【精品】高層樓宇物業(yè)管理工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)

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1、高層樓宇物業(yè)管理工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)1目的加強(qiáng)運(yùn)作部操作的管理，確保運(yùn)作部各項目規(guī)范運(yùn)作，給客戶提供優(yōu)質(zhì)服務(wù)。2適用范圍適用于公司運(yùn)作部各項目的日常管理活動。3職責(zé)運(yùn)作部負(fù)責(zé)按照本工作指導(dǎo)書執(zhí)行，管管部負(fù)責(zé)監(jiān)督執(zhí)行。4外來文件引用4.1引用外來文獻(xiàn)4.1.1南兆旭主編《物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理全程實施方案驗收與接管》（中國標(biāo)準(zhǔn)出版社出版2003年12月第一版）4.1.2南兆旭主編《物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理全程實施方案業(yè)主與住戶管理》（中國標(biāo)準(zhǔn)出版社出版2003年12月第一版）4.1.3南兆旭主編《物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理全程實施方案設(shè)施與設(shè)備管理》（中國標(biāo)準(zhǔn)出版社出版2003年12月第一版）4.1.4.

2、南兆旭主編《物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理全程實施方案保潔與綠化管理》（中國標(biāo)準(zhǔn)出版社出版2003年12月第一版）4.1.5南兆旭主編《物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理全程實施方案治安防范與安全應(yīng)急管理》（中國標(biāo)準(zhǔn)出版社出版2003年12月第一版）4.1.6南兆旭主編《物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理全程實施方案消防安全管理》（中國標(biāo)準(zhǔn)出版社出版2003年12月第一版）4.1.7南兆旭主編《物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理全程實施方案高層樓宇.寫字樓.商場物業(yè)管理》（中國標(biāo)準(zhǔn)出版社出版2003年12月第一版）4.2外來文件引用說明4.2.1為規(guī)范公司管理及運(yùn)作部各項目運(yùn)作，特引用南兆旭先生根據(jù)中華人民共和國國務(wù)院最新頒布《物業(yè)管理條例

3、》主編的《物業(yè)標(biāo)準(zhǔn)化管理全程實施方案》（中國標(biāo)準(zhǔn)出版社出版2003年12月第一版），作為我公司運(yùn)作部日常管理和運(yùn)作的指導(dǎo)依據(jù)。4.2.2實際操作中，為方便查詢和參照，本操作手冊對引用之文件內(nèi)容目錄全部羅列，對我公司目前暫不涉及/不適用的章節(jié)或條款，直接在引用處進(jìn)行“暫不涉及/不適用”標(biāo)識或修改。4.2.3本操作手冊的要求與顧客服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)法律法規(guī)發(fā)生沖突時，則按照顧客服務(wù)要求標(biāo)準(zhǔn)或行業(yè)法律法規(guī)要求執(zhí)行。5要求5.1高層樓宇驗收與接管工作執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)（TSWY-01-001）5.1.1物業(yè)的驗收程序5.1.1.1目的規(guī)范公司物業(yè)驗收程序，確保物業(yè)驗收工作得有效控制，

4、以便對物業(yè)進(jìn)行全面接管，保證物業(yè)入住工作順利進(jìn)行。5.1.1.2適用范圍適用于公司所承接的物業(yè)的驗收，與房產(chǎn)開發(fā)商的交接。5.1.1.3職責(zé)a.物業(yè)公司接到發(fā)展商竣工驗收的通知報告后，總物業(yè)經(jīng)理負(fù)責(zé)指定主管人員，各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的技術(shù)人員組成驗收小組。b.驗收小組負(fù)責(zé)對物業(yè)原設(shè)計圖紙，設(shè)計變更、竣工圖和設(shè)備出廠合格書及設(shè)備試運(yùn)行記錄等技術(shù)檢驗資料的驗收。c.驗收小組按移交設(shè)備清單的要求對清單上的設(shè)備，按規(guī)格型號、容量及設(shè)計要求、設(shè)備的安裝數(shù)量、安裝位置及竣工圖進(jìn)行驗收。d.驗收小組對物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗收，主要驗收供電系統(tǒng)、給排水系統(tǒng)、土建工程、裝飾工程、給排風(fēng)系

5、統(tǒng)、消防系統(tǒng)、防盜對講系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)等。由總物業(yè)經(jīng)理與發(fā)展商辦理接管手續(xù)。5.1.1.4工作程序5.1.1.4.1驗收的準(zhǔn)備驗收小組根據(jù)發(fā)展商提供的竣工圖紙，按設(shè)計及施工要求編制驗收計劃、驗收標(biāo)準(zhǔn)。5.1.1.4.2驗收的實施a.驗收小組依據(jù)驗收計劃、標(biāo)準(zhǔn)、按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗收。b.在預(yù)驗收過程中，檢查出未達(dá)到驗收標(biāo)準(zhǔn)的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，提出書面整改報告返回到發(fā)展商，然后由發(fā)展商督促施工單位進(jìn)行整改。c.對在驗收中未達(dá)到驗收要求的樓宇、設(shè)施、設(shè)備，整改實施后，驗收小組進(jìn)行檢查、驗證，整改合格后進(jìn)行正式驗收。d.樓宇的實物驗收，應(yīng)注意：對每套單元房的水、電、土、建、門

6、窗、電器設(shè)備進(jìn)行全面檢查，并檢查結(jié)果記錄在《樓宇接管驗收清單》中。e.設(shè)備的實物驗收，要做到符合以下幾點：?圖紙設(shè)計與設(shè)備的規(guī)格型號數(shù)量符合；?主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安全質(zhì)量符合；?設(shè)備與連接整個系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計要求符合，檢查結(jié)果對應(yīng)不同類設(shè)備記錄在《設(shè)施、設(shè)備接管驗收清單》中。f.對物業(yè)的其他配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗收，驗收結(jié)果記錄在《設(shè)施、設(shè)備接管驗收清單》相應(yīng)的表格內(nèi)。g.移交檔案、資料驗收：根據(jù)驗收記錄提交檔案、資料進(jìn)行對照檢查，并將檢查結(jié)果填寫在《樓宇資料交接清單》中。5.1.1.4.3辦理正式物業(yè)驗收移交手續(xù)，將全部檔案資料存檔，物業(yè)管理公司正式

7、接管。5.1.2接管驗收應(yīng)檢索提交的資料5.1.2.1產(chǎn)權(quán)資料：a.項目批準(zhǔn)文件。b.用地批準(zhǔn)文件。c.建筑執(zhí)照。d.拆遷安置資料。5.1.2.2技術(shù)資料：a.竣工圖------包括總平面、建筑、結(jié)構(gòu)、設(shè)備、附屬工程及隱蔽管線的全套圖紙。b.質(zhì)地勘察報告c.工程合同及開、竣工報告。d.工程預(yù)決算。e.圖紙會審記錄。f.工程設(shè)計變更通知及技術(shù)核定單（包括質(zhì)量事故處理記錄）。g.隱蔽工程驗收簽證。h.沉降觀察記錄。i.竣工驗收證明書。j.鋼材、水泥等主要材料的質(zhì)量保證書。k.新材料、構(gòu)配件的堅定合格證書。l.水、電、采暖、衛(wèi)生器具、電梯等設(shè)備的檢驗合格證書。m.砂漿