高層樓宇物業(yè)管理的收費(fèi)

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1、高層樓宇物業(yè)管理的收費(fèi)從事高層樓宇管理的物業(yè)管理公司是以管理為主的獨(dú)立核算、自負(fù)盈虧的企業(yè)，它一方面要盡量減輕業(yè)主或用戶的經(jīng)濟(jì)負(fù)擔(dān)，做到服務(wù)好，收費(fèi)少，另一方面要努力開拓多種經(jīng)營，廣開財源，增加收益，以達(dá)到自我完善，自我運(yùn)行，自我發(fā)展的良性循環(huán)。因此，物業(yè)管理公司在設(shè)置收費(fèi)項目、收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)兼顧上述兩方面的利益。我公司現(xiàn)行的收費(fèi)項目按照會計核算的不同大致分為下列三類。(一)屬于營業(yè)收入的收費(fèi)項目1.物業(yè)管理費(fèi)物業(yè)管理費(fèi)是物業(yè)管理者為了實(shí)現(xiàn)其職能，根據(jù)有關(guān)法律規(guī)定的權(quán)限，憑借對物業(yè)管理的全部活動所需成本的科學(xué)

2、測算，編制出費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)主或客戶定期向物業(yè)管理公司交納的費(fèi)用。它是物業(yè)管理公司營業(yè)收入的主要來源。高層樓宇的物業(yè)管理費(fèi)一般是以建筑面積為單位按月向業(yè)主或客戶收取的。在確定由業(yè)主交納還是由客戶交納問題上，我們是這樣掌握的，凡是業(yè)主自用的房產(chǎn)，物業(yè)管理費(fèi)向業(yè)主收取;凡是業(yè)主委托物業(yè)管理公司代出租的房產(chǎn)，物業(yè)管理費(fèi)向客戶收取。物業(yè)管理費(fèi)的收取是由與業(yè)主或客戶簽訂的管理合同來保證的。管理合同一般一年簽訂一次。2.停車費(fèi)高層樓宇一般都附設(shè)有停車場地。停車場的交通、治安收費(fèi)一般都由物業(yè)管理公司的保安部門負(fù)責(zé)。高層樓

3、字附設(shè)的停車場地一般都是收費(fèi)公共停車場，但它只是提供泊車方便，不負(fù)保管責(zé)任。凡占泊位停放的車輛均應(yīng)照章繳納停車費(fèi)，亂停亂放的車輛可酌情給予處罰。停車費(fèi)收入一般可細(xì)分為月票收入和定額發(fā)票收入，其收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)為：定額發(fā)票收入的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，按當(dāng)?shù)卣魑囊?guī)定執(zhí)行，月票收入的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)由公司根據(jù)停車場和客戶的具體情況制定標(biāo)準(zhǔn)，報當(dāng)?shù)匚飪r部門備案后執(zhí)行。3.租金收入這里所說的租金收入是指物業(yè)管理公司自有房產(chǎn)出租的收入。我公司的自有房產(chǎn)全部是投資取得的。按照現(xiàn)行制度規(guī)定，房地產(chǎn)發(fā)展商在將所開發(fā)房產(chǎn)交付使用時，應(yīng)按照開發(fā)成本2

4、%的比例提取專用基金，購買一定數(shù)量的按微利房價格出售的商業(yè)用房，管理公司可以經(jīng)營這部分商業(yè)用房，用租金收入彌補(bǔ)資金的不足。4.其他收入其他收入也稱雜項收入或綜合收入。包括單車和摩托車保管收入，代理室內(nèi)綠化、花卉管理收入，代理室內(nèi)清潔衛(wèi)生收入(含洗地毯收入)，代客戶裝修或修理收入及各項咨詢、代理手續(xù)費(fèi)收入。這部分收入，來源不穩(wěn)定，是物業(yè)管理公司積極創(chuàng)收的渠道。(二)代收代支項目代收代支項目的收入不屬于物業(yè)管理公司的營業(yè)收入，其核算通過往來科目如“其他應(yīng)付款”來反映。1.水電費(fèi)高層樓宇尤其是高層寫字樓用戶的水

