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《商業(yè)地產(chǎn)租金定價策略與測算方法》由會員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在行業(yè)資料-天天文庫。
1、商業(yè)地產(chǎn)租金定價策略與測算方法一直以來，商業(yè)地產(chǎn)的租金制定都是關(guān)注的焦點(diǎn)。對于業(yè)內(nèi)人士來說，如何制定恰到好處的租金方案，既是一個難點(diǎn)，又是項(xiàng)目推進(jìn)過程中至關(guān)重要的一環(huán)。下面特從租金價格定位、租金調(diào)研報(bào)告的方向與方法、租金測算方法以及知名項(xiàng)目租金明細(xì)四大方面做分享。一、如何做好租金價格定位？1、商業(yè)項(xiàng)目的三種租金方式商業(yè)項(xiàng)目的租金方式主要分為純租金、純扣點(diǎn)以及租金加扣點(diǎn)這三種形式。一個商業(yè)項(xiàng)目的經(jīng)營能否成功，經(jīng)營壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在各行各業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)上，對于不同的業(yè)態(tài)在租金方式的選
2、取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類業(yè)態(tài)在運(yùn)營方式上存在純租金、純扣點(diǎn)、租金加扣點(diǎn)的這三種形式；而生活服務(wù)、娛樂休閑類則采用純租金的租金方式。因此，不同的業(yè)態(tài)商戶會選取不同的租金方式，而不同的租金方式也適合不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。不同業(yè)態(tài)對于運(yùn)營方式有不同的偏好。即使是同一個業(yè)態(tài)，不同的品牌也會根據(jù)自身的發(fā)展水平制定不同的運(yùn)營制度，從而使品牌可以擴(kuò)大市場份額，提升知名度，獲得更多的利潤。2、如何進(jìn)行租金定位？要做好租金定位，最關(guān)鍵的是考慮本地區(qū)及本商圈商業(yè)發(fā)展水平。首先，商圈業(yè)態(tài)分布不是均衡的。其次，商圈內(nèi)租金分布也
3、不是完全呈某種線性關(guān)系，同一條街道不同業(yè)態(tài)租金迥異。承租者的承租心理價位主要取決于幾個因素。一是區(qū)位因素；二是預(yù)期經(jīng)營狀態(tài)。案例1：蘇州五X國際廣場業(yè)態(tài)布局及租金定位方案租金定制思路①區(qū)域租金水平：項(xiàng)目1.5公里范圍內(nèi)商業(yè)租金價格；②類比項(xiàng)目：根據(jù)項(xiàng)目定位，參考類比項(xiàng)目；③行業(yè)租金承受能力：結(jié)合不同類別的商業(yè)最高租金承受力、日招商經(jīng)驗(yàn)，對租金價格進(jìn)行合理把控；5④項(xiàng)目地理位置、發(fā)展前景：項(xiàng)目是否面臨重大利好變化，如交通、城市規(guī)劃等。主要商務(wù)方案①主力商家：對主力店，品牌形象較好商家，采取低條件租賃，如裝修補(bǔ)貼等
4、方式或聯(lián)營扣點(diǎn)降低商戶進(jìn)駐風(fēng)險(xiǎn)；對規(guī)劃業(yè)態(tài)中部分較聚人氣業(yè)態(tài)，如美食廣場可自營。②小商家：小商家有從眾心里，在主力店已引進(jìn)的基礎(chǔ)上，可適當(dāng)拉高小商家租金，提升開發(fā)商整體經(jīng)濟(jì)效益。③租賃年限、免租期：一般業(yè)態(tài)控制在2-3年；餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續(xù)經(jīng)營，對于免租期在12個月以上的商家應(yīng)采分階段支持，避免商家出現(xiàn)免租期后棄租的現(xiàn)象。④履約保證金：一般商家2-3個月，中大型商家在3-6個月以內(nèi)。案例2：商城租金定位策略租金招租者投資收益的主要來源，其定價高低直接影響投資回報(bào)率的高低，但由于商業(yè)地產(chǎn)的特
5、殊性，租金不僅考慮投資回報(bào)，還必須考慮眾多因素，使各利益相關(guān)方均能實(shí)現(xiàn)比較理想的預(yù)期，達(dá)到一種平衡。在眾多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可調(diào)租金的方法，即測算租金=固定租金+可調(diào)租金其中，固定租金綜合考慮當(dāng)?shù)厣虡I(yè)水平、租金整體水平、商圈發(fā)展情況、城市未來發(fā)展規(guī)劃等因素。可調(diào)租金主要考慮因素為本項(xiàng)目的內(nèi)部情況，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、營銷策略、樓座位置、商鋪區(qū)位、競爭因素、招商可及性等因素。二、租金調(diào)研報(bào)告怎么做？租金如何定？制定標(biāo)準(zhǔn)從何而來？周邊的競爭項(xiàng)目的租金水平是怎樣的？商圈整體發(fā)展規(guī)劃是
6、什么？目標(biāo)商戶的承租水平如何……這些都是在租金定制過程中的關(guān)鍵信息。這些信息需要通過周密的調(diào)研計(jì)劃和精準(zhǔn)的調(diào)研對象而得來，推薦幾個具有代表性的租金調(diào)研案例，分享租金調(diào)研報(bào)告的整體思路和實(shí)施方法。5案例1：深圳華潤萬X城租金調(diào)研與策劃報(bào)告從深圳市商業(yè)物業(yè)整體市場概況——總體市場供需水平分析，深圳市主要商業(yè)旺區(qū)（商圈）分析。對五大競爭對手（地X購物中心、中X城市廣場、西X百貨、太X廣場、銅X灣廣場）進(jìn)行詳細(xì)、深入的調(diào)查分析，調(diào)研要點(diǎn)：項(xiàng)目位置、規(guī)模、招商條件（報(bào)價）、每層商戶組合；并從這五家商場中，每層挑選不同業(yè)態(tài)
7、的1-2個具代表性客戶，調(diào)查其具體租賃條件，以供參考。通過對目標(biāo)商場案例租金水平對比分析，以及不同行業(yè)承受租金水平及承租面積對比分析等，深圳市商鋪未來租金趨勢本項(xiàng)目初步發(fā)展建議，本案的市場定位：商戶組合布局租金條件的制訂、影響大型購物商場租金的主要因素、各樓層商戶組合布局及業(yè)種分配比例、各樓層商戶目標(biāo)客戶、確定購物中心租賃條件的制訂，最終確定本案各樓層的租金方案。案例2：天津銀X國際購物中心租金調(diào)研報(bào)告本案首先從天津零售商業(yè)分布情況開始，從城區(qū)商業(yè)物業(yè)存量及新增供應(yīng)量，到對百貨、大型超市、超市、便利店、專業(yè)市場
8、、購物中心等業(yè)態(tài)租金情況的分析，總結(jié)一類商圈主要零售物業(yè)租金水平和租金收取方式。同時，對零售商戶、餐飲商戶和其他商戶具體分析租金收取方式，推算本案的整體租金水平及各樓層基準(zhǔn)租金，并制定同一樓層店鋪?zhàn)饨鸲▋r依據(jù)；以及未來租金增長比例和租金方案的使用原則。三、租金測算方法示范1：營業(yè)額反推租金測算方法租金測算的方法多種多樣，角度不同，采用的方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑：①實(shí)
