能源管理與資源經(jīng)營(yíng)

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1、物業(yè)管理的經(jīng)營(yíng)之道－－群雄逐鹿，智者為王物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的概念把物業(yè)管理活動(dòng)中所能涉及到的所有社會(huì)資源和生產(chǎn)要素，包括人、財(cái)、物、知識(shí)產(chǎn)權(quán)等有形資產(chǎn)和無(wú)形資產(chǎn)，都作為可以經(jīng)營(yíng)的價(jià)值，通過(guò)對(duì)這些價(jià)值的綜合運(yùn)營(yíng)，達(dá)到資本的最大限度增值。物業(yè)管理經(jīng)營(yíng)的種類能源管理資源經(jīng)營(yíng)設(shè)備、設(shè)施的管理建筑物本體及場(chǎng)地上的相關(guān)供配電、供排水、供氣、供冷(暖)及運(yùn)輸系統(tǒng)、弱電系統(tǒng)等附屬配套的設(shè)備、設(shè)施，它們是構(gòu)成房屋建筑實(shí)體的有機(jī)組成部份。物業(yè)的基本構(gòu)成房屋建筑物業(yè)設(shè)備組成停車場(chǎng)配套其它配套設(shè)施建筑物設(shè)備、設(shè)施分類暖通、衛(wèi)生設(shè)備、設(shè)施電氣設(shè)備、設(shè)施輔助設(shè)備、設(shè)施管理者應(yīng)具備的素質(zhì)有超前意識(shí)和憂患意識(shí)；有

2、良好服務(wù)意識(shí)和技術(shù)素質(zhì)；有全面計(jì)劃管理意識(shí)；有全面質(zhì)量管理意識(shí)。設(shè)備運(yùn)行管理的“八字”方針安全——通過(guò)對(duì)設(shè)備(設(shè)施)的維修管理，使物業(yè)使用人感舒適安全；可靠——設(shè)備的運(yùn)行、維護(hù)保養(yǎng)應(yīng)按相關(guān)的規(guī)程實(shí)施，其內(nèi)容和質(zhì)量質(zhì)量應(yīng)達(dá)到的標(biāo)準(zhǔn)，杜絕組織管理上的疏忽，保證設(shè)備無(wú)故障可靠運(yùn)行。經(jīng)濟(jì)——加強(qiáng)維修工程成本管理，維修資金和維修定額管理；合理——合理安排人力、物力、財(cái)力，務(wù)求少花錢多保養(yǎng)，要制定詳細(xì)的維修計(jì)劃和方案；運(yùn)行巡視檢查“八要決”看—設(shè)備、設(shè)施外觀有否異常；聽(tīng)—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行聲音；聞—設(shè)備、設(shè)施有否異味；摸—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行溫感、震感；測(cè)—設(shè)備、設(shè)施各種參數(shù)；查—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行標(biāo)

3、準(zhǔn)；比—設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行數(shù)據(jù)的差異；記—設(shè)備、設(shè)施巡檢檢查的情況。設(shè)備故障的規(guī)律初期故障期；偶發(fā)故障期；磨損故障期。設(shè)備故障率曲線故障率ⅠⅡⅢ使用年數(shù)磨損故障期偶發(fā)故障期初始故障期設(shè)備故障規(guī)律初期故障期。在設(shè)備開(kāi)始運(yùn)行的初期，由于設(shè)備設(shè)計(jì)制造和安裝調(diào)試上存在缺陷問(wèn)題及操作不熟練等原因所造成，因此故障率較高，這個(gè)時(shí)期大概是1?2年。經(jīng)過(guò)一定時(shí)期故障已經(jīng)排除，施工安裝遺留的問(wèn)題也得到了解決，這樣就進(jìn)入正常運(yùn)行階段，偶發(fā)故障期，這一時(shí)期的故障較少，大概是5?8年的時(shí)期，大多是因設(shè)備零部件某些不可預(yù)測(cè)的缺陷而引起的，其故障率較平穩(wěn)。這些故障可由維擭保養(yǎng)工作隨時(shí)給予排除，因此這一時(shí)期是設(shè)

