房地產(chǎn)市場(chǎng)與價(jià)格

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1、房地產(chǎn)市場(chǎng)與價(jià)格課程課件任課老師：沈久沄中國(guó)人民大學(xué)經(jīng)濟(jì)學(xué)院整理制作：龍雨青2014.1.8.分區(qū)房地產(chǎn)市場(chǎng)與價(jià)格的第1頁(yè)第一部分房地產(chǎn)基本概念2013年9月26日17:58第一節(jié)房地產(chǎn)的概念和基本特征一、房地產(chǎn)的一般概念房地產(chǎn)是十分重要且特殊的一類財(cái)產(chǎn)，它是由人類或特定人群所擁有的并具有財(cái)產(chǎn)性質(zhì)的，由土地和地上房屋建筑物組成的相互依存、密不可分的有機(jī)結(jié)合體。房屋建筑我國(guó)的農(nóng)村土地是歸農(nóng)民集體所有，城市土地歸國(guó)家所有。承載房屋建筑的土地固著在土地上的不可分離的設(shè)施由以上所產(chǎn)生的各種權(quán)益我城鎮(zhèn)土地、建筑物、和固著其上不可分割的設(shè)施以及附帶或衍生的各種權(quán)益

2、。二、房地產(chǎn)的稱謂1、英文名稱：land（土地）、realestate（主要是房屋和其他構(gòu)筑物）、realproperty（realestate加上與其相關(guān)的各種權(quán)益）2、其他中文名稱：不動(dòng)產(chǎn)、物業(yè)、地產(chǎn)、樓宇等。三、房地產(chǎn)的基本特性a.交易具有明顯的單件性；b.市場(chǎng)具有明顯的區(qū)域性；1、自然地理位置具有固定性；c.交易方式非實(shí)體性故宮2、社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置具有相對(duì)可變性；中南海新北京飯店3、使用具有耐久性；4、發(fā)展空間具有局限性；5、使用效用具有多樣性；6、經(jīng)濟(jì)價(jià)值具有積累性和保值性；7、權(quán)益具有可分割性和存在形式的復(fù)雜性；8、具有投資和消費(fèi)的雙重性。四、

3、從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的角度認(rèn)識(shí)土地和建筑物（一）對(duì)土地（房地產(chǎn)建設(shè)用地）的基本認(rèn)識(shí)一宗土地東西南北五項(xiàng)制約因素：土地（房地產(chǎn)建設(shè)用地）是立體的方位的書(shū)面說(shuō)法1、建筑技術(shù)水平橫——該宗土地“四至”所圍繞的區(qū)域2、開(kāi)發(fā)商經(jīng)濟(jì)實(shí)力縱——該宗土地“四至”水平投影范圍內(nèi)向上（天空）向下（地心）一定距離的延伸3、土地權(quán)利設(shè)置4、土地使用管制（二）從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的角度對(duì)土地的基本認(rèn)識(shí)5、相鄰關(guān)系1、坐落位置（所處區(qū)域和具體地點(diǎn)）城鄉(xiāng)規(guī)劃主管部門(mén)根據(jù)城市規(guī)劃法規(guī)、城市總體規(guī)劃布2、面積和形狀局和城市發(fā)展特殊需要（如奧運(yùn)會(huì)、世博會(huì)等）為基礎(chǔ)3、四至及周邊環(huán)境狀況編制的

4、城市控制性詳細(xì)規(guī)劃的要求，對(duì)一宗房地產(chǎn)建設(shè)4、土地權(quán)利狀況用地所規(guī)定的限制性條件。5、土地利用現(xiàn)狀規(guī)定性（限制性）條件：6、規(guī)劃條件（規(guī)劃設(shè)計(jì)要求、規(guī)劃要點(diǎn)）地塊位置、用地性質(zhì)、建筑容積率、建筑密度、建筑控制高度、地面標(biāo)高、綠化率、建筑后退要求、主要建筑容積率=宗地內(nèi)建筑物總面積/宗地占地面積交通出入口方位、停車(chē)場(chǎng)泊位、需要配置的基礎(chǔ)設(shè)施建筑密度=宗地內(nèi)建筑物總基底面積/宗地占地面積和公共設(shè)施控制指標(biāo)等北京：不大于60%綠化率=宗地綠地面積/宗地占地面積北京：不小于25%（三）從房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和經(jīng)營(yíng)的角度對(duì)建筑物的基本認(rèn)識(shí)1、坐落位置樓數(shù)10層2、面積：占