5、電費(fèi)用是不可能像住宅小區(qū)一樣由用戶直接向各有關(guān)主管單位繳納的。高層樓宇有許多公用水電設(shè)施，主管單位不可能掌握公用設(shè)施耗用水電對用戶的分?jǐn)偳闆r。一般情況下都是由物業(yè)管理公司按總表讀數(shù)向主管單位統(tǒng)一繳納各用戶的水電費(fèi)用，然后，管理公司再按各用戶的水電表讀數(shù)向用戶直接收取水電費(fèi)，公攤水電費(fèi)和中央空調(diào)用電費(fèi)。2.通訊費(fèi)一般高層樓宇都配有大廈程控交換系統(tǒng)，為樓內(nèi)用戶提供快捷方便的通訊服務(wù)。程控交換機(jī)配有收費(fèi)系統(tǒng)可核算出各用戶使用電話的次數(shù)和應(yīng)付費(fèi)用，物業(yè)管理公司據(jù)此向用戶收取通訊費(fèi)，并統(tǒng)一向電話公司和郵電局支付各中

6、繼線的市話費(fèi)用和長話費(fèi)用。3.土地使用費(fèi)國土管理部門每年要向土地使用者收取一次土地使用費(fèi)。一般情況下，都是由物業(yè)管理公司按國土部門核定的大廈占地面積和大廈功能確定的應(yīng)繳土地使用費(fèi)總額，向國土局統(tǒng)一繳納，然后再按各業(yè)主的建筑面積向各業(yè)主分?jǐn)偂?.房產(chǎn)稅房產(chǎn)稅是以房產(chǎn)為征稅對象，依照房產(chǎn)價格或房產(chǎn)租金向產(chǎn)權(quán)所有人或承租人征收的一種財產(chǎn)稅。也就是說房產(chǎn)稅應(yīng)由業(yè)主繳納。物業(yè)公司可接受業(yè)主委托代理交納房產(chǎn)稅。(三)其他收費(fèi)項目1.各種押金物業(yè)管理公司為了保障自身權(quán)益不受侵害，或者為了加強(qiáng)管理，有必要對使用單位收取一

7、定數(shù)量的保證金。如出租房屋時向客戶收取的相當(dāng)于三個月房租的租房押金;為了加強(qiáng)地盤管理，向施工隊收取的施工押金;為了加強(qiáng)治安管理，對晚間出入大廈的樓內(nèi)人員發(fā)放的出入證押金等，這些押金是通過預(yù)收款或其他應(yīng)付款核算的。2.業(yè)主大修改造資金高層樓宇公用設(shè)施中的水泵、電梯、機(jī)電設(shè)備等，產(chǎn)權(quán)已隨著樓宇的出售而轉(zhuǎn)移到業(yè)主身上，物業(yè)管理公司不擁有這部分固定資產(chǎn)的所有權(quán)，卻承擔(dān)著維護(hù)和管理的職責(zé)。隨著使用年限的增加，這部分設(shè)備需要大修，需要更新，其資金來源如何落實(shí)呢?在《深圳經(jīng)濟(jì)特區(qū)住宅區(qū)物業(yè)管理條例》第五章第三十八條第二

8、節(jié)中有明確規(guī)定：“房屋本體公用設(shè)施由物業(yè)管理公司組織定期養(yǎng)護(hù)和維修，其費(fèi)用從住宅維修基金中支出，住宅維修基金由業(yè)主按規(guī)定分?jǐn)偅制诶U納”。參照這個規(guī)定，我公司對代管固定資產(chǎn)更新改造的資金是通過下述方法籌集的：每年初，由物業(yè)管理公司對大廈公共設(shè)施、設(shè)備提出大修改造計劃，報業(yè)主委員會審核同意后，按受益業(yè)主的建筑面積分?jǐn)偨o各業(yè)主。由業(yè)主分期預(yù)交給物業(yè)管理公司，物業(yè)管理公司負(fù)責(zé)大修改造項目的組織實(shí)施與檢查驗(yàn)收;年終物業(yè)管理公司將當(dāng)年大