有效物業(yè)管理要素-能源管理與資源經(jīng)營(yíng)

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1、2011年物業(yè)管理技能研修----之一《有效物業(yè)管理的基本要素》課前：選出你們的隊(duì)長(zhǎng)！起好你們的隊(duì)名！小組討論：你認(rèn)為要有效的開展物業(yè)管理服務(wù)工作有哪些要素(關(guān)鍵的條件）？請(qǐng)對(duì)你們歸納的要素中找出三個(gè)最重要的分析它們要怎樣的條件才能做支撐？4解決問題的七個(gè)步驟陳述問題分解問題(問題樹)去掉所有非關(guān)鍵問題(漏斗法)制定詳細(xì)的工作計(jì)劃進(jìn)行關(guān)鍵分析綜合調(diào)查結(jié)果，并建構(gòu)論證講述來龍去脈：在溝通文件中將數(shù)據(jù)及論證聯(lián)系起來一周解答，然后再來？步驟1步驟2步驟3步驟4步驟5步驟6步驟7………5步驟3-淘汰非關(guān)鍵的問題淘汰

2、的問題問題陳述問題1問題2問題3經(jīng)常反復(fù)推敲過程中的第一步假設(shè)/理論及數(shù)據(jù)之間的來回穿梭使用80/20的思考方式重點(diǎn)努力解決最重要的問題不僅要常問“那又會(huì)怎樣”...而且還要問你忘了什么進(jìn)行一項(xiàng)較困難的研究分析時(shí)淘汰非關(guān)鍵性問題是掌握合理生活方式的關(guān)鍵問題46邏輯樹的三種類型類型描述推論的成份首先定義問題，再將問題分成不同的部分先給出解決問題的假設(shè)方案，然后舉出所需的充足原因來驗(yàn)證或推翻這個(gè)假設(shè)列出關(guān)鍵問題，使之能用「是」或「否」來回答，然后按照需采取之相應(yīng)行動(dòng)的邏輯順序排列推論以假設(shè)為主問題圖利用推論及假

3、設(shè)為主的邏輯樹來找出問題邏輯樹的末梢以問句形式結(jié)束利用問題圖來找出選擇方案，通常在項(xiàng)目后段程序使用行動(dòng)、主張、標(biāo)準(zhǔn)、問題、話題原因？？什么/如何原因是否有效物業(yè)管理的成效結(jié)構(gòu)有效物業(yè)管理要素11.11.21.31.3.11.3.21.3.31.3.3.11.3.3.21.3.3.322.12.22.333.13.23.3分拆到三、四級(jí)結(jié)構(gòu)后就交給下屬去做！下屬做不了，就不要讓他做你下屬了??！1、要解決這個(gè)問題需要處理那幾個(gè)問題？2、這幾個(gè)問題處理后，這個(gè)問題是否就解決了物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)之道－－群雄逐鹿，智者為

4、王成就物業(yè)事業(yè)的王者之道韓信？！蕭何！錢流的成效結(jié)構(gòu)物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的概念把物業(yè)管理活動(dòng)中所能涉及到的所有社會(huì)資源和生產(chǎn)要素，包括人、財(cái)、物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等有形資產(chǎn)和無形資產(chǎn)，都作為可以經(jīng)營(yíng)的價(jià)值，通過對(duì)這些價(jià)值的綜合運(yùn)營(yíng)，達(dá)到資本的最大限度增值。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的種類能源管理資源經(jīng)營(yíng)設(shè)備、設(shè)施的管理建筑物本體及場(chǎng)地上的相關(guān)供配電、供排水、供氣、供冷(暖)及運(yùn)輸系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等附屬配套的設(shè)備、設(shè)施，它們是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的有機(jī)組成部份。物業(yè)的基本構(gòu)成房屋建筑物業(yè)設(shè)備組成停車場(chǎng)配套其它配套設(shè)施建筑物設(shè)備、設(shè)施分類暖通、衛(wèi)

