湖南常寧鑫源步行街策劃提案

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1、鑫源步行街策劃提案初稿中橋地產(chǎn)二零零七年四月五日序言本次報告旨在通過對常寧主城區(qū)房產(chǎn)市場概況的分析及對項目所在區(qū)域房產(chǎn)市場主要競爭對手的走訪調(diào)查及對潛在客戶的問卷調(diào)查，為貴公司在該地段投資開發(fā)定位營銷策劃提供市場參考的依據(jù)。1、調(diào)查方式：普查法與抽樣調(diào)查法相結(jié)合、政府相關(guān)職能部門走訪、同行資深人士座談溝通2、調(diào)查內(nèi)容：①常寧住宅項目（已建、在建、待建）調(diào)查②常寧商業(yè)項目（已建、在建、待建）調(diào)查③常寧房地產(chǎn)住宅市場需求調(diào)查（問卷調(diào)查）④常寧商業(yè)地產(chǎn)投資及品牌狀況市場調(diào)查（問卷調(diào)查）⑤常寧主要商業(yè)街區(qū)業(yè)態(tài)調(diào)查常寧市城市概

2、況常寧資源豐富，特產(chǎn)豐饒。全市油茶總產(chǎn)量居全國縣（市）第一；木材蓄積量和采伐量名列衡陽市之首；塔山山嵐茶在宋代被定為朝廷貢品；境內(nèi)礦產(chǎn)資源十分豐富，現(xiàn)已探明的礦種有金、銀、銅、鐵、錫、鉛、鋅、錳、煤、硫鐵、高嶺土、硼礦石、硅灰石、稀有金屬等35種，其中具有開采價值的達29種。鉛、鋅儲量居全國之首；砂錫儲藏量居全國第二；硼礦石、硅灰石儲量居華南第一；黃金儲量占湖南儲量的一半；高嶺土儲量達4億噸以上。享有”有色金屬之鄉(xiāng)”與“非金屬之鄉(xiāng)”的美譽。常寧市地理概況常寧市地處衡陽盆地南緣與南嶺北向余脈交接地帶，湘江中游南岸。位于

3、北緯26°07＇～26°36＇，東經(jīng)112°07＇～112°41＇。西南環(huán)山，東北瀕水。境內(nèi)丘陵起伏，河谷縱橫，地勢南高北低。全市土地總面積2055.4平方公里，市區(qū)北距衡陽市75公里，東距京廣線路和107國道公路50公里。常寧市總?cè)丝?3.19萬人，轄23個鄉(xiāng)鎮(zhèn)、704個村、5個居委會、7988個村(居)民小組。主要以漢族人口為主，少數(shù)民族有瑤、壯、回、苗、侗、土家、納西、畬、維吾爾、滿、布衣、彝、白、黎、佤、蒙古、拉祜等17個，少數(shù)民族以瑤族為主，主要居住在蒲竹鄉(xiāng)。人文歷史常寧歷史悠久，早在舊石器時代，境內(nèi)就有原

4、始人類生息繁衍。戰(zhàn)國時期，楚人開始移居這里。漢代境內(nèi)居民已掌握采礦和提煉銀的簡單技術(shù)。三國初期，這里為吳蜀爭奪之地。吳太平二年(公元257年)，析耒陽縣舂陵水以西置新寧、新平二縣。東晉太元二十年(公元395年)并新平入新寧，始奠定今市之基廓。唐天寶元年(公元742年)改名常寧縣。1996年11月19日，經(jīng)國務(wù)院批準，撤銷常寧縣設(shè)立常寧市。交通環(huán)境常寧交通便捷，基礎(chǔ)設(shè)施日趨完善。市區(qū)北距衡陽市75公里，東距京廣線路和107國道公路50公里。衡棗高速公路常寧連接線已于2003年底建成通車，1811省道東西縱橫市境，180

5、7省道南北貫穿全市，形成了以市區(qū)為中心的公路干線網(wǎng)絡(luò)，全市各鄉(xiāng)村均有公路通達，湘江沿市區(qū)北部流過，水路運輸可達長江和沿?？诎?。經(jīng)濟環(huán)境素有“八寶之地”之美稱，被譽為“油茶之鄉(xiāng)”、“杉木楠竹之鄉(xiāng)”大力發(fā)展礦業(yè)經(jīng)濟，全市國有礦產(chǎn)企業(yè)有13家，鄉(xiāng)鎮(zhèn)集體和個體礦產(chǎn)企業(yè)有640余家。礦業(yè)經(jīng)濟總量占全市工業(yè)總產(chǎn)值70％以上，礦業(yè)經(jīng)濟逐步成為市域工業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)。大力發(fā)展民營經(jīng)濟，2004年全市新上民營規(guī)模工業(yè)企業(yè)32個。有“世界鉛都”之稱的水口山有色金屬集團公司座落境內(nèi)松柏鎮(zhèn)。瓷泥、大理石均在億噸以上。城市遠景規(guī)劃“西拓、北擴”，

6、群英中路樣板街、東方廣場、青陽中路樣板街成為城市新亮點。潭水大橋建設(shè)抓緊進行。市政府大院置換搬遷可行性論證、規(guī)劃設(shè)計、環(huán)境評估、建設(shè)選址等基礎(chǔ)工作已完成。常寧市房地產(chǎn)市場狀況（一）常寧房地產(chǎn)市場整體狀況1、房地產(chǎn)開發(fā)投資大幅增長。2、商品房屋購銷兩旺，價格上漲。3、土地購置面積大幅增長、土地交易價格漲幅回落。4、房屋租賃（二）常寧市房地產(chǎn)市場發(fā)展特點房價偏低，上漲空間大。從絕對價位看，常寧市房價依然較低。目前的房價仍然低于全市平均水平。供需兩旺。2006常寧市房地產(chǎn)業(yè)進入快速發(fā)展軌道，房地產(chǎn)投資保持了快速增長勢頭，常

7、寧住宅、商業(yè)樓盤調(diào)查分析住宅項目根據(jù)我們對常寧市現(xiàn)有住宅及即將開發(fā)的住宅分析,常寧市目前住宅基本為多層，市場均價在900元/㎡左右；參考常寧市房地局及統(tǒng)計局相關(guān)數(shù)據(jù)后，我們認為，前述市場價格應(yīng)能反映現(xiàn)實的市場情況。常寧市民普遍接受的是多層、低價格普通住宅，這樣的住宅往往銷售周期較短；銷售速度較快。商業(yè)項目以下是我們對本市競爭項目的調(diào)研紫陽步行街售價:一層最高價14800元/㎡二層3500元/㎡三層1680元/㎡內(nèi)街5000元/㎡二/三層統(tǒng)一經(jīng)營華源商城:一樓太平洋服裝租金50-60元/月/㎡二樓主要經(jīng)營婦女兒童服裝租

8、金20-35元/月/㎡萬?。畡P旋世紀新城：商業(yè)一層：2000-3000元/㎡（門面60個），二層900元/㎡，共計100個。別墅均價：1500元/㎡（五房兩廳，面積260㎡）。住宅均價：700—900元/㎡，共300戶，已經(jīng)賣完。本項目價格制定一樓門面9000-10000元/㎡住宅價格:二三四樓948元/㎡五樓908元/㎡六樓838元/㎡七樓7