棟洋房認籌及開盤前推廣方案

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1、海情·七棟洋房認籌及開盤前推廣方案北辰端拱2011.82目錄第一部分市場篇第二部分推廣篇第三部分認籌篇3唐島灣中心區(qū)多層占50%臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)多層占15%老黃島區(qū)多層占5%一、目前開發(fā)區(qū)新建多層住宅及花園洋房項目主要分布圖鳳凰島度假區(qū)多層占30%PART1、市場篇4板塊主力均價（元/㎡）客源所占比例代表樓盤鳳凰島旅游度假區(qū)花園洋房：1.4萬-1.5萬高端人群及旅游度假人群30%海爾·山海灣青島印象·金沙灘唐島灣中心區(qū)花園洋房：1.1萬-1.3萬在周邊工作的高級白領(lǐng)及自己創(chuàng)業(yè)的小私營業(yè)主50%康大觀邸環(huán)海君和花園臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)多層：8000工業(yè)園內(nèi)工作人員及首次置業(yè)者15%昆侖山莊景潤花園

2、老黃島區(qū)多層：4000回遷戶及本地居民5%盈泰嘉園竹苞花園二、開發(fā)區(qū)新建多層住宅及花園洋房項目列表51、開發(fā)區(qū)以唐島灣中心區(qū)和鳳凰島旅游度假區(qū)為中高端住宅的集中區(qū)域，也是多層產(chǎn)品供應的主力區(qū)域。2、臨港產(chǎn)業(yè)區(qū)屬工業(yè)園區(qū)，居住氛圍較差，不被住宅購房客群認可。3、開發(fā)區(qū)住宅物業(yè)價值整體由南向北呈遞減趨勢。4、唐島灣中心區(qū)多層項目較多，在數(shù)量及品質(zhì)上其他區(qū)域與之不具可比性。本項目位于唐島灣中心區(qū)，競品主要考察該片區(qū)內(nèi)項目。小結(jié)——6三、唐島灣中心區(qū)主要在售及待售多層產(chǎn)品分布情況（安子片區(qū)青島印象金沙灘項目將推出洋房產(chǎn)品，在此一并考慮）康大觀邸瀾雀麗舍御龍灣青島印象金沙灘提香海岸上實海上

3、灣君和花園金沙灘一號7項目名稱開盤時間總體量戶數(shù)面積區(qū)間價格裝修標準銷售情況康大觀邸2010年11月，預計2011年下半年推出高層單位總體量5.5萬㎡高層4棟、花園洋房4棟，共80戶洋房：137、158套三；152套四；208、306套五；212套六。洋房均價1.1萬/㎡毛坯洋房去化約93%，高層未開盤君和花園2011年5月7日總體量2.7萬㎡約160套。在售房源面積110-180㎡均價1.28萬/㎡毛坯5月份開盤銷售慘淡，5月至今每月成交量均為個位數(shù)，截止目前僅售出15套。代表項目——在售康大觀邸洋房產(chǎn)品于2010年10月開盤，均價不足11000元/平米，定價較低，加之康大品牌

4、及其產(chǎn)品品質(zhì)，開盤期間銷售量較佳，一個月達到90%去化率。2011年6月，該項目推出洋房1-3號樓，由于受到限購、限貸影響，截至2011年8月16日，共售出5套，均價10,910元/㎡，較前期產(chǎn)品無價格變動?？荡笥^邸月份2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月截止16日銷售價格走勢（元/㎡）12,35312,74412,81712,891環(huán)海君和花園月份2011年5月2011年6月2011年7月2011年8月截止16日銷售套數(shù)走勢（套）5334環(huán)海君和花園雖然單價接近13000元/平，但3個月僅銷售15套，銷售速度非常緩慢。項目所銷售房源多為110-130平米戶型

5、。11項目名稱開盤時間總體量戶數(shù)面積區(qū)間價格裝修標準銷售情況青島印象金沙灘一期2009年7月二期2011年4月總體量26萬㎡4棟花園洋房，共50戶，均為網(wǎng)點2層預計主力戶型面積158㎡左右，精裝交房，裝修標準2000元/平。洋房：預計均價1.7萬/㎡2000元/㎡目前在售4棟高層，多層及花園洋房目前金沙灘一號預計10、11月開盤總體量2.5萬㎡共約364戶一期洋房面積在400-1000㎡左右預計高層2萬元/㎡，洋房較高層價格會略高待定未開盤上實海上灣預計11年下半年開盤總體量55.3萬㎡共400戶聯(lián)排：230㎡雙拼：290㎡高層：100-150㎡預計聯(lián)排別墅4萬/㎡；雙拼4.5萬

6、/㎡高層預計2萬/㎡3000-4000元/㎡現(xiàn)暫停銷售、重新規(guī)劃代表項目——待售12項目名稱開盤時間體量戶數(shù)面積區(qū)間價格裝修標準銷售情況御龍灣2010-09總體量4.5萬㎡共96戶共兩種戶型結(jié)構(gòu)，平層和復式結(jié)構(gòu)。面積從110㎡-295㎡，兩居至六居，分三大類共九種。多層均價1.1萬/㎡毛坯售罄提香海岸2010-06總體量1.25萬㎡共100多戶一期3棟6層的多層，共100多戶。均價1.2萬/㎡毛坯售罄瀾雀麗舍2010-12總體量1.68萬㎡共151戶60平套一；91、97平套二；124-153平套三均價1.2萬/㎡毛坯售罄