第一章　房地產(chǎn)投資與投資風(fēng)險(xiǎn) (3)

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1、2014年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)　　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理（第四章）　第四章　房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查與分析　　【考情分析】　　■本章分值穩(wěn)定，最近幾年考試一般在8分左右考試年份單項(xiàng)選擇題多項(xiàng)選擇題判斷題計(jì)算題合計(jì)2012年4題4分1題2分1題1分－6題7分2011年3題3分1題2分2題2分－6題7分2010年3題3分1題2分1題1分－5題6分2009年4題4分2題4分1題1分－7題9分2008年4題4分1題2分1題1分－6題7分　　　　【內(nèi)容框架】　　第一節(jié)　市場(chǎng)調(diào)查（調(diào)查）　　第二節(jié)　市場(chǎng)分析的手段與方法（分析）　　第三節(jié)　目標(biāo)市場(chǎng)的細(xì)分與選擇（選擇）　　第四節(jié)　競(jìng)爭(zhēng)者分析（知競(jìng)爭(zhēng)者）　　第五

2、節(jié)　消費(fèi)者購(gòu)買行為分析（知客戶）　　第六節(jié)　房地產(chǎn)市場(chǎng)分析與市場(chǎng)分析報(bào)告（寫報(bào)告）第一節(jié)　市場(chǎng)調(diào)查　　1.市場(chǎng)調(diào)查的重要性　　2.市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容　　3.市場(chǎng)調(diào)查的步驟　　1.市場(chǎng)調(diào)查的重要性　　■概念　　·市場(chǎng)調(diào)查是運(yùn)用科學(xué)的方法，有目的、有系統(tǒng)地收集、記錄、整理有關(guān)市場(chǎng)信息資料，并就所獲得的市場(chǎng)信息資料進(jìn)行分析、評(píng)估和報(bào)告的過程　　■目的　　·為企業(yè)發(fā)現(xiàn)市場(chǎng)機(jī)會(huì)、找準(zhǔn)市場(chǎng)定位、調(diào)整經(jīng)營(yíng)策略、進(jìn)行經(jīng)營(yíng)決策等提供客觀依據(jù)　　【市場(chǎng)調(diào)查的重要性】　　■確定產(chǎn)品生命周期各階段的市場(chǎng)營(yíng)銷策略，確定產(chǎn)品生產(chǎn)銷售計(jì)劃　　■制定定價(jià)策略　　■設(shè)計(jì)促銷方案　　　　　第20頁2014年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔

3、導(dǎo)　　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理（第四章）　　　■選擇分銷渠道　　■制定正確的市場(chǎng)營(yíng)銷綜合策略，實(shí)現(xiàn)利潤(rùn)最大化同時(shí)開拓新市場(chǎng)　　2.市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容（五方面內(nèi)容）調(diào)查內(nèi)容具體內(nèi)容國(guó)內(nèi)外市場(chǎng)環(huán)境調(diào)查■政治環(huán)境■經(jīng)濟(jì)環(huán)境■人口資源環(huán)境■社會(huì)文化環(huán)境■技術(shù)發(fā)展環(huán)境（四新研究）市場(chǎng)需求容量調(diào)查■現(xiàn)有的和潛在的市場(chǎng)需求量■社會(huì)擁有量、庫存量■同類產(chǎn)品在市場(chǎng)上供應(yīng)量或銷售量，供求平衡狀況■本企業(yè)和競(jìng)爭(zhēng)企業(yè)的同類產(chǎn)品市場(chǎng)份額■本行業(yè)或有關(guān)行業(yè)的投資動(dòng)向■企業(yè)市場(chǎng)營(yíng)銷策略變化對(duì)銷售量的影響消費(fèi)者和消費(fèi)者行為調(diào)查■消費(fèi)者類別■購(gòu)買能力■購(gòu)買欲望和購(gòu)買動(dòng)機(jī)■購(gòu)買習(xí)慣競(jìng)爭(zhēng)情況調(diào)查■競(jìng)爭(zhēng)者調(diào)查分析■競(jìng)爭(zhēng)產(chǎn)品調(diào)查分析

