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《銀行從業(yè)資格考試《公司信貸》精華資料：貸款抵押分析》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、2011年銀行從業(yè)資格考試《公司信貸》精華資料：貸款抵押分析 貸款抵押是指借款人或第三人在不轉(zhuǎn)移財產(chǎn)占有權(quán)的情況下，將財產(chǎn)作為債權(quán)的擔保，銀行持有抵押財產(chǎn)的擔保權(quán)益，當借款人不履行借款合同時，銀行有權(quán)以該財產(chǎn)折價或者以拍賣、變賣該財產(chǎn)的價款優(yōu)先受償。一、貸款抵押設(shè)定條件 1.抵押的范圍 根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定，抵押人擁有所有權(quán)或經(jīng)營管理權(quán)的下列財產(chǎn)可以抵押： 私有財產(chǎn)——所有權(quán);公共財產(chǎn)——使用權(quán) ?、俚盅喝怂械姆课莺推渌厣隙ㄖ? ?、诘盅喝怂械臋C器、交通運輸工具和其他財產(chǎn); ?、鄣盅喝艘婪ㄓ袡?quán)處分的國有土地使用權(quán)、
2、房屋和其他地上定著物; ④抵押人依法有處分權(quán)的原材料、半成品、產(chǎn)品; ⑤抵押人依法承包并經(jīng)發(fā)包方同意抵押的荒山、荒溝、荒灘等荒地的土地使用權(quán); ?、抟婪梢缘盅旱钠渌敭a(chǎn)。 不得抵押的財產(chǎn)有： ?、偻恋厮袡?quán); ?、诟?、宅基地(但有特別規(guī)定的除外)，自留地、自留山等集體所有的土地使用權(quán); ?、蹖W校、幼兒園、醫(yī)院等以公益為目的的事業(yè)單位、社會團體的教育設(shè)施、醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施和其他社會公益設(shè)施; ④所有權(quán)、使用權(quán)不明或者有爭議的財產(chǎn); ?、菀婪ū徊榉?、扣押、監(jiān)管的財產(chǎn); ?、抟婪ú坏玫盅旱钠渌敭a(chǎn)?！ ?.貸款抵押額度的確定 (1
3、)抵押物的認定——所有權(quán)認定 作為貸款擔保的抵押物，必須是歸抵押人所有的財產(chǎn)，或者是抵押人有權(quán)支配的財產(chǎn)。因此，銀行對選定的抵押物要逐項驗證產(chǎn)權(quán)。對國有企業(yè)，應(yīng)該核對抵押物的所有權(quán);實行租賃經(jīng)營責任制的企業(yè)，要有產(chǎn)權(quán)單位同意的證明;集體所有制企業(yè)和股份制企業(yè)用其財產(chǎn)作抵押時，除應(yīng)該核對抵押物所有權(quán)外，還應(yīng)驗證董事會或職工代表大會同意的證明;用共有財產(chǎn)作抵押時，應(yīng)取得共有人同意抵押的證明，并以抵押人所有的份額為限?！ ?2)抵押物的估價 抵押物的估價是評估抵押物的現(xiàn)值。銀行對抵押物的價值都要進行評估?！ 、俟纼r方法。由于我國的法律還
4、未就抵押物估價問題做出具體規(guī)定，一般的做法是由抵押人與銀行雙方協(xié)商確定抵押物的價值，委托具有評估資格的中介機構(gòu)給予評估或銀行自行評估。一般的估價方法是： 對于房屋建筑的估價，主要考慮房屋和建筑物的用途及經(jīng)濟效益、新舊程度和可能繼續(xù)使用的年限、原來的造價和現(xiàn)在的造價等因素; 對于機器設(shè)備的估價，主要考慮的因素是無形損耗和折舊，估價時應(yīng)扣除折舊; 對庫存商品、產(chǎn)成品等存貨的估價，主要是考慮抵押物的市場價格、預(yù)計市場漲落、抵押物銷售前景; 對可轉(zhuǎn)讓的土地使用權(quán)的估價，取決于該土地的用途、土地的供求關(guān)系。 此外，估價的時間性和地區(qū)性
5、，也都會對評估結(jié)果產(chǎn)生一定的影響?！ 、诘盅郝实拇_定——抵押物的杠桿作用 在抵押物的估價中，確定抵押率也非常關(guān)鍵，抵押率的高低直接影響了抵押物價值的大小。確定抵押率的依據(jù)主要有以下兩點內(nèi)容。 一是抵押物的適用性、變現(xiàn)能力。選擇的抵押物適用性要強，由適用性判斷其變現(xiàn)能力。對變現(xiàn)能力較差的，抵押率應(yīng)適當降低?！ 《堑盅何飪r值的變動趨勢。一般可從下列方面進行分析： 實體性貶值，即由于使用磨損和自然損耗造成的貶值; 功能性貶值，即由于技術(shù)相對落后造成的貶值; 經(jīng)濟性貶值，即由于外部環(huán)境變化引起的貶值或增值?！ ⌒刨J人員應(yīng)根據(jù)抵押物
6、的評估現(xiàn)值，分析其變現(xiàn)能力，充分考慮抵押物價值的變動趨勢，科學地確定抵押率。 擔保審查和審定人員應(yīng)認真審核抵押率計算方法，準確確定抵押率。抵押率計算公式為： 抵押率=擔保債權(quán)本息總額/抵押物評估價值額×100% (3)貸款抵押額度的確認 由于抵押物在抵押期間會出現(xiàn)損耗、貶值，在處理抵押物期間會發(fā)生費用，以及貸款有利息、逾期有罰息等原因，銀行一般不能向借款人提供與抵押物等價的貸款，貸款額度要在抵押物的評估價值與抵押貸款率的范圍內(nèi)加以確定。其計算公式為： 抵押貸款額=抵押物評估值×抵押貸款率 抵押人所擔保的債權(quán)不得超出其抵押物
7、的價值。財產(chǎn)抵押后，該財產(chǎn)的價值大于所擔保債權(quán)的余額部分，可以再次抵押，但不得超出其余額部分?！ ?4)抵押合同的簽訂 貸款發(fā)放前，抵押人與銀行要以書面形式簽訂抵押合同。抵押合同包括以下內(nèi)容： ?、俦粨５闹鱾鶛?quán)種類、數(shù)額; ?、趥鶆?wù)人履行債務(wù)的期限; ③抵押物的名稱、數(shù)量、質(zhì)量、狀況、所在地、所有權(quán)權(quán)屬或者使用權(quán)權(quán)屬; ④抵押擔保的范圍; ?、莓斒氯苏J為需要約定的其他事項。 根據(jù)我國《擔保法》的規(guī)定，辦理財產(chǎn)抵押的，還應(yīng)按有關(guān)規(guī)定辦理抵 押登記手續(xù)，方可取得貸款。 3.抵押的效力 (1)抵押擔保的范圍 抵押擔保的范圍包
8、括主債權(quán)及利息、違約金、損害賠償金和實現(xiàn)抵押權(quán)的費用。如果抵押合同另有規(guī)定的，按照規(guī)定執(zhí)行。 (2)抵押物的轉(zhuǎn)讓 兩個捆綁：抵押權(quán)和債權(quán)捆綁，抵押價值與債務(wù)捆綁 在抵押期間，抵押人轉(zhuǎn)讓已辦理抵押登記的抵押物的，應(yīng)當
