房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格

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1、第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格一、概念（一）定義土地、建筑物、定著物、各種物權(quán)§2-1房地產(chǎn)的概念房地產(chǎn)：是指土地、建筑物及其他地上定著物，是實物、權(quán)益、區(qū)位三者的綜合體。地面地上一定范圍的空間地下1、土地橫豎面積大小形狀四至第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（一）定義2、建筑物3、定著物組成材料構(gòu)配件設(shè)備兩大類房屋構(gòu)筑物第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（一）定義如樹木、農(nóng)作物、花草等建筑物：是指經(jīng)人工建筑而成的，由建筑材料、建筑配件和設(shè)備（如給排水、衛(wèi)生、燃?xì)?、照明、空調(diào)、電梯、通信、防災(zāi)等設(shè)備）等組成的整體物，包括房屋和構(gòu)筑物兩大類。房屋：指能夠遮風(fēng)避雨并供人居住、工作、娛

2、樂、儲藏物品、紀(jì)念或進(jìn)行其他活動的空間場所，一般由基礎(chǔ)、墻、門、窗、柱、梁和屋頂?shù)戎饕獦?gòu)件組成。構(gòu)筑物：指房屋以外的建筑物，人們一般不直接在其內(nèi)進(jìn)行生產(chǎn)和生活活動，如煙囪、水塔、水井、道路、橋梁、隧道、水壩等4、各種物權(quán)自物權(quán)：所有權(quán)他物權(quán)：使用權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典權(quán)、地役權(quán)等供役地需役地第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（一）定義自物權(quán)就是權(quán)利人對于自己所有的物所排他享有的占有、使用、收益、處分的權(quán)利。他物權(quán)則是指，權(quán)利人對于不屬于自己所有的物，而依據(jù)合同的約定或法律的規(guī)定所享有的占有、使用、收益的權(quán)利。他物權(quán)一般不包括處分的權(quán)利。因為只有享有所有權(quán)的人，才能合法行使處分權(quán)。他物權(quán)往往不能排他享

3、有。為了實現(xiàn)某一塊土地的經(jīng)濟(jì)價值或者它的利益，那么法律或者雙方當(dāng)事人就通過一個合同的約定，來直接支配別人享有物權(quán)的，特別是土地，稱為地役權(quán)。民法上有專門的概念，簡單地說，為了實現(xiàn)需役地的利用價值，來支配屬于別人所有的享有物權(quán)的供役地的權(quán)利，我們就把它叫做地役權(quán)。（二）實物、權(quán)益、區(qū)位1、實物實體、質(zhì)量、功能2、權(quán)益權(quán)利、利益、收益3、區(qū)位——距離直線、路線、時間第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格1、實物實體、質(zhì)量、功能是指房地產(chǎn)中看得見、摸得著的部分，例如建筑物的外觀、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、裝修裝飾及土地的形狀、地形等。可以分為有形的實體、質(zhì)量和功能三方面。2、權(quán)益權(quán)利、利益、收益權(quán)益：包括權(quán)利、利益和收益。

4、如所有權(quán)、占有權(quán)、使用權(quán)、收益權(quán)、租賃權(quán)、抵押權(quán)、典當(dāng)權(quán)、地役權(quán)、相鄰關(guān)系等。3、區(qū)位——距離直線、路線、時間區(qū)位：指地球上某一事物與其他事物在空間方位和距離上的關(guān)系，除了地理坐標(biāo)位置，還包括可及性，與其他地方往來的便捷性，與重要場所的距離，周圍環(huán)境、景觀，在城市或區(qū)域中的地位等。其中，距離有空間直線距離、交通路線距離和交通時間距離之分。歐陽先生為投資需要，欲以其擁有的房地產(chǎn)作抵押向銀行申請貸款，他設(shè)想選擇其所擁有的三套房屋中一套價值最大的作為抵押物，但他不知道這三套房屋哪套作為抵押物的價值會最大。于是，他去向?qū)I(yè)投資顧問司徒女士咨詢，并要求獲得迅速答覆。在司徒女士的要求下，歐陽先生簡單介

5、紹了三套房屋的基本狀況如下：盡管歐陽先生很著急，司徒女士也很想幫他，但司徒女士說無法立即給歐陽先生建議。如果歐陽先生向你咨詢，你能否立即答復(fù)他？為什么？A房屋位于甲級地段，是他與朋友司馬先生共同投資購買的，建筑面積152.5平方米，房型為三室二廳，樓齡2年；B房屋位于乙級地段，是他獨資購買的，建筑面積80.2平方米，房型為二室二廳，樓齡3年；C房屋位于丙級地段，是他獨資購買的，建筑面積148.6平方米，房型為三室二廳，樓齡5年。第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格案例三宗房地產(chǎn)：實物同，權(quán)益不同，價不同；權(quán)益同，實物不同，價不同；權(quán)益同，實物同，區(qū)位不同，價不同。第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格案例（三）存在

6、形態(tài)1.土地2.建筑物3.房地第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格（四）估價對象具體形態(tài)1.空地2.有建筑物土地3.地上建筑物4.合成體5.在建工程6.未來狀況7.已消失8.過去與現(xiàn)在差異9.包含其他資產(chǎn)10.企業(yè)整體的一部分房地產(chǎn)11.房地產(chǎn)的局部第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格二、對土地與建筑物的認(rèn)識（一）土地1、坐落2、面積3、形狀4、四至5、地勢6、周圍環(huán)境和景觀7、利用現(xiàn)狀8、產(chǎn)權(quán)狀況9、地質(zhì)和水文狀況10、基礎(chǔ)設(shè)施完備程度和土地平整程度11、土地使用管制第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格對于城市建設(shè)用地，土地使用管制即為城市規(guī)劃限制條件，主要包括土地用途建筑高度容積率建筑密度建筑后退紅線距離建筑間距綠地率交

7、通出入口方位停車泊位建筑體量、體型、色彩地面標(biāo)高其他要求，如必須符合環(huán)境保護(hù)、文物保護(hù)、消防安全、衛(wèi)生防疫等規(guī)定土地使用管制1、坐落2、面積3、高度和層數(shù)4、結(jié)構(gòu)5、設(shè)備6、裝修7、公共配套設(shè)施完備程度8、平面布置9、外觀10、建成年月11、維修、保養(yǎng)情況及完損程度12、利用現(xiàn)狀13、產(chǎn)權(quán)狀況（二）建筑物第二章房地產(chǎn)與房地產(chǎn)價格§2-2房地產(chǎn)特性1、不可移動性2、獨一無二性3、壽命長久性4、數(shù)量有限性5、用途多樣性6、相