4、市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查■產(chǎn)品調(diào)查（Product）■價(jià)格調(diào)查（Price）■分銷渠道調(diào)查（Place）■促銷策略（Promotion）　　【2012年真題】下列房地產(chǎn)市場(chǎng)調(diào)查的內(nèi)容中，屬于房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查的有（?。??！　.房地產(chǎn)銷售價(jià)格調(diào)查　　B.房地產(chǎn)促銷策略調(diào)查　　C.城鎮(zhèn)居民家庭收入調(diào)查　　D.城市人口地理分布調(diào)查　　E.城市基礎(chǔ)設(shè)施狀況調(diào)查??『正確答案』AB『答案解析』房地產(chǎn)市場(chǎng)營(yíng)銷因素調(diào)查包括產(chǎn)品調(diào)查、價(jià)格調(diào)查、分銷渠道調(diào)查和促銷策略調(diào)查四種類型；C、E選項(xiàng)屬于經(jīng)濟(jì)環(huán)境調(diào)查；D選項(xiàng)屬于人口資源環(huán)境調(diào)查。參見教材P107?！　?.市場(chǎng)調(diào)查的步驟（五步曲）　　3.1確定問題和

5、調(diào)查目標(biāo)　　3.2制定調(diào)查計(jì)劃　　3.3收集信息　　3.4分析信息　　3.5報(bào)告結(jié)果　　3.1確定問題和調(diào)查目標(biāo)　　　　　第20頁2014年房地產(chǎn)估價(jià)師網(wǎng)上輔導(dǎo)　　　房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營(yíng)與管理（第四章）　調(diào)查的種類含義典型案例試探性調(diào)查收集初步數(shù)據(jù)揭示問題的真正性質(zhì)發(fā)現(xiàn)問題，提出問題調(diào)查有意向購(gòu)房的數(shù)量描述性調(diào)查明確一些特定的量值說明問題的情況有多少人愿意在郊區(qū)買房因果性調(diào)查檢驗(yàn)因果關(guān)系，看一因素變動(dòng)，會(huì)如何影響其它量分析問題原因商品住宅總價(jià)下降10萬元，能增加多少購(gòu)買者　　【2012年真題】房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)為了確定開盤價(jià)，對(duì)其樓盤所在區(qū)域房?jī)r(jià)的市場(chǎng)認(rèn)可情況進(jìn)行市場(chǎng)查，該市場(chǎng)調(diào)查的類型屬于（　

6、）?！　.試探性調(diào)查　　　B.預(yù)測(cè)性調(diào)查　　C.因果性調(diào)查　　　D.描述性調(diào)查??『正確答案』A『答案解析』試探性調(diào)查即通過收集初步的數(shù)據(jù)揭示間題的真正性質(zhì)，從而提出一些推測(cè)和新想法。參見教材P108。　　　【2010年真題】某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)通過調(diào)查，了解寫字樓租金變動(dòng)10%、20%時(shí)市場(chǎng)承租面積的變化，該項(xiàng)調(diào)查屬于（　）?！　.試探性調(diào)查　　B.描述性調(diào)查　　C.創(chuàng)新性調(diào)查　　D.因果性調(diào)查??『正確答案』D『答案解析』三種類型的調(diào)查。參見教材P108?！　?.2制定調(diào)查計(jì)劃　　■資料來源　　■調(diào)查方法　　■調(diào)查手段　　■抽樣方案　　■聯(lián)系方法　　【重點(diǎn)難點(diǎn)】資料來源類別內(nèi)涵一手

7、資料為了當(dāng)前特定目的而收集的原始信息，成本高但更準(zhǔn)確二手資料是為其他目的已經(jīng)收集到的資料，優(yōu)點(diǎn)是成本低，可以立即使用　　■先收集二手資料，如問題無法解決再去收集成本很高的一手資料?！　　局攸c(diǎn)難點(diǎn)】調(diào)查方法（四種方法）方法內(nèi)涵觀察法利用眼睛、耳朵等以直接觀察的方式考察并搜集資料訪問法結(jié)構(gòu)化訪問有設(shè)計(jì)好的問卷，有一定結(jié)構(gòu)的調(diào)查問卷或提綱無結(jié)構(gòu)化訪問沒有統(tǒng)一的問卷，通過調(diào)查人員與被訪者的自由交流集體訪問集體座談的方式，6－10人問卷法由被調(diào)查者填寫問