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1、商場租金定價策略與測算方法導語一直以來，商業(yè)地產的租金制定都是關注的焦點。對于業(yè)內人士來說，如何制定恰到好處的租金方案，既是一個難點，又是項目推進過程中至關重要的一環(huán)。一、如何做好租金價格定位？1、商業(yè)項目的三種租金方式商業(yè)項目的租金方式主要分為純租金、純扣點以及租金加扣點這三種形式。一個商業(yè)項目的經營能否成功，經營壽命能否持久，在很大程度上都取決于租金方式的選擇。在各行各業(yè)的商業(yè)業(yè)態(tài)上，對于不同的業(yè)態(tài)在租金方式的選取方面也存在著很大的差異，例如：服裝類業(yè)態(tài)在運營方式上存在純租金、純扣點、租金加扣點的這三種形
2、式；而生活服務、娛樂休閑類則采用純租金的租金方式。因此，不同的業(yè)態(tài)商戶會選取不同的租金方式，而不同的租金方式也適合不同的商業(yè)業(yè)態(tài)。不同業(yè)態(tài)對于運營方式有不同的偏好。即使是同一個業(yè)態(tài)，不同的品牌也會根據自身的發(fā)展水平制定不同的運營制度，從而使品牌可以擴大市場份額，提升知名度，獲得更多的利潤。2、如何進行租金定位？要做好租金定位，最關鍵的是考慮本地區(qū)及本商圈商業(yè)發(fā)展水平。首先，商圈業(yè)態(tài)分布不是均衡的。其次，商圈內租金分布也不是完全呈某種線性關系，同一條街道不同業(yè)態(tài)租金迥異。承租者的承租心理價位主要取決于幾個因素。
3、一是區(qū)位因素；二是預期經營狀態(tài)。案例1：蘇州五X國際廣場業(yè)態(tài)布局及租金定位方案租金定制思路①區(qū)域租金水平：項目1.5公里范圍內商業(yè)租金價格；②類比項目：根據項目定位，參考類比項目；③行業(yè)租金承受能力：結合不同類別的商業(yè)最高租金承受力、日招商經驗，對租金價格進行合理把控；④項目地理位置、發(fā)展前景：項目是否面臨重大利好變化，如交通、城市規(guī)劃等。主要商務方案①主力商家：對主力店，品牌形象較好商家，采取低條件租賃，如裝修補貼等方式或聯營扣點降低商戶進駐風險；對規(guī)劃業(yè)態(tài)中部分較聚人氣業(yè)態(tài)，如美食廣場可自營。②小商家：小
4、商家有從眾心里，在主力店已引進的基礎上，可適當拉高小商家租金，提升開發(fā)商整體經濟效益。③租賃年限、免租期：一般業(yè)態(tài)控制在2-3年；餐飲、主次力店為3-8年、為確保商家持續(xù)經營，對于免租期在12個月以上的商家應采分階段支持，避免商家出現免租期后棄租的現象。④履約保證金：一般商家2-3個月，中大型商家在3-6個月以內。4案例2：商城租金定位策略租金招租者投資收益的主要來源，其定價高低直接影響投資回報率的高低，但由于商業(yè)地產的特殊性，租金不僅考慮投資回報，還必須考慮眾多因素，使各利益相關方均能實現比較理想的預期，達
5、到一種平衡。在眾多租金定位方法中，本案例采用固定租金加可調租金的方法，即測算租金=固定租金+可調租金其中，固定租金綜合考慮當地商業(yè)水平、租金整體水平、商圈發(fā)展情況、城市未來發(fā)展規(guī)劃等因素?？烧{租金主要考慮因素為本項目的內部情況，其中包括：本案商圈位置、品牌感召力、營銷策略、樓座位置、商鋪區(qū)位、競爭因素、招商可及性等因素。二、租金調研報告怎么做？租金如何定？制定標準從何而來？周邊的競爭項目的租金水平是怎樣的？商圈整體發(fā)展規(guī)劃是什么？目標商戶的承租水平如何……這些都是在租金定制過程中的關鍵信息。這些信息需要通過周
6、密的調研計劃和精準的調研對象而得來，在此給大家推薦幾個具有代表性的租金調研案例，分享租金調研報告的整體思路和實施方法。案例1：深圳X潤萬X城租金調研與策劃報告整個調研報告非常專業(yè)而全面，具體內容從深圳市商業(yè)物業(yè)整體市場概況——總體市場供需水平分析，深圳市主要商業(yè)旺區(qū)（商圈）分析。對五大競爭對手（地X購物中心、中X城市廣場、西X百貨、太X廣場、銅X灣廣場）進行詳細、深入的調查分析，調研要點：項目位置、規(guī)模、招商條件（報價）、每層商戶組合；并從這五家商場中，每層挑選不同業(yè)態(tài)的1-2個具代表性客戶，調查其具體租賃條
7、件，以供參考。通過對目標商場案例租金水平對比分析，以及不同行業(yè)承受租金水平及承租面積對比分析等，深圳市商鋪未來租金趨勢本項目初步發(fā)展建議，本案的市場定位：商戶組合布局租金條件的制訂、影響大型購物商場租金的主要因素、各樓層商戶組合布局及業(yè)種分配比例、各樓層商戶目標客戶、確定購物中心租賃條件的制訂，最終確定本案各樓層的租金方案。案例2：天津銀X國際購物中心租金調研報告本案首先從天津零售商業(yè)分布情況開始，從城區(qū)商業(yè)物業(yè)存量及新增供應量，到對百貨、大型超市、超市、便利店、專業(yè)市場、購物中心等業(yè)態(tài)租金情況的分析，總結一
8、類商圈主要零售物業(yè)租金水平和租金收取方式。同時，對零售商戶、餐飲商戶和其他商戶具體分析租金收取方式，推算本案的整體租金水平及各樓層基準租金，并制定同一樓層店鋪租金定價依據；以及未來租金增長比例和租金方案的使用原則。三、租金測算方法示范1：營業(yè)額反推租金測算方法租金測算的方法多種多樣，角度不同，采用的方法也不盡相同。常用的租金測算方法有幾個途徑：4①實地調研；②網絡查詢；③與第三方公司合作；④通過營業(yè)
