長(zhǎng)沙-新景祥早安星城三、四期開(kāi)發(fā)定位策略

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1、——服務(wù)創(chuàng)造價(jià)值——謹(jǐn)呈東業(yè)地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司東業(yè)地產(chǎn)早安星城三四期用地市場(chǎng)定位與發(fā)展規(guī)劃初步探討立足于將早安星城三、四期項(xiàng)目打造為一個(gè)劃時(shí)代的里程碑星城經(jīng)驗(yàn)和傳統(tǒng)大盤(pán)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式的簡(jiǎn)單重復(fù)或者克隆模擬對(duì)于未來(lái)項(xiàng)目的戰(zhàn)略而言缺乏足夠的創(chuàng)新，我們需要的是一種獨(dú)有的新城理解思路和復(fù)合營(yíng)銷(xiāo)模式。設(shè)定全新的思考原則一、跳出傳統(tǒng)大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)和住宅銷(xiāo)售模式的窠臼，打造早安星城獨(dú)有的形象策略和推廣手段。二、學(xué)習(xí)更為先進(jìn)和超越的經(jīng)驗(yàn)，綜合市場(chǎng)鏈和城市發(fā)展，項(xiàng)目發(fā)展空間和品牌潛力，勾畫(huà)項(xiàng)目藍(lán)圖。三、品牌“做勢(shì)”，營(yíng)銷(xiāo)“做事”。www.xjx.cnCOMPANYLOGO東業(yè)·早安星城三

2、、四期營(yíng)銷(xiāo)定位初步>>>>>>ClicktoeditMastertitle序受東業(yè)集團(tuán)的委托，我司對(duì)東業(yè)集團(tuán)下屬所提供的地塊，有目的、有針對(duì)性地進(jìn)行了前期的市場(chǎng)分析工作，分析報(bào)告結(jié)合土地自身情況及市場(chǎng)現(xiàn)狀，并結(jié)合開(kāi)發(fā)方所提設(shè)想進(jìn)行了相關(guān)分析。為地塊的運(yùn)營(yíng)提供建設(shè)性意見(jiàn)。規(guī)劃篇定位篇市場(chǎng)篇思考路徑簡(jiǎn)述寫(xiě)在前面真誠(chéng)感謝東業(yè)地產(chǎn)（長(zhǎng)沙）有限公司給予我司參與“早安星城”項(xiàng)目三、四期營(yíng)銷(xiāo)策劃”工作的機(jī)會(huì)！我司期望我們的《報(bào)告》能為貴司領(lǐng)導(dǎo)層決策時(shí)提供參考。但由時(shí)間倉(cāng)促，本《報(bào)告》難免有地方粗漏，有些認(rèn)識(shí)及建議不夠深入，在祈教于各位領(lǐng)導(dǎo)和專(zhuān)家的同時(shí)，誠(chéng)懇希望得到諒解?！秷?bào)告》

3、中更多細(xì)化工作還需貴司進(jìn)一步溝通討論后，逐期展開(kāi)并提交。2008年3月長(zhǎng)沙新景祥房地產(chǎn)投資顧問(wèn)有限公司我們的愿景超越星城地產(chǎn)的傳統(tǒng)營(yíng)銷(xiāo)模式立足于將早安星城三、四期項(xiàng)目打造為一個(gè)劃時(shí)代的里程碑星城經(jīng)驗(yàn)和傳統(tǒng)大盤(pán)地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)模式的簡(jiǎn)單重復(fù)或者克隆模擬對(duì)于未來(lái)項(xiàng)目的戰(zhàn)略而言缺乏足夠的創(chuàng)新，我們需要的是一種獨(dú)有的新城理解思路和復(fù)合營(yíng)銷(xiāo)模式。設(shè)定全新的思考原則一、跳出傳統(tǒng)大盤(pán)競(jìng)爭(zhēng)和住宅銷(xiāo)售模式的窠臼，打造早安星城獨(dú)有的形象策略和推廣手段。二、學(xué)習(xí)更為先進(jìn)和超越的經(jīng)驗(yàn)，綜合市場(chǎng)鏈和城市發(fā)展，項(xiàng)目發(fā)展空間和品牌潛力，勾畫(huà)項(xiàng)目藍(lán)圖。三、品牌“做勢(shì)”，營(yíng)銷(xiāo)“做事”。07年長(zhǎng)沙房地產(chǎn)發(fā)展

