重慶市廣廈御景龍庭營(yíng)銷推廣策劃案

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1、廣廈·御景龍庭營(yíng)銷推廣策劃案方案提供：重慶宏大地產(chǎn)策劃代理有限公司時(shí)間：2006年8月25日方案提綱第一章項(xiàng)目分析一、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析二、項(xiàng)目地理位置分析三、項(xiàng)目簡(jiǎn)析第二章項(xiàng)目住宅定位一、項(xiàng)目SWOT分析二、項(xiàng)目住宅營(yíng)銷要解決好的若干問(wèn)題三、目標(biāo)消費(fèi)群定位四、項(xiàng)目定位五、主題廣告語(yǔ)第三章項(xiàng)目商業(yè)定位一、大渡口商業(yè)地產(chǎn)市場(chǎng)概述二、項(xiàng)目SWOT分析三、本案商業(yè)定位第四章?tīng)I(yíng)銷推廣策略一、定價(jià)策略二、銷售周期劃分及銷售計(jì)劃三、各階段銷售政策四、本案媒體選擇策略第五章?tīng)I(yíng)銷推廣實(shí)戰(zhàn)演繹一、籌備期營(yíng)銷推廣實(shí)戰(zhàn)摸擬二、預(yù)熱期營(yíng)銷推

2、廣實(shí)戰(zhàn)模擬三、開(kāi)盤(pán)期營(yíng)銷推廣實(shí)戰(zhàn)模擬四、強(qiáng)銷期營(yíng)銷推廣實(shí)戰(zhàn)模擬五、持續(xù)期和尾盤(pán)期營(yíng)銷推廣實(shí)戰(zhàn)模擬第一章項(xiàng)目分析■項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析■項(xiàng)目地理位置分析■項(xiàng)目自身情況分析一、項(xiàng)目區(qū)域市場(chǎng)分析（一）回顧大渡口區(qū)2005年發(fā)展態(tài)勢(shì)2005年是大渡口的建設(shè)年。《大渡口區(qū)城市總體規(guī)劃》出臺(tái)，雙山板塊規(guī)劃為居民生活區(qū)，工業(yè)園遷至劍橋工業(yè)園；地產(chǎn)集團(tuán)在大渡口區(qū)儲(chǔ)備土地2.1萬(wàn)畝，同時(shí)也成為品牌開(kāi)發(fā)商的新寵；大渡口區(qū)房地產(chǎn)施工面積229.49萬(wàn)平米，竣工面積達(dá)到40.73萬(wàn)平方米，銷售面積46.78萬(wàn)平方米；大渡口區(qū)的四大片區(qū)劃分確定

3、；道路交通正在加緊進(jìn)行中；第六商圈范圍明朗；國(guó)內(nèi)外及本土品牌商家爭(zhēng)奪主城區(qū)第六商圈；重慶輕軌線上首座超大規(guī)模捷運(yùn)物業(yè)落戶大渡口；國(guó)瑞城的奠基意味著大渡口商圈正式啟動(dòng)；2005年下半年大渡口房地產(chǎn)突擊放量開(kāi)盤(pán)；與2004年相較，房地產(chǎn)建筑銷售價(jià)格同比增長(zhǎng)14.22％。（二）2006年上半年大渡口區(qū)房地產(chǎn)態(tài)勢(shì)4月2200套廉價(jià)安置房在八橋鎮(zhèn)民新社開(kāi)工建設(shè)，年底前交付使用；5月八橋鎮(zhèn)民新社600套廉租房正式開(kāi)工建設(shè)，于年底面向社會(huì)；大渡口區(qū)步行街商業(yè)定位方案初步敲定；沃爾瑪入駐國(guó)瑞城、國(guó)美電器入駐鋼花百貨、武漢中百入駐朵

4、力星座、新世紀(jì)超市簽訂陽(yáng)明佳城；大渡口奧體副中心規(guī)劃已獲市政府批準(zhǔn)；規(guī)劃占地面積達(dá)20公頃，總投資2.3個(gè)億，位置處于建勝鎮(zhèn)，是一個(gè)集體育館和體育主題公園為一體的多功能休閑區(qū)。6月輕軌二號(hào)線通車；大渡口房地產(chǎn)繼續(xù)放量；房地產(chǎn)銷售價(jià)格穩(wěn)中有升。（三）大渡口區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)◇城市整體開(kāi)發(fā)走勢(shì)由新城中心點(diǎn)逐步向外擴(kuò)展由于大渡口區(qū)新城中心區(qū)域現(xiàn)可供開(kāi)發(fā)的土地開(kāi)始減少，加上交通條件的改善和舊城擴(kuò)建，下半年開(kāi)始，房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)已開(kāi)始由中心點(diǎn)逐步向外擴(kuò)展。從下半年開(kāi)盤(pán)的情況看，樓盤(pán)均在中心點(diǎn)的外沿上?！筝p軌不僅帶來(lái)交通的便利，也帶動(dòng)