5、生設(shè)備、設(shè)施電氣設(shè)備、設(shè)施輔助設(shè)備、設(shè)施管理者應(yīng)具備的素質(zhì)有超前意識(shí)和憂患意識(shí)；有良好服務(wù)意識(shí)和技術(shù)素質(zhì)；有全面計(jì)劃管理意識(shí)；有全面質(zhì)量管理意識(shí)。設(shè)備運(yùn)行管理的“八字”方針安全——通過對(duì)設(shè)備(設(shè)施)的維修管理，使物業(yè)使用人感舒適安全；可靠——設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)按相關(guān)的規(guī)程實(shí)施，其內(nèi)容和質(zhì)量質(zhì)量應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，杜絕組織管理上的疏忽，保證設(shè)備無故障可靠運(yùn)行。經(jīng)濟(jì)——加強(qiáng)維修工程成本管理，維修資金和維修定額管理；合理——合理安排人力、物力、財(cái)力，務(wù)求少花錢多保養(yǎng)，要制定詳細(xì)的維修計(jì)劃和方案；運(yùn)行巡視檢查“八要決

6、”看—設(shè)備、設(shè)施外觀有否異常；聽—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行聲音；聞—設(shè)備、設(shè)施有否異味；摸—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行溫感、震感；測(cè)—設(shè)備、設(shè)施各種參數(shù)；查—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行標(biāo)準(zhǔn)；比—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行數(shù)據(jù)的差異；記—設(shè)備、設(shè)施巡檢檢查的情況。設(shè)備故障的規(guī)律初期故障期；偶發(fā)故障期；磨損故障期。設(shè)備故障率曲線故障率ⅠⅡⅢ使用年數(shù)磨損故障期偶發(fā)故障期初始故障期設(shè)備故障規(guī)律初期故障期。在設(shè)備開始運(yùn)行的初期，由于設(shè)備設(shè)計(jì)制造和安裝調(diào)試上存在缺陷問題及操作不熟練等原因所造成，因此故障率較高，這個(gè)時(shí)期大概是1?2年。經(jīng)過一定時(shí)期故障已經(jīng)排除，施工

7、安裝遺留的問題也得到了解決，這樣就進(jìn)入正常運(yùn)行階段，偶發(fā)故障期，這一時(shí)期的故障較少，大概是5?8年的時(shí)期，大多是因設(shè)備零部件某些不可預(yù)測(cè)的缺陷而引起的，其故障率較平穩(wěn)。這些故障可由維擭保養(yǎng)工作隨時(shí)給予排除，因此這一時(shí)期是設(shè)備最佳工作期。磨損故障期，由于設(shè)備經(jīng)過初期的運(yùn)轉(zhuǎn)，大部分零件已經(jīng)磨損嚴(yán)重，因此設(shè)備的故障率又明顯上升，這時(shí)需要進(jìn)行設(shè)備的大修或更新。能完善提高設(shè)備效故障可預(yù)見性故障處理總結(jié)發(fā)現(xiàn)故障“先兆”及時(shí)處理故障能源管理運(yùn)用現(xiàn)代化先進(jìn)科技綜合管理統(tǒng)計(jì)設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行記錄、分析數(shù)據(jù)；合理編排設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行

8、時(shí)段；不斷改良設(shè)備、設(shè)施技術(shù)狀況；提高設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行效率?？植赖臄?shù)據(jù)公共能源消耗分析數(shù)據(jù)來說話！建筑物平均負(fù)荷參數(shù)(KWH/M2)綜合樓寫字樓別墅高層住宅多層住宅物業(yè)節(jié)能措施運(yùn)行節(jié)能制度節(jié)能改造措施一、注重節(jié)能計(jì)劃的制定,并狠抓計(jì)劃的落實(shí)節(jié)能管理中首先應(yīng)注重節(jié)能計(jì)劃的制定,較為科學(xué)的方法是把各物業(yè)上年同期能源消耗數(shù)的95%作為本年同期能源使用的計(jì)劃數(shù),通過每月能源報(bào)表的編制和月度能源分析會(huì)對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行量化