房地產(chǎn)估價成本法

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1、第四章成本法主要內(nèi)容成本含義成本法的概念基本公式適用范圍評估步驟重置/重建價格、折舊的概念1第四章成本法4.1成本法的基本原理4.1.1成本法的概念(costapproach)是指求取估價對象在估價時點時的重置價格或重建價格，然后扣除折舊，以此估算估價對象的客觀合理價格或價值的方法。又稱原價法、成本逼近法。實質(zhì)：通過估算各組成部分求取整體市場價格（積算價格）2第四章成本法成本的含義：1、經(jīng)濟成本（實為價格）：不動產(chǎn)重新建造時的完全價格，非會計成本。2、估價時點的價格：非歷史或賬面，估計時點3、消費者的成本：非開發(fā)商或承建商，最終

2、消費者4、客觀成本：非個別，公平客觀二、理論依據(jù)：賣方—生產(chǎn)費用價值論買方—替代原理3第四章成本法4.1.2理論依據(jù)：賣方—生產(chǎn)費用價值論買方—替代原理4第四章成本法4.1.3成本法的特點與適用范圍1、特點：1)無市場依據(jù)或市場依據(jù)不充分，首選估價方法。2）沒有考慮不動產(chǎn)的效用、價值及市場需求（缺陷）3）可作為投資者衡量投資效益、可靠性研究的方法5第四章成本法4.1.3成本法的特點與適用范圍2、適用范圍：（1）適用于缺乏市場交易的房地產(chǎn)（2）適用于較為特殊的房地產(chǎn)（無收益、無交易）（3）房地產(chǎn)抵押、企業(yè)合并兼并及房地產(chǎn)投資、房地

3、產(chǎn)保險及其他損害賠償中，通常也采用成本法估價。（4）適用于工業(yè)用地的價格評估（5）適用于全新或基本全新的不動產(chǎn)評估64.1.4成本法的基本公式1.一般形式：積算價格＝重新購建價格（重置價格或重建價格）－折舊（1）重置價格：又稱重置成本，以現(xiàn)價的建筑材料、建筑技術(shù)與工藝重新建造與舊建筑物具有同等效用的新建筑物的成本。（2）重建價格：又稱重建成本，以原有建筑材料、建筑技術(shù)和工藝等重新建造與舊有建筑物完全相同的新建筑物的成本。74.1.4成本法的基本公式重置或重建價格＝土地取的費用＋開發(fā)成本＋管理費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤2.

4、新開發(fā)土地的基本公式新開發(fā)土地價格=（土地取得費用+土地開發(fā)成本+管理費用+投資利息+銷售稅費+開發(fā)利潤+土地增值收益）x修正系數(shù)8（1）土地取得費征收集體土地、拆遷征地、市場購買三種形式。?土地補償費、安置補助費以及地上附著物和青苗補償費?土地取得費各項費用的計算應以當?shù)卣趫?zhí)行的征地補償費和拆遷安置補助的有關(guān)規(guī)定標準計算?土地補償費=前三年平均產(chǎn)值的6-10倍?安置補助費=前三年平均產(chǎn)值的4-6倍?青苗補償費=單季的產(chǎn)值?耕地開墾費＝占多少，墾多少例6.1市場購買土地成本計算9（2）土地開發(fā)成本1）基礎(chǔ)設施配套費：土地開發(fā)程

5、度通水通電通路平整地面（三通一平）通上水通下水通路通電通訊通熱通氣平整地面（七通一平）2)公共設施建設配套費3)小區(qū)開發(fā)配套費10第四章成本法（3）管理費用是指為組織和管理土地開發(fā)經(jīng)營活動所必需的費用。工資、福利、辦公、差旅等，按比例計算。11（4）投資利息?在評估土地或不動產(chǎn)時要考慮資金的時間價值?土地取得費按整個開發(fā)周期計息如：土地取得費400，開發(fā)周期2年利息=400[(1+r）2-1]?土地開發(fā)費按分期計息。如：600萬，3年，第一年投40%，第二年投30%，第三年投30%，貸款利率9%，計算利息。利息=600*40%[

6、(1+9%)2.5-1]+600*30%[(1+9%)1.5-1]+600*30%[(1+9%)0.5-1]=90.46例6.2土地取得費用和開發(fā)費用利息計算12（5）銷售稅費銷售開發(fā)完成土地所必需的費用以及房地產(chǎn)開發(fā)商應繳納的稅費。銷售成本，廣告、宣傳、銷售代理費用、交易稅費等，按比例計算。13（6）投資利潤開發(fā)土地的利用類型、開發(fā)周期的長短、開發(fā)土地所處的經(jīng)濟環(huán)境。投資利潤??土地取得費?土地開發(fā)費?稅費??投資回報率14第四章成本法（7）土地增值收益土地所有權(quán)在經(jīng)濟上的體現(xiàn)，為增值收益。（改變土地用途和功能引起。）土地增值

7、收益??土地取得費?土地開發(fā)費?稅費?投資利息?投資利潤??土地增值收益率15第四章成本法（8）土地價格修正1）根據(jù)評估宗地在區(qū)域內(nèi)的位置和宗地條件，進行個別因素修正2）采用成本法求取有限年期的土地使用權(quán)價格時，應進行土地使用權(quán)年期修正。年期修正公式為1K?1???n1?r16第四章成本法3）平均土地價格應考慮土地利用率或可出讓土地的比率，進行公共設施的占地面積和公用面積的分攤可出讓土地單價=土地總平均單價/可出讓土地的比率總土地面積可出讓土地平均單價?土地總平均單價?可出讓的土地面積例6.3出讓面積小于總面積，計算出讓地價17

8、第四章成本法3.新建房地產(chǎn)的基本公式新建房地產(chǎn)價格=購置土地的價格+建造建筑物的價格＝土地取的費用＋土地開發(fā)成本＋建筑物建造成本＋管理費用＋投資利息＋銷售稅費＋開發(fā)利潤建造建筑物的價格包含直接成本、間接成本、正常利潤例6.4新建房地產(chǎn)價格計算18第四章成本法4.