5、了大渡口區(qū)的房地產(chǎn)熱輕軌較新線的開(kāi)通，打通了大渡口的交通瓶頸，拉近了與主城區(qū)的距離，結(jié)束了大渡口偏居城市一角的歷史，同時(shí)也吸引大量外區(qū)的購(gòu)房群體。由于大渡口區(qū)是主城區(qū)最后的開(kāi)發(fā)地，地價(jià)比其他區(qū)域便宜，再加上交通改善和商業(yè)規(guī)劃，成為房地產(chǎn)商和購(gòu)房者爭(zhēng)搶的蛋糕?！髴粜蛷膶捤尚娃D(zhuǎn)向?yàn)榫o湊居家型2005年以前大渡口區(qū)戶型面積比各主城區(qū)的面積相對(duì)寬松，以70－100平米兩房、三房為主。不過(guò)老城區(qū)的地理限制及2005年后房地產(chǎn)競(jìng)爭(zhēng)加大，戶型已逐漸轉(zhuǎn)為緊湊型?！笞≌瑑r(jià)格隨城市交通改善理性上仰受城市交通改造的影響，從2003年住宅

6、均價(jià)1460元/㎡（建筑面積）上升到2006年大渡口區(qū)新開(kāi)盤(pán)均價(jià)2700元/㎡（套內(nèi)面積）。雖然價(jià)格上漲速度較快，但比之其他主城區(qū)價(jià)格還是偏低的。再者今年廉租房和廉價(jià)房面向社會(huì)，大渡口區(qū)住宅價(jià)格定會(huì)理性的發(fā)展?！笊虡I(yè)物業(yè)和寫(xiě)字樓將成為市場(chǎng)的新熱點(diǎn)隨著區(qū)域品質(zhì)的提升及配套的逐步完善，被冷落的商業(yè)物業(yè)和寫(xiě)字樓會(huì)憑著品牌商家的入駐及開(kāi)業(yè)的機(jī)會(huì)亮相入市，成為新的投資對(duì)象。◇區(qū)域品質(zhì)增強(qiáng)，逐漸會(huì)成為“主城西進(jìn)”舞臺(tái)上的新星輕軌的通車、主城公園之最、生活配套的一體化、打造休閑文化生活之城的規(guī)劃以及人民可支配收入的提升，增強(qiáng)了大

7、渡口區(qū)域的品質(zhì)，定會(huì)成為“主城西進(jìn)”的新亮點(diǎn)。（三）大渡口區(qū)房地產(chǎn)發(fā)展趨勢(shì)（四）大渡口區(qū)規(guī)劃及建設(shè)規(guī)劃簡(jiǎn)介規(guī)劃內(nèi)容規(guī)劃影響釣魚(yú)嘴半島造重慶休閑中心38公里的江岸線若與釣魚(yú)嘴的旅游主題公園配套連接，那將成為重慶最大的一方旅游勝地。在和其他區(qū)域錯(cuò)位競(jìng)爭(zhēng)，發(fā)展旅游及地產(chǎn)產(chǎn)業(yè)的同時(shí)，提升了在國(guó)內(nèi)的知名度。奧體副中心位于大渡口建勝鎮(zhèn)的奧體副中心，規(guī)劃占地面積達(dá)20公頃，建筑面積超過(guò)6萬(wàn)平方米，總投資約2.3億元，建成后將形成一個(gè)集體育場(chǎng)館和體育主題公園于一體的多功能休閑區(qū)。與眾不同的公園商圈鋼花路－文體路－東風(fēng)路“和"區(qū)府－

8、國(guó)瑞城－金地廣場(chǎng)－香港城"，這個(gè)"q"型的商圈建成后，將是重慶最大的，也是最美的，集休閑、購(gòu)物、旅游為一體的生態(tài)購(gòu)物公園商圈。第六商圈地位的確立，必然會(huì)增強(qiáng)大渡口商圈的影響力。五縱五橫”交通干線五縱－華福路、新郭伏路、陳庹路、袁茄路及濱江路，五橫－中壩路、金建路、雙山路、福茄路及新九中路改善交通瓶頸的勢(shì)態(tài)，拉近其他主城區(qū)的距離舊城的改造文體路片區(qū)和九宮廟片區(qū)