定金性質的案例

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1、合同無效，定金是否雙倍返還??發(fā)表日期：2008年6月25日??出處：沿江法庭??作者：林順英????【編輯錄入：admin】????【點擊率：1744】?案情：2007年底，原告張某通過某中介公司介紹，與中介公司及被告葛某三方共同簽訂了《房屋買賣中介協(xié)議》，約定葛某將其父母所有的房屋一套以13萬元轉讓張某，中介公按房款的1%收取中介服務費。協(xié)議簽訂當日，原告張某支付給被告葛某定金10000元，同時支付給中介公司居間服務費1300元。嗣后，因葛某出轉房屋未得其父母允許，致使合同無法履行。為此，原告訴至法院要求被告雙倍返還定金。分歧：本案在審理中有兩種意見

2、：第一種意見，原、被告僅與中介公司之間簽訂房屋買賣中介協(xié)議，雙方并沒有簽訂書面的房屋買賣合同，不具備法律規(guī)定的不動產(chǎn)買賣合同生效的形式要件，所以該合同是無效的；即使在《房屋買賣中介協(xié)議》中，雙方就房屋買賣形成合意，合同成立，被告非房屋所有權人，私自出賣他人房屋系無權處分，該合同也因無權處分而無效。因此，因房屋買賣合同無效，故定金合同作為從合同亦無效，本案應駁回原告的訴訟請求。第二種意見認為，原、被告之間進行房地產(chǎn)轉讓，依據(jù)有關規(guī)定，應當簽訂書面合同，并依法辦理相關手續(xù)后，才能進行房產(chǎn)交易。但在原告交納定金后，雙方應當按照約定簽訂正式有效的書面合同。被告未

3、能與原告簽訂合法有效的房屋買賣合同，即構成締約違約，根據(jù)定金罰則，被告應當雙倍返還定金，故原告的訴訟請求應得到支持。評析：本案的焦點是：1、原、被告間的房屋買賣合同是否有效成立。3當事人意思表示一致合同即告成立。本案原、被告在中介公司的斡旋下，與被告就房屋買賣合同的主要條款達成一致，并就合同的主要條款在《中介協(xié)議》中予以了載明，我國合同法第十一條對于書面形式合同的要求為“可以有形地表現(xiàn)所載內容的形式”，雖然在《中介協(xié)議》中包含了居間合同的內容，但同時，也清楚的表明了原、被告雙方買賣房屋的必要條款，故而不能以協(xié)議的名稱的錯位而否定雙方就房屋買賣合同而形成了

4、合意。因此，雙方買賣合同成立。但，成立的合同未必是有效的合同。當事人的意思表示一致僅是合同生效的條件之一，一份有效的合同在內容和形式上，還應符合法律規(guī)定。我國合同法第九條規(guī)定，“當事人訂立合同，應當具有相應的民事權利能力和民事行為能力。當事人依法可以委托代理人訂立合同”。本案中，被告出讓他人的不動產(chǎn)，未經(jīng)所有權人的委托（盡管該所有權人為被告的父母），事后，也未得所有權的追認，屬無權處分，因此，被告并不具備簽訂該房屋買賣合同的主體資格。盡管我國物權法對不動產(chǎn)善意取得制度予以肯定，但是因原告在簽訂《中介協(xié)議》時即已知曉被告并非該房屋所有權證書上載明的所有權人

5、，故原告作為受讓人并不具備受讓該不動產(chǎn)時是善意這一條件，綜上，原、被告間的房屋買賣合同成立但未生效。2、原告預先交付1萬元定金的性質。所謂定金，是指合同當事人為了確保合同的履行，依據(jù)法律和合同的規(guī)定，由一方按照合同標的額的一定比例預先給付對方的金錢。我國《擔保法》第89條規(guī)定：“當事人可以約定一方向對方給付定金作為債權的擔保。債務人履行債務后，定金應當?shù)肿鲀r款或者收回。給付定金的一方不履行約定的債務的，無權要求返還定金；收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金?！边@里的“雙倍返還定金”即為合同法上所稱的“定金罰則”。根據(jù)給付目的和效力的不同，定

6、金分為證約定金、立約定金、成約定金、違約定金和解約定金。證約定金，是指為證明合同成立而交付的定金。立約定金，是指為保證正式訂立合同而交付的定金。最高人民法院《關于適用<中華人民共和國擔保法>若干問題的解釋》第115條規(guī)定：“當事人約定以交付定金作為訂立主合同擔保的，給付定金的一方拒絕訂立主合同的，無權要求返還定金；收受定金的一方拒絕訂立合同的，應當雙倍返還定金?！痹撍痉ń忉屆鞔_了當事人可依意思自治設立立約定金，擔保當事人未來的正式締約行為。如果當事人違背承諾，拒絕訂立正式合同，則適用定金罰則。成約定金，是指以定金的交付為合同成立的要件，即定金交付，合同才

7、成立；若不交付定金則合同不能成立。違約定金，是指當交付定金一方不履行合同約定的，另一方可以沒收定金；反之，收受定金的一方不履行約定的債務的，應當雙倍返還定金。解約定金，是以定金作為保留合同解除權的條件，即交付定金的人可以拋棄定金來解除合同，收受定金的人也可以雙倍返還定金來解除合同。本案中，原、被告就房屋買賣形成合意后，為保證未來能夠簽訂形式和內容均符合法律規(guī)定的合同，原告即交付被告1萬元定金，很明顯，這1萬元定金應為立約定金。被告收受定金后，應當向提供經(jīng)所有權人追認的委托書或其他有權處分證明，按照約定與原告簽訂合法有效的房屋買賣合同，但被告未能提供上述證

8、明，致使合同不能生效，由此可以認定被告構成締約違約。根據(jù)《解釋》第115條規(guī)定，