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1、水韻福邸營銷執(zhí)行報告Shuiyunfudiyingxiaozhixingbaogao揚州邰北創(chuàng)意房產(chǎn)咨詢有限公司水韻福邸項目組謹(jǐn)呈2009年9月16日1SWOT分析優(yōu)勢劣勢機會威脅項目產(chǎn)品性價比高；項目產(chǎn)品特色突出（六大庭院等）；項目打造的建筑風(fēng)格和生態(tài)環(huán)境；目前區(qū)域內(nèi)唯一別墅項目；政府招商引資項目，重視力度大；項目規(guī)模不大；項目所在區(qū)域相比揚州西區(qū)成熟度不夠；項目周遍物業(yè)和環(huán)境檔次底，從市內(nèi)到本項目的路況較差，會使外來客戶認(rèn)同感不足；由于目前路況不好，相比到市內(nèi)的距離較遠；區(qū)域內(nèi)競爭壓力不大，易宣傳；項目精致為將來
2、物業(yè)管理提供優(yōu)勢，容易和周遍物業(yè)形成鮮明對比；區(qū)域內(nèi)鄉(xiāng)鎮(zhèn)企業(yè)多，即私企老板較多，購買力強；目前揚州別墅項目郊區(qū)化認(rèn)可度較高，對我們項目吸引外來客戶有一定機遇；揚州城市發(fā)展新路線，向東；其他別墅項目入市宣傳；國家對房市調(diào)控政策；揚州市房市波動風(fēng)險；總結(jié)：目標(biāo)客戶集中、產(chǎn)品特色明顯、環(huán)境優(yōu)勢、區(qū)域唯一別墅項目易宣傳、性價比高、政府支持力度2做好本項目營銷的關(guān)鍵大力度宣傳本項目產(chǎn)品、園林；多做營銷活動，在目標(biāo)客戶群內(nèi)留下深刻印象；加強與政府聯(lián)系充分深挖本區(qū)域客戶；充分利用項目精致打造出“服務(wù)高端”的封閉純別墅社區(qū)；不要放棄
3、對外區(qū)域客戶的宣傳，充分利用本項目高性價比，吸引其投資。3營銷策略①歸屬感、認(rèn)同感(從客戶群圈層，到純別墅社區(qū)打造)②享受生活的舒適、精致(他們在外是企業(yè)領(lǐng)導(dǎo)、高層，員工尊敬他們；到家他們也會享受到“尊重”)重要體現(xiàn)在以下二點:水韻福邸純別墅市場高調(diào)入市： 為揚州東區(qū)營造一場純高端人群生活圈！4尋找水韻福邸的客戶切入點：說到客戶，自然想到揚州人，無論他是金領(lǐng)、白領(lǐng)、藍領(lǐng)、還是農(nóng)民，都有一個共同的特征——低調(diào)、內(nèi)斂。揚州人為什么低調(diào)內(nèi)斂？朱自清先生給了答案，在其《說揚州》中，描寫了揚州人的特性：“揚州人有‘揚虛子’的名
4、字；這個‘虛子’有兩種意思:一是大驚小怪，二是以少報多，總而言之，不離乎虛張聲勢的毛病。他們還有個‘揚盤’的名字，譬如東西買貴了，人家可以笑話你是‘揚盤’；又如店家價錢要的太貴，你可以詰問他，‘把我當(dāng)揚盤看么？’盤是捧出來給別人看的，正好形容耍氣派的揚州人。又有所謂‘商派’，譏笑那些仿效鹽商的奢侈生活的人，那更是氣派中之氣派了。但是這里只就一般情形說，刻苦誠篤的君子自然也有；我所敬愛的朋友中，便不缺乏揚州人?！钡聡鐣W(xué)家韋伯認(rèn)為：經(jīng)濟的發(fā)展同文化（宗教）有著密切的關(guān)系。揚州人的性格中貪慕虛榮、愛講排場、追求安逸
5、閑適的生活（揚州城的洗浴業(yè)和餐飲業(yè)極為發(fā)達），這或許可以作為其近年來經(jīng)濟發(fā)展緩慢在市民文化方面的極好注解。不希望被人說是虛子不希望被人說是揚盤不希望被人說是商派5我們要幫助他們發(fā)現(xiàn)和體驗，這里有真正適合的文化基因和居住環(huán)境，中式的，內(nèi)斂的，享受的。。。。對揚州高端人群的定義他們的地位高，經(jīng)濟實力殷實，他們希望享受，也要求享受，但由于事業(yè)的繁忙，往往馬馬乎乎享受。但只要知道哪里東西好，無論遠近，出發(fā)，享受去！[享受生活]他們有豐富的社會經(jīng)驗，存在炫耀心理，但出于本地文化的熏養(yǎng)，內(nèi)心有一點矛盾，他們對別墅是渴求的，內(nèi)心那
6、種炫富的心理在催動著他們。我們要告訴他們這里的品質(zhì)，需要引導(dǎo)他們，這里不光是別墅，而是具有豐富內(nèi)涵的別墅，中式的，江南的，古典的……[物質(zhì)/精神]6定義水韻福邸——具有經(jīng)典人文理念的享受舒適型純中式現(xiàn)代別墅純現(xiàn)代管家服務(wù)純中式現(xiàn)代建筑純中式江南園林景觀7寧靜悠遠，曠古幽情，小樓清風(fēng)，街巷風(fēng)雅，一份懷念，一種傳承。綠柳花樹，小徑幽深，亭臺水榭，花窗修竹，如詩如畫的美景。這里帶給您的將是一種。。。。。。江南美景中式人文8這里是您尊貴身份的歸屬地，在這里您將得到精神上的升華。自然為本，人行為尊，追求天人合一的至極境界，我們
7、堅信，自然的本真風(fēng)貌總是無微不至的關(guān)懷著人性。當(dāng)你一踏上這片土地，寧靜的氣息撲面而來，門前溪水蜿蜒而過，間間有著斜坡屋頂?shù)膭e墅散布在小徑林間，層層落落如江南古鎮(zhèn)，這里將是您閑適優(yōu)雅的名流新生活！倡導(dǎo)9這里更是您投資眼光絕佳的證明，揚州東部新的發(fā)展即將爆發(fā)城市的未來我眼看東區(qū)——來源：搜房網(wǎng)綜合整理揚州2010年-2030年城市總體規(guī)劃對城市發(fā)展方向與空間結(jié)構(gòu)進行了專題研究，根據(jù)城市經(jīng)濟社會發(fā)展水平、揚州沿江地區(qū)江都、揚州、儀征三個城區(qū)的發(fā)展現(xiàn)狀，區(qū)域交通格局等因素綜合判斷，初步確定今后揚州城市的主導(dǎo)發(fā)展方向向東，以與
8、江都城區(qū)在功能和空間上形成一體化的格局，同時產(chǎn)業(yè)重點向沿江地區(qū)（包括樸席）發(fā)展，西部、北部地區(qū)強調(diào)現(xiàn)有建成區(qū)、城鎮(zhèn)在空間和功能上進行整合。東區(qū)是揚州文化之脈，隨著灣頭古鎮(zhèn)的開發(fā)建設(shè)、大運河、古運河和廖家溝等一系列生態(tài)水系開發(fā)利用，廣陵新城的成功運作后，或許三年、五年......揚州東區(qū)將迎來無數(shù)的發(fā)展機遇。10營銷策略①歸屬感、認(rèn)同感(從客戶群
