房地產(chǎn)估價(jià)方法之三成本法培訓(xùn)教程課件

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1、房地產(chǎn)估價(jià)方法之三成本法一、概念（一）、成本法，指求取估價(jià)對(duì)象在估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的重置價(jià)格或重建價(jià)格，然后扣除折舊，以此估算估價(jià)對(duì)象的客觀合理價(jià)格或價(jià)值的方法。成本法的實(shí)質(zhì)是：通過對(duì)估價(jià)對(duì)象房地產(chǎn)的各組成部分的市場價(jià)格的估算，最終確定估價(jià)對(duì)象整體的市場價(jià)格，所以采用成本法評(píng)估出來的房地產(chǎn)價(jià)格又稱積算價(jià)格。（二）、成本的含義成本是具有特定含義的成本（cost），具體表現(xiàn)為：１、經(jīng)濟(jì)成本是房地產(chǎn)重新建造時(shí)的完全價(jià)格，即經(jīng)濟(jì)成本，包括建造成本、一切合理必要的費(fèi)用、稅費(fèi)及應(yīng)得的利潤等，并非人們通常所認(rèn)為的成本，其實(shí)質(zhì)是一種價(jià)格。2、估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格成本法指的成本并非歷史成本或賬面成

2、本，也并非總是“現(xiàn)在”，也可能是過去。所以不能總是用現(xiàn)在或過去的成本代替估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格。3、消費(fèi)者的成本成本法中的成本并非指開發(fā)商或承建商所付出的成本，而是指包括所有最終消費(fèi)者的成本，以這種成本為基礎(chǔ)評(píng)估出來的價(jià)格才能保證其科學(xué)性和公正性。二、理論依據(jù)成本法的理論依據(jù)，從賣方的角度來看：是生產(chǎn)費(fèi)用價(jià)值論，即房地產(chǎn)的價(jià)格是基于其“生產(chǎn)費(fèi)用”，重在過去的投入。具體的講，是賣方愿意接受的最低價(jià)格，不能低于他為開發(fā)建造該房地產(chǎn)已花費(fèi)的代價(jià)，如果低于該代價(jià)，他就要虧本。從買方角度看：是替代原理，即買方愿意支付的最高價(jià)格，不能高于他所預(yù)計(jì)的重新開發(fā)建造該房地產(chǎn)所需花費(fèi)的代價(jià)，如

3、果高于該代價(jià)，他還不如自己開發(fā)建造（或委托另外的人開發(fā)建造）。由以上可見，一個(gè)是不低于開發(fā)建造已花費(fèi)的代價(jià)，一個(gè)是不高于預(yù)計(jì)重新開發(fā)建造所需花費(fèi)的代價(jià)，買賣雙方可接受的共同點(diǎn)必然是等于正常的代價(jià)（包含正常的費(fèi)用、稅金和利潤）。由此，我們就可以根據(jù)開發(fā)建造估價(jià)對(duì)象所需的正常費(fèi)用、稅金和利潤之和來估算其價(jià)格。三、基本公式（一）適用于新開發(fā)土地的基本公式（二）適用于新建房地產(chǎn)的基本公式（三）適用于舊有房地產(chǎn)的基本公式新開發(fā)土地包括填海造地、開山造地、征用農(nóng)地后進(jìn)行“三通一平”等開發(fā)的土地，在城市舊區(qū)中拆除舊建筑物等開發(fā)的土地。基本公式：新開發(fā)土地價(jià)格=土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)

4、+稅費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益?對(duì)于成片的開發(fā)區(qū)新開發(fā)土地的分宗估價(jià)時(shí)，情況如下：新開發(fā)區(qū)某宗土地的單價(jià)=（取得開發(fā)區(qū)用地的總成本+土地開發(fā)總成本+總管理費(fèi)用+總投資利息+總銷售費(fèi)用+總開發(fā)利潤）/（開發(fā)區(qū)用地總面積*開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率）*用途、區(qū)位等因素修正系數(shù)。上公式中：開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地面積的比率=開發(fā)完成后可轉(zhuǎn)讓土地總面積/開發(fā)區(qū)用地面積*100%新建房地產(chǎn)的價(jià)格=購置土地價(jià)格+建造建筑物價(jià)格式中：購置土地價(jià)格=（土地取得費(fèi)+土地開發(fā)費(fèi)+稅費(fèi)+投資利息+投資利潤+土地增值收益）×修正系數(shù)建造建筑物價(jià)格=直接成本+間接成本+正常利潤舊有房

5、地產(chǎn)價(jià)格=土地重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本+建筑物重新建造成本-建筑物折舊四、成本法的特點(diǎn)與適用范圍（一）特點(diǎn)：1、可以應(yīng)用于其他方法不適用的對(duì)象；2、采用成本法評(píng)估的價(jià)格只是一種“積算價(jià)格”；3、既是估價(jià)方法，又可作為投資決策依據(jù)（二）適用范圍：1、適用于房地產(chǎn)市場不活躍、缺乏市場交易實(shí)例的區(qū)域；2、適用于既無收益又很少進(jìn)入市場交易的房地產(chǎn)；3、適用于工業(yè)用地的價(jià)格評(píng)估五、估價(jià)步驟（一）搜集整理資料1、收集整理與待估土地價(jià)格相關(guān)的資料包括：形狀、面積、位置、用途、周圍環(huán)境、土地征用過程中的各項(xiàng)費(fèi)用、銀行存貸款利率、當(dāng)?shù)馗餍袠I(yè)正常的投資回報(bào)率2、收集整理與待估建筑物價(jià)格

6、相關(guān)的資料包括：建筑物面積、結(jié)構(gòu)、區(qū)位、朝向、已使用年數(shù)、新舊程度、耐用年限、殘值率、重置價(jià)格或重建價(jià)格標(biāo)準(zhǔn)等（二）、估算重置價(jià)格或重建價(jià)格1.概念：重置價(jià)格：又稱重置成本，是指采用估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物具有同等效用的新建筑物的正常價(jià)格。重建價(jià)格：又稱重建成本，是指采用與估價(jià)對(duì)象建筑物相同的建筑材料、建筑構(gòu)配件、設(shè)備和建筑技術(shù)等，按照估價(jià)時(shí)點(diǎn)時(shí)的價(jià)格水平，重新建造與估價(jià)對(duì)象建筑物完全相同的新建筑物的正常價(jià)格。重置價(jià)格的出現(xiàn)是科學(xué)技術(shù)進(jìn)步的必然結(jié)果，也是“替代原理的體現(xiàn)。2.重置價(jià)格或重建價(jià)

7、格的求取思路求取房地的重建價(jià)格，是先求取土地的重新取得價(jià)格或重新開發(fā)成本，再求取建筑物的重新購建價(jià)格然后相加。求取土地的重建價(jià)格通常是假設(shè)土地上的建筑物不存在，再采用比較法、基準(zhǔn)地價(jià)修正法等估價(jià)方法取求土地的重新取得價(jià)格，特別適用于城市建成區(qū)的土地。求取建筑物的重建價(jià)格是假設(shè)舊建筑物所在的土地已經(jīng)取得，且該土地是一塊空地，但除舊有建筑物不存在之外，其他狀況均維修不變，然后在此空地上重新建造與舊建筑物完全相同或具有同等效用的新建筑物所需的一切合理必要的費(fèi)用、稅金和正常利潤，即為建筑物重新購建價(jià)格。（三）、建筑物折舊1、建筑物折舊的內(nèi)容：（1）、物質(zhì)折舊