4、備最佳工作期。磨損故障期，由于設(shè)備經(jīng)過(guò)初期的運(yùn)轉(zhuǎn)，大部分零件已經(jīng)磨損嚴(yán)重，因此設(shè)備的故障率又明顯上升，這時(shí)需要進(jìn)行設(shè)備的大修或更新。能完善提高設(shè)備效故障可預(yù)見(jiàn)性故障處理總結(jié)發(fā)現(xiàn)故障“先兆”及時(shí)處理故障能源管理運(yùn)用現(xiàn)代化先進(jìn)科技綜合管理統(tǒng)計(jì)設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行記錄、分析數(shù)據(jù)；合理編排設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行時(shí)段；不斷改良設(shè)備、設(shè)施技術(shù)狀況；提高設(shè)備、設(shè)施運(yùn)行效率。能源管理公共照明耗電報(bào)告中央空調(diào)耗電報(bào)告運(yùn)輸電梯耗電報(bào)告公共能源消耗分析建筑物平均負(fù)荷參數(shù)(KWH/M2)綜合樓寫字樓別墅高層住宅多層住宅物業(yè)節(jié)能措施運(yùn)行節(jié)能制度節(jié)能改造措施一、注重節(jié)能計(jì)劃的制定,并狠抓計(jì)劃的落實(shí)節(jié)能管理中首先應(yīng)注重

5、節(jié)能計(jì)劃的制定,較為科學(xué)的方法是把各物業(yè)上年同期能源消耗數(shù)的95%作為本年同期能源使用的計(jì)劃數(shù),通過(guò)每月能源報(bào)表的編制和月度能源分析會(huì)對(duì)計(jì)劃的執(zhí)行情況進(jìn)行量化統(tǒng)計(jì)和分析,其目的有兩個(gè):一是找出能源消耗中的異常情況,并進(jìn)行原因分析,制定整改措施予以消除;二是對(duì)節(jié)能管理做得較好或值得推廣和學(xué)習(xí)的地方,進(jìn)行細(xì)化總結(jié),并積極在其他的商業(yè)物業(yè)的管理中進(jìn)行推廣,以達(dá)到用好能、節(jié)好能的效果。二、加強(qiáng)培訓(xùn)和巡檢,消除浪費(fèi)源頭日常管理中,可通過(guò)各種方式和途徑,加強(qiáng)對(duì)員工節(jié)能意識(shí)的教育和培訓(xùn),讓節(jié)能管理成為員工的自覺(jué)行為。通過(guò)日常的巡視和對(duì)用水設(shè)備的檢查,消除系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行中的跑、冒、滴、漏等現(xiàn)象

6、,杜絕無(wú)人燈、長(zhǎng)流水和無(wú)人空調(diào);在條件許可的情況下,還可以適度降低座便器水箱水位,適時(shí)調(diào)節(jié)延時(shí)水龍頭,更換座便器橡皮旋塞等方法來(lái)消除各類能源使用中的浪費(fèi)源頭。三、每天抄錄水、電、油、氣消耗量,及時(shí)制止非正常情況的發(fā)生每天抄錄水、電、油、氣消耗讀數(shù),其優(yōu)點(diǎn)就在于:第一,積累原始數(shù)據(jù),為統(tǒng)計(jì)分析提供第一手的分析資料;第二,能及時(shí)發(fā)現(xiàn)能源使用中的異常情況,發(fā)現(xiàn)及時(shí),避免造成大的浪費(fèi)。四、重視系統(tǒng)設(shè)備的維護(hù)保養(yǎng),最大限度地發(fā)揮設(shè)備的使用效能現(xiàn)今商業(yè)物業(yè)多采用中央空調(diào)系統(tǒng),而中央空調(diào)系統(tǒng)能源消耗最大的設(shè)備主要是空調(diào)主機(jī)、水泵和末端設(shè)備,所以定期清洗制冷主機(jī)冷凝器、蒸發(fā)器水管,對(duì)銅管束內(nèi)

7、壁水垢進(jìn)行通炮,并清洗各溫度探測(cè)器,對(duì)冷凍水、冷卻水系統(tǒng)進(jìn)行水質(zhì)處理,對(duì)變風(fēng)量、風(fēng)機(jī)盤管機(jī)組翅片進(jìn)行清潔等,就顯得十分重要。因?yàn)樯鲜龉ぷ髯龊昧?不僅能夠確保系統(tǒng)和設(shè)備的正常運(yùn)行,更關(guān)鍵的是能夠提高主機(jī)和末端設(shè)備的熱交換效率,從而能夠最大限度地發(fā)揮設(shè)備的使用效能。五、定期監(jiān)控賣場(chǎng)溫濕度狀況,適時(shí)進(jìn)行設(shè)定中的調(diào)節(jié)對(duì)賣場(chǎng)溫度狀況每天多次進(jìn)行監(jiān)控抄錄,對(duì)每層按多處固定測(cè)溫點(diǎn)進(jìn)行溫濕度記錄,并將所測(cè)溫濕度及時(shí)反饋給空調(diào)班,操作人員則根據(jù)反饋溫濕度狀況及時(shí)進(jìn)行空調(diào)出水、回水溫度的修正設(shè)定,調(diào)整溫度循環(huán)水泵開(kāi)啟臺(tái)數(shù),