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1、淺議如何配合提升“告莊西雙景”投資價值-----執(zhí)行方案提綱一、前言所謂提升模式，類指通過改造提升原有自身的產品，來塑造大型旅游度假項目的開發(fā)模式，主要是在一個具備潛力自然資源的區(qū)域，通過主題項目的開發(fā)，帶動區(qū)域人氣，提升土地價值，強力整合周邊資源，提升文化景觀，使其項目的盈利從單一的地產開發(fā)，直接向主題項目經營獲利延伸及相互并同發(fā)展。二、現狀淺析1、官方定義：廣義的旅游地產項目（旅游先行帶動房地產發(fā)展模式及升值項目價值盈利模式）官方描述：告莊西雙景深度整合國際資源，打通旅游產業(yè)脈絡，盛大規(guī)劃西雙版納唯一的“大金三角國際旅游集散中心、大傣文化體驗中
2、心、國際時尚購物中心、東南亞手工藝品貿易中心、東南亞文化交流中心、國際水上娛樂中心”六大中心，為商流、物流、人流、資金流、信息流提供了堅實的交流平臺。項目整體功能性、觀賞性、體驗性出發(fā)，精心設計“濱江雨林道、百象迎賓道、狂歡娛樂大道、大金塔集會廣場、湄公河人家”五大景觀帶，完美呈現告莊西雙景獨具風情的視覺享受。作為國際視野下的重要旅游平臺，告莊西雙景濃縮大金三角精彩異域文化、純正傣泰風貌，打造“20萬㎡旅游購物綜合體、18萬㎡娛樂綜合體、15萬㎡城市綜合體”三大綜合體，以最前沿的手筆、不可替代的姿態(tài)，鑄就國際繁華之都、景洪未來生活體驗之城。2、官方
3、對影響旅游地產價值提升的至關重要的因素：西雙版納城市價值、區(qū)位交通價值、門戶樞紐價值、文化價值、實力企業(yè)價值等客觀層次方面的表述十分透切、深遠。3、實際體現：項目的文化因素、環(huán)境因素、宜居宜商因素、可進入因素的形態(tài)表現已很具規(guī)模，此項目的規(guī)模與功能，建筑的色彩與體量，布局的尺度與收放，氛圍的營構與把握非常成熟。并通過新穎樸實的外觀、功能完善的內構、配套齊備的設施、自然協(xié)調的韻味，塑造項目的特色和魅力；能夠通過資源的整合，形成一條完整的產業(yè)鏈，形成既為旅游者服務，又保證形成一個復合功能的旅游綜合體。二、淺議提升執(zhí)行方案1、市場營業(yè)拓展定義：狹義的旅游
4、地產概念-（就是以旅游人群為目標、為最終消費者的物業(yè)形式，亦可認為是直接服務于旅游業(yè)或在空間上與旅游區(qū)域有高度密切關聯的）。（1）提升的決定因素商業(yè)因素：對旅游地產價值的影響主要體現在經營性物業(yè)的開發(fā)程度。在旅游地產項目中，經營性物業(yè)的開發(fā)形態(tài)和經營模式是實現地塊增值的重要因素。在一個成功的旅游地產項目中，經營性物業(yè)必定扮演了旅游吸引物和綜合服務體的雙重角色。作為旅游目的地，經營性物業(yè)是旅游者旅游消費的重要平臺，特色的旅游商業(yè)也可成為旅游目的地的重要吸引物。運營因素：運營管理主要指在整個項目的運營過程中，進行統(tǒng)籌管理，確保項目整體的有序、有質、有效
5、的運行，以實現項目的整體效益最大化。服務因素：在當今時代，競爭更取決于軟實力，尤其在服務領域，不管是旅游項目，還是地產項目，服務質量和服務意識已經成為項目是否能長期吸引客群，培養(yǎng)忠誠客戶的決定性因素，所以對于旅游地產項目來講，如何營造良好的服務氛圍，如何讓消費者感受貼心、真心服務，將對項目的成敗以及提升項目價值發(fā)揮重要作用。（2）執(zhí)行面：旅游地產項目主要體現招商管理和運營管理二個方面招商管理：涉及兩個層面，一是是否能夠招到足夠數量的商家，二是在招到足夠數量商家的同時，是否能夠找到足夠質量的商家。由于整個項目的需求統(tǒng)一的規(guī)劃管理，各自商家的產品定位和
6、市場定位不一樣，這就直接決定了整個項目的品位和質量參差不齊，從而影響項目的檔次和價值提升。尤其是旅游度假綜合體的開發(fā)，一定要形成統(tǒng)一的風格，包括各種經營業(yè)態(tài)的互補性，建筑風格的一致性，服務人員的服務態(tài)度的一致性等。運營管理：核心問題以及需要去關注的是旅游地產價值鏈模型--圍繞著有6個點，分別是政府、開發(fā)商、經營者、本地居民、經營者、游客，投資者關注的是商業(yè)前景，項目的開發(fā)創(chuàng)造更多的來源；吸引、招徠更多的消費者，把項目的商業(yè)價值提高，讓消費額度可以提高；讓觀光落地變成旅游、度假、休閑；利用人文歷史的版塊，延長消費時段。回歸重點，跟游客之間發(fā)生關系的是
7、經營者和當地的居民，所以本地居民的利用非常的重要，包括一些商鋪，如果是本地居民，他租賃的時期也會更長一些。所以從開發(fā)的角度來看，如何把本地的政府本地居民聯合好，來打造一個好的完整產業(yè)鏈，最終圍繞游客為他創(chuàng)造一個消費的平臺。同時必須要挖掘項目的商業(yè)內涵。避免客源分化造成高質量與低質量的兩極分化；避免不完整的商業(yè)布局造成消費客源矛盾，加劇旅游商品與旅游服務的單一性缺陷；避免不穩(wěn)定的旅游商業(yè)消費加大商業(yè)物業(yè)開發(fā)和經營的難度；避免項目本身內涵與商業(yè)經營內容嚴重脫節(jié)，形成游客多消費低的畸形商業(yè)形態(tài)。力求引導實行科學的消費模式：深度的體驗--認可--導致消費。
8、三、運作模式1、以勞務派遣的形式組建“市場營業(yè)拓展中心”，實行旅游板塊營銷托管。2、職責：（1）營銷職能 主要包含旅游板
