偉業(yè)顧問-豪宅解析兼談房地產(chǎn)市場(chǎng)產(chǎn)品定位培訓(xùn)

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1、豪宅解析豪宅解析——兼談房地產(chǎn)市場(chǎng)、產(chǎn)品定位兼談房地產(chǎn)市場(chǎng)、產(chǎn)品定位北京··偉業(yè)顧問2007年11月故宮頤和園后海恭王府課程綱要豪宅的定義與分類系統(tǒng)的定位工作方法案例分析豪宅定位要素豪宅的定義與分類定義豪宅特性A——充分挖掘用地價(jià)值，用區(qū)位定義身份特性B——探尋客戶的深層需求，用需求定義細(xì)節(jié)特性C——符合時(shí)代特征，用潮流定義個(gè)性豪宅為人，又因人而各有不同。非學(xué)術(shù)重操作的豪宅分類充分刺激世俗的淺表神經(jīng)超常尺度挖掘區(qū)位價(jià)值研究現(xiàn)狀的升級(jí)國(guó)際品牌和國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加價(jià)值城市豪宅的分類充分刺激世俗的淺表神經(jīng)北京貢院六號(hào)威尼斯吹金粉水晶燈、66張牛皮墻紙、17遍的烤漆工藝充分

2、刺激世俗的淺表神經(jīng)順景園充分刺激世俗的淺表神經(jīng)順景園充分刺激世俗的淺表神經(jīng)順景園超常尺度碧水莊園超常尺度紫園總占地面積1,380畝，其中水面積達(dá)300畝。上海紫園由13個(gè)島和1個(gè)，規(guī)劃建造別墅150余棟，每戶平均占地8畝以上。超常尺度紫園最高單棟別墅售價(jià)達(dá)到1.3億人民幣挖掘區(qū)位價(jià)值北京銀泰中心挖掘區(qū)位價(jià)值世貿(mào)國(guó)際公寓深入研究現(xiàn)狀的升級(jí)慧谷根園深入研究現(xiàn)狀的升級(jí)萬城華府國(guó)際品牌和國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)公園大道公園大道國(guó)際品牌和國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)季景沁園國(guó)際品牌和國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)季景沁園國(guó)際品牌和國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)上元國(guó)際品牌和國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)上元生活在臺(tái)地坡景之上國(guó)際品牌和國(guó)際化的標(biāo)準(zhǔn)上元精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附

3、加價(jià)值東方之子?xùn)|方之子降板式浴缸空中花園萬國(guó)城MOMA萬國(guó)城MOMA天棚柔和輻射冷暖系統(tǒng)、置換式新風(fēng)系統(tǒng)、可調(diào)式外遮陽(yáng)系統(tǒng)、中央吸塵系統(tǒng)等科技系統(tǒng)，恒溫又恒濕，完全舒適享受。精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加價(jià)值誠(chéng)品建筑/講究學(xué)問的建筑通用時(shí)代國(guó)際中心精細(xì)的產(chǎn)品及服務(wù)的附加價(jià)值小湯山別墅系統(tǒng)的定位工作方法系統(tǒng)的定位方法分析過程定位結(jié)論項(xiàng)目基本情況項(xiàng)目基本情況基本假設(shè)基本假設(shè)用地分析用地分析市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位概念設(shè)計(jì)概念設(shè)計(jì)市場(chǎng)分析市場(chǎng)分析政府政策分析政府政策分析發(fā)展商分析發(fā)展商分析經(jīng)濟(jì)測(cè)算經(jīng)濟(jì)測(cè)算四把尺子之一、二定位結(jié)論用地分析用地分析區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展區(qū)域規(guī)劃與發(fā)展市場(chǎng)分析市場(chǎng)分

4、析市場(chǎng)已有供給市場(chǎng)已有供給交通條件交通條件市場(chǎng)潛在供給市場(chǎng)潛在供給周邊環(huán)境周邊環(huán)境市場(chǎng)需求/客戶市場(chǎng)需求/客戶地塊條件地塊條件重點(diǎn)個(gè)案重點(diǎn)個(gè)案四把尺子之三、四定位結(jié)論開發(fā)商要求開發(fā)商要求規(guī)劃條件規(guī)劃條件性質(zhì)性質(zhì)利潤(rùn)額利潤(rùn)額控高控高資金回收速度資金回收速度規(guī)模規(guī)模品牌與形象品牌與形象容積率容積率基本假設(shè)經(jīng)濟(jì)效益比較經(jīng)濟(jì)效益比較基本假設(shè)基本假設(shè)市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位保守保守激進(jìn)/高風(fēng)險(xiǎn)激進(jìn)/高風(fēng)險(xiǎn)中庸中庸定位結(jié)論市場(chǎng)定位市場(chǎng)定位產(chǎn)品定位產(chǎn)品定位物業(yè)類型物業(yè)類型經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)物業(yè)檔次物業(yè)檔次總體規(guī)劃總體規(guī)劃目標(biāo)客戶群目標(biāo)客戶群?jiǎn)误w設(shè)計(jì)單體設(shè)計(jì)案例分析通用國(guó)際時(shí)代中心項(xiàng)目基本情況?位

5、于朝陽(yáng)區(qū)建國(guó)門外大街永安東里?北鄰長(zhǎng)安街、南對(duì)通惠河、東臨建外SOHO、西臨萬豪國(guó)際公寓?占地約3.2萬平方米，80%為居住用地，居住總建筑規(guī)模10萬平方米，容積率3.92用地分析?城市中心區(qū)?良好的發(fā)展與升值潛力?地段的稀缺資源CBD邊緣，景觀城市中心區(qū)地價(jià)燕莎商務(wù)區(qū)?使館區(qū)的延伸?五星級(jí)酒店的集中區(qū)?已形成國(guó)際居住及高檔物業(yè)的概念?具有深層次及固定的形象東直門外　用?規(guī)劃中的國(guó)際水準(zhǔn)城市交通樞紐核心地?具有增值的潛力分?現(xiàn)有高檔物業(yè)較少，底蘊(yùn)稍顯不足CBD地區(qū)析?500強(qiáng)最集中區(qū)域，目前聚集資源、能量最強(qiáng)?規(guī)劃水平最高、升值空間最大地區(qū)?直接關(guān)系北京國(guó)際地位的終極指標(biāo)?將來勢(shì)

6、必成為中國(guó)經(jīng)濟(jì)、商務(wù)的中心CBD地區(qū)建外具備豪宅的?長(zhǎng)安街的延長(zhǎng)線，具有一定的歷史和情感積淀?與CBD重疊部分是新人文和舊貴族派的有趣結(jié)合，先天條件勢(shì)必成為最適合新時(shí)代貴族居住的區(qū)域如何在CBD商圈內(nèi)最大限度的挖掘土地價(jià)值？°偏商還是偏住？°大戶型還是小戶型？用地分析用地分析°景觀資源—通惠河景觀帶°鄰路性相對(duì)不足，環(huán)境較為安靜純居住型物業(yè)市場(chǎng)分析市場(chǎng)供給情況分析尋找市場(chǎng)空白點(diǎn)深入挖掘客戶潛目標(biāo)客戶需求特征分析在需求項(xiàng)目的市場(chǎng)定位市場(chǎng)供給情況供應(yīng)量較大，開盤相對(duì)集中小戶型商住公寓大量推出，產(chǎn)品同質(zhì)化現(xiàn)象嚴(yán)重，市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)激烈以中、小戶型為主面積集中在100—250平米之間，其中150

7、平方米約60%躍層、復(fù)式所占比例較小約為5%區(qū)域均價(jià)12900元左右市場(chǎng)需求分析通用時(shí)代的高端客戶的基本需求特征：客戶群?熱愛都市生活，CBD首選?年齡在35-45歲，高學(xué)歷，大部分有CEO海外生活背景，鑒賞力強(qiáng)階層?要求身份地位的象征，滿足虛榮職業(yè)經(jīng)理人?二次購(gòu)房，增值，保值，?金領(lǐng)階層，價(jià)格敏感度不高白領(lǐng)階層?注重安全，跟風(fēng)°注重私密性，強(qiáng)調(diào)安全感低端客戶°對(duì)差異化產(chǎn)品的追求市場(chǎng)需求分析市場(chǎng)定位外部因素通用時(shí)代附：（區(qū)位）產(chǎn)品性能區(qū)位：未來規(guī)劃與升值潛力產(chǎn)品1(高)產(chǎn)品3基礎(chǔ)