4、回顧08年市場(chǎng)發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)。。。。。。市場(chǎng)篇20032004200520062007銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)銷(xiāo)售均價(jià)22222391253926913372曾經(jīng)的中南五省的房?jī)r(jià)“價(jià)格洼地”讓長(zhǎng)沙在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)是中部地區(qū)的“買(mǎi)房福地”，但是現(xiàn)在“福地”已然不復(fù)存在。近5年長(zhǎng)沙商品房住宅均價(jià)變動(dòng)情況項(xiàng)目板塊商品房住宅批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）同比（%）比例（%）批準(zhǔn)預(yù)售面積（萬(wàn)㎡）同比（%）比例（%）全市937.4922.10100.00759.7212.81100.00開(kāi)福區(qū)193.45105.5920.64162.9287.6921.45天心區(qū)197.7516

5、.5521.09152.610.4520.09雨花區(qū)285.0323.0230.41233.6617.2530.75岳麓區(qū)149.29-13.1015.92116.70-25.2015.36芙蓉區(qū)111.9711.3411.9493.8318.0612.352007年度全市商品房、住宅供應(yīng)情況2007年度全市商品房、住宅銷(xiāo)售情況項(xiàng)目板塊商品房住宅銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）同比（%）比例（%）銷(xiāo)售面積（萬(wàn)㎡）同比（%）比例（%）全市894.1729.44100.00803.7728.46100.00開(kāi)福區(qū)153.4945.1417.17141.9640.4417.66天心區(qū)1

6、82.7171.3420.43164.5965.8220.48雨花區(qū)256.4130.4028.68227.7231.1328.33岳麓區(qū)160.474.7417.95151.196.6618.81芙蓉區(qū)141.099.7515.78118.317.6314.722007年長(zhǎng)沙市各季度商品房、住宅批準(zhǔn)預(yù)售情況從各月情況來(lái)看，全年單月商品房批準(zhǔn)預(yù)售平均值為67萬(wàn)㎡，上半年除1月外，其他各月預(yù)售量均小于平均值；下半年除7月、9月外，其余各月預(yù)售量均大于平均值，表明在開(kāi)發(fā)商在經(jīng)歷了上半年政策觀望期后，重新部署了年度推盤(pán)計(jì)劃，從而形成了下半年、特別是10月、11月、12月

7、樓市集中放盤(pán)現(xiàn)象。國(guó)家一系列宏觀調(diào)控政策的效果開(kāi)始顯現(xiàn)，導(dǎo)致全國(guó)范圍內(nèi)觀望氣息的加強(qiáng)和蔓延，部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始下滑。2007年長(zhǎng)沙樓市的供應(yīng)量不斷增長(zhǎng)，供應(yīng)結(jié)構(gòu)由供不應(yīng)求發(fā)展到供大于求，房地產(chǎn)市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)更加激烈。1、房地產(chǎn)市場(chǎng)不再是“瘋狂的石頭”。07年市場(chǎng)總結(jié)2007年長(zhǎng)沙市各月純商品房、住宅供銷(xiāo)比例趨勢(shì)從單月商品住宅供銷(xiāo)比來(lái)看，今年供銷(xiāo)比在3月達(dá)到極低點(diǎn)后，從4月起開(kāi)始緩慢回升，但直到8月，單月供銷(xiāo)比仍徘徊在1以下；進(jìn)入9月份后，住宅供銷(xiāo)比突增，達(dá)到今年最高點(diǎn)1.55，隨后10月、12月供銷(xiāo)比也較高，供應(yīng)量分別超過(guò)銷(xiāo)售量的43%、42%。下半年單月供銷(xiāo)比的持續(xù)放大

8、，對(duì)第四季