5、地面積三樓小套間占地面積為50m2/10=5m250m2建筑面積建筑面積=套內(nèi)建筑面積+應(yīng)分?jǐn)偣裁娣e使用面積使用面積=套內(nèi)建筑面積-墻體面積即：內(nèi)部供使用的凈空間居住面積居室的使用面積開(kāi)放式：水平投影面積的1/2封閉式：水平投影面積套內(nèi)建筑面積套內(nèi)建筑面積=使用面積+應(yīng)計(jì)入墻體面積+應(yīng)計(jì)入陽(yáng)臺(tái)面積自用（獨(dú)用）墻：按水平投影面積計(jì)算公共分?jǐn)偯娣e樓道、花園、共用（公用）墻：延軸（中）線分割一半計(jì)算管道、綠化等公攤率=公共分?jǐn)偯娣e/建筑面積使用率=使用面積/套內(nèi)建筑面積或使用面積/建筑面積實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積/建筑面積圖紙標(biāo)識(shí)面積允許存在3%的誤差分區(qū)房地

6、產(chǎn)市場(chǎng)與價(jià)格的第2頁(yè)實(shí)用率=套內(nèi)建筑面積/建筑面積圖紙標(biāo)識(shí)面積允許存在3%的誤差交付實(shí)測(cè)面積3、周?chē)h(huán)境狀況：空氣清新、交通、綠化等。4、建筑層數(shù)和高度5、功能和用途建筑結(jié)構(gòu)：民用建筑類型（5種）6、建筑結(jié)構(gòu)類型建筑物中承重構(gòu)件（1）鋼結(jié)構(gòu)建筑物高度劃分：（梁、柱、墻、支撐現(xiàn)代高層建筑，或?qū)ν庑斡刑厥庖蟮慕ㄖ衅毡椴捎?、建筑質(zhì)量1-3層低層建筑……）所組成的體使建筑物整體質(zhì)量變輕，抗韌，抗壓、施工技術(shù)要求高，造價(jià)高8、建成年月及完好程度4-6層中低層建筑系。建筑結(jié)構(gòu)部分所（2）鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)：用得最多。7-10層中層建筑采用的主要材料是劃9、外觀及

7、（各層）平面布局11-30層高層建筑鋼筋混凝土框架式結(jié)構(gòu)（水泥框架作結(jié)構(gòu)）分建筑結(jié)構(gòu)類型的依鋼筋混凝土大板裝備式（箱體式）10、產(chǎn)權(quán)狀況31層以上超高層建筑據(jù)。（3）磚混結(jié)構(gòu)：紅磚、礦渣磚、粘土磚11、物業(yè)管理（4）磚木結(jié)構(gòu)物業(yè)管理（服務(wù)業(yè)）：12、其他通過(guò)承諾與收費(fèi)為住戶提供物業(yè)服務(wù)。（5）其他結(jié)構(gòu)：竹樓、原木結(jié)構(gòu)不恰當(dāng)?shù)墓芾頃?huì)造成惡性循環(huán)。產(chǎn)權(quán)（房屋類型）經(jīng)濟(jì)適用房：經(jīng)濟(jì)適用房建造的土地是國(guó)家劃撥的，所以不包括土地出讓金，并且利潤(rùn)率被限定在3%，另外所建成的房屋的價(jià)格由主管部門(mén)確定價(jià)格。由于比較便宜，所以政府要求該房在5年內(nèi)禁止上市，并且還要補(bǔ)交土

8、地出讓金才能出售。解困福利房：開(kāi)發(fā)商在建成樓盤(pán)后拿出的一小部分房子給政府，由政府賣(mài)給一些特殊人