萬源市商業(yè)步行街策劃資料

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1、策劃資料總體市場態(tài)勢一、總體市場態(tài)勢1、住宅部分??2005年的萬源市推出的住宅項目較04年相比有較大的突破，其銷售面積已達7萬平米以上，同比04年增長了近130％，為最近幾年的之最。其中，所有的銷售面積基本上都集中在幾個較大的商住項目內，并且都為市政府重點支持的整改項目。可見，在2005年至2006年上半年的住宅銷售中，住宅部分正一步步的得到市場的認可。2、商業(yè)部分??2005年至2006年上半年，萬源市全市的商業(yè)用地出讓面積較少，并沒有實質性的增加和減少。但萬源的土地轉讓多為商住一體式的轉讓，主要為萬源市政府重點扶持的幾個市政改革工程，主要分布在沿后河一線及后河濱河路一線。其中

2、,濱河路一線沿線共出讓土地面積達到了36萬平方米，占到了土地轉讓的50%以上，說明萬源市的濱河路沿線正發(fā)揮其沿河經濟發(fā)展的特點，也說明萬源市市中心土地供應量正在逐步減少，市中心的土地將越來越少。2005年至2006年上半年，市中心附近只有金締路的“金締花園”部分出讓了大量的土地，并修建了大面積的商業(yè)營業(yè)房，是本項目的最大競爭對手，市中心的競爭將會越來越激烈。市中心的商業(yè)物業(yè)銷售不順暢可能成為不爭的事實。??其中市中心的核心商圈部分因為在近期內無較大的營業(yè)房出現(xiàn)，而核心商圈的幾條街已經成為萬源市商業(yè)進駐的核心地段，各商家進駐核心商圈的意愿強烈，由此可能導致?lián)Q鋪、換口岸欲望強烈。商鋪的

3、消費群可能因此而擴大。3、大盤時代即將來臨??2005年至2006年上半年的萬源市有幾個住宅小區(qū)的推出，特別是市政府扶持的“濱水領地”“華興小區(qū)”“陽光花園”“躍進路小區(qū)”這些樓盤的修建都驗證了萬源市房地產將進入到大盤擴張時代河個盤時代。每個樓盤都力求在建筑本身戶型和社區(qū)配套方面吸引消費者。在社區(qū)配套及社區(qū)休閑的強化將直接引領消費者的消費態(tài)度發(fā)生轉變。萬源市市場近期特點二、萬源市市場近期特點????2006年下半年的萬源房地產市場必將與城市市政建設的進展，城市中心的轉移和消費習慣的改變密切相關。??1、中心區(qū)域????隨著本項目的開工，標志著市政工程2006年的全面開展，并伴隨著“

4、金締花園”與本項目的成功招商，中心區(qū)域已經成為市民關注的熱點。本項目開盤實踐將近一個月的爆滿現(xiàn)象、“金締花園”作為市中心去最近時間內推出的樓盤銷售已經達到8成的銷售佳績?！瓣柟饣▓@”的銷售一空，更是驗證了中心區(qū)的重要經濟發(fā)展地位。????2005年市政工程的重點是優(yōu)質住宅小區(qū)的推廣及基礎設施的修復。今年市政投資的重點是將環(huán)境工程與市政具體工程。如對紀念碑的修復，市民廣場及街道整治等等。在年內，中心區(qū)域的住宅項目及商業(yè)項目的配套工程將倍受關注。年內預計中心區(qū)推出的項目幾乎為零。除“金締花園”的項目尾盤外，將無大面積的商業(yè)營業(yè)房推向市場。2、濱河路沿線????后河濱河路沿線近兩年內有幾

5、個樓盤出現(xiàn)。一是“華興小區(qū)”，二是“濱水領地”－－位于濱河路與和平街、交通局的三角地帶，同樣有較大面積的商業(yè)營業(yè)房出現(xiàn)，也是本案的競爭對手。????與2004年相比，此沿線的市場供應量大大增加，這兩個具有代表性的樓盤吸引了一大批對環(huán)境質素要求較高的換房一族，住宅與商業(yè)營業(yè)房銷售情況良好，說明后河沿線片區(qū)已經開始受到市場的關注。3、河西經濟技術開發(fā)區(qū)????河西經濟技術開發(fā)區(qū)是市政府規(guī)劃開發(fā)、位于太平鎮(zhèn)后河以西。已經完成評規(guī)面積1500畝，已開發(fā)801畝，可供開發(fā)444.73畝。雖然市政府的搬遷工程尚未啟動，而且城市居民對河西經濟技術開發(fā)區(qū)的概念還很模糊，但市政府的良好規(guī)劃仍然給這一

6、片區(qū)帶來了很高的附加值。隨著政府工程的進展和遠期商業(yè)物業(yè)的附加值將會進一步提高，但短期內尚無商業(yè)樓盤的開發(fā)，市政府搬遷也不會在短時間內實現(xiàn)。4、環(huán)境較好的社區(qū)商鋪????小區(qū)的配套設施已經成為左右萬源市消費的重要因素，進而會影響到社區(qū)商鋪的銷售。以“濱水領地”為例，由于小區(qū)內安置了大量的健身器材和設計了一定的綠化，導致其住宅銷售量迅速上升。況且由于靠近后河，其傍晚的消費人群受到小區(qū)少量配套休閑娛樂設施的吸引而導致商鋪量有大幅度的提高。5、紅色題材????萬源市為四川著名的紅色旅游區(qū)，其市內紅色旅游文化底蘊豐厚，歷史題材廣泛，每年因為紅色旅游主題可吸引將近10萬人口到萬源市旅游。特別

7、是萬源－達州1小時經濟圈即將開通，都會給以紅色旅游為主題的物業(yè)帶來機遇。6、休閑、度假題材????萬源市市民愿意休閑享受的意愿非常強烈。其休閑資源可以從每天傍晚的后河“河灘夜市”可以得到驗證。幾乎每天傍晚的人流量都能達到20000人次，其中蘊含的巨大消費商機尚待發(fā)掘。7、主題商城——相對明確的主題定位或消費人群是突破項目市場的有效方式????萬源市傳統(tǒng)的商業(yè)模式正經歷較大的轉變。主題商場將成為萬源市以后商業(yè)物業(yè)發(fā)展的趨勢，但到目前為止，近兩年推出的商業(yè)物業(yè)以“金締花園