然相溶的住宅典范。2007年9月2008年9月森海豪庭規(guī)劃建設(shè)歐陸風(fēng)情別墅、排屋、高層海景公寓、準(zhǔn)五星級酒店和商業(yè)街2007年2月預(yù)計2009年底將別墅區(qū)作為啟動區(qū)。通過別墅建立項目中高端形象后，以二線海景高層拔高項目價值銀灘萬泉城總平圖北海中高端項目多將具有較強(qiáng)內(nèi)部景觀資源的別墅作為啟動區(qū)，通過別墅的產(chǎn)品形態(tài)奠定項目市場中高

7、端形象。待奠定中高端形象后，推出具有二線海景的小高層或高層物業(yè)產(chǎn)品作為現(xiàn)金流，拔高項目價值。中高端項目現(xiàn)狀更多強(qiáng)調(diào)物業(yè)形態(tài)或?qū)Y源的占有，內(nèi)涵缺失是現(xiàn)有中高端項目最致命的弱點(diǎn)項目類型產(chǎn)品特點(diǎn)主打賣點(diǎn)銀灘萬泉城獨(dú)棟、洋房、高層巴厘島風(fēng)情多元風(fēng)情水景貫穿其中。中央別墅區(qū)，花園別墅森海豪庭獨(dú)棟、雙拼、高層引入海水進(jìn)入小區(qū)內(nèi)部，建筑為精典的歐陸風(fēng)格，小區(qū)內(nèi)有溫泉。上層溫泉社區(qū)香?；▓@高層設(shè)計分為A、B、C三棟，其中北面戶型面海城市中心，海景高層怡景港灣高層以點(diǎn)式高層住宅圍合水景為布局，北面戶型可看海。海景藍(lán)色海岸別墅、多層、高層海

8、景園林社區(qū)，門前規(guī)劃海洋公園銀灘金海岸中高端項目現(xiàn)狀銀灘萬泉城資源巴厘島風(fēng)情多元風(fēng)情主打賣點(diǎn)中央別墅區(qū)，花園別墅森海豪庭資源溫泉、別墅資源主打賣點(diǎn)上層溫泉社區(qū)更多強(qiáng)調(diào)物業(yè)形態(tài)或?qū)Y源的占有。賣點(diǎn)基本為資源的高度概括缺乏生活與人文的內(nèi)涵演繹。二線海景高層產(chǎn)品一房面積為45M2左右，兩房面積為90M2左右，