合富輝煌常州御城項目整體策劃報告

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1、前言在經(jīng)過數(shù)月的市場跟蹤調(diào)查及產(chǎn)品研究之后，我司分別從宏觀、中觀、微觀三個層面對項目做了詳細(xì)的分析，并形成了本項目的整體策劃報告，作為項目實際運作的總體策略依據(jù)及方向。宏觀層面分析包括對城市的理解、宏觀經(jīng)濟(jì)的研究、人口構(gòu)成研究等等，通過長三角城市圈的總體發(fā)展趨勢來剖析常州的發(fā)展?jié)摿昂笫?；中觀層面分析則側(cè)重于對城市房地產(chǎn)市場的研究，從房地產(chǎn)的一級、二級市場的供需情況分析，到城市房地產(chǎn)區(qū)域板塊研究，分別從產(chǎn)品特征、價格結(jié)構(gòu)、后期走勢等部分進(jìn)行闡述及分析；微觀層面分析主要是對項目的區(qū)域市場分析及產(chǎn)品定位、產(chǎn)品建議，以及針對項目整體的發(fā)展策略。從全篇的結(jié)構(gòu)上主要分為三大塊，即

2、市場研究、產(chǎn)品定位、發(fā)展策略。各部分的詳細(xì)框架參見目錄。市場是在不斷變化著的，在實際的項目操盤過程之中，我們將時刻把握尊重市場的原則，根據(jù)市場的變化隨時做適當(dāng)?shù)牟呗哉{(diào)整。目錄前言第一章市場研究……………………………………………………………5一、環(huán)境掃描（一）城市環(huán)境………………………………………………………………………………5n1、城市定位n2、發(fā)展規(guī)劃（二）房地產(chǎn)環(huán)境………………………………………………………………………………7n1、房地產(chǎn)市場規(guī)模n2、房地產(chǎn)需求構(gòu)成n3、區(qū)域市場供需狀況分析4、房地產(chǎn)分布格局n產(chǎn)品結(jié)構(gòu)n價格結(jié)構(gòu)n房地產(chǎn)發(fā)展走向二、區(qū)域市場研究（一）

3、板塊研究………………………………………………………………………………11市場規(guī)模競爭環(huán)境客源分布產(chǎn)品結(jié)構(gòu)銷售狀況價格行情后市預(yù)判(二)重點個案研究………………………………………………………………………………12第二章項目定位一、機(jī)會研究（一）項目認(rèn)知………………………………………………………………………………161、項目性質(zhì)及規(guī)模2、選址條件研究3、規(guī)劃條件研究（二）機(jī)會研判……………………………………………………………………………17市場潛力競爭條件競爭對手Swot分析、總結(jié)二、定位策略（一）總體定位……………………………………………………………………………19目標(biāo)消

4、費群研究客戶群定位主題、項目定位競爭策略產(chǎn)品組合價格區(qū)間（二）項目概念……………………………………………………………………………191、概念創(chuàng)意2、總體精神3、項目訴求點（三）產(chǎn)品定位……………………………………………………………………………221、首期住宅規(guī)劃布局及戶型設(shè)計分析2、首期規(guī)劃的合理性分析3、首期開發(fā)條件分級4、首期戶型的合理性分析及產(chǎn)品策略建議5、結(jié)合市場需求我司建議的戶型面積分布6、配套設(shè)施布局建議7、展示區(qū)及售樓中心布局要求（包括功能、面積、層數(shù)……）8、建筑風(fēng)格與主題的呼應(yīng)9、公建部分建筑風(fēng)格（售樓部、商業(yè)街）10、住宅的立面風(fēng)格第三章發(fā)展策略……

5、……………………………………………………………………24一、項目分期二、銷售步驟三、價格預(yù)測四、收入估計第一章市場研究一、環(huán)境掃描（一）城市環(huán)境n1、城市定位（1）城市地理長三角&常州:常州位居長三角軸心，又地處滬寧都市帶中段，從空間區(qū)位理論上分析，常州應(yīng)更具吸納資源、發(fā)散能量、帶動成長的最佳區(qū)位半徑。長三角－常州－武進(jìn):武進(jìn)是長江三角洲最有經(jīng)濟(jì)活力的腹地。武進(jìn)地理上包圍著常州，在經(jīng)濟(jì)上同樣起著強大的支撐力量。（2）城市經(jīng)濟(jì)GDP增長幅度:武進(jìn)區(qū)作為常州經(jīng)濟(jì)發(fā)展的有利推動者，其GDP占整個常州的35％，綜合經(jīng)濟(jì)實力強大。在長三角經(jīng)濟(jì)圈，常州的經(jīng)濟(jì)地位處于中下游。與其他發(fā)

6、達(dá)城市相比，仍有較大差距。人均GDP增長幅:2002-2005年常州市人均GDP連續(xù)三年保持兩位數(shù)的增長幅度，05年人均GDP超過4000美元，預(yù)示著房地產(chǎn)市場正處于平穩(wěn)發(fā)展階段。人均可支配收入:常州2002年至2005年人均可支配收入對比2005年長三角十六個城市的人均可支配收入的平均值15255元，常州仍在水平線以下。2004年武進(jìn)區(qū)人均可支配收入遠(yuǎn)超常州平均值近6400元，當(dāng)?shù)鼐用褓徺I力后市釋放空間巨大。（3）城市人口—常州人口數(shù)量變化情況按照2004年常州全年去化體量270萬平方米計算，人均居住面積的增量僅為0.56平方米，其居住需求遠(yuǎn)未真正釋放。流動人口從事產(chǎn)

7、業(yè):從事的產(chǎn)業(yè)分布來看，主要是務(wù)工經(jīng)商、經(jīng)商、服務(wù)性行業(yè)滯留時間:短期性務(wù)工行為比例最低，外來人口的穩(wěn)定性加強，增加了住宅的潛在消費需求。居住場所:從居住場所看，租賃房屋居首位，占39.9%；。二手租賃市場的需求增大，將有效帶動一手住宅市場的發(fā)展。城市人口——2004武進(jìn)人口:武進(jìn)總?cè)丝跀?shù)量全區(qū)1242平方公里，總?cè)丝?6萬。武進(jìn)區(qū)經(jīng)濟(jì)實力強大，但是農(nóng)業(yè)人口眾多而且分散，高新區(qū)的發(fā)展力度不大，高素質(zhì)產(chǎn)業(yè)人口量少，中心城區(qū)人口變化不大，市場需求有限。遠(yuǎn)期隨著城市化進(jìn)程的加快，農(nóng)村私營經(jīng)濟(jì)模式造就的大批私營業(yè)主，必然流入中心城區(qū)。長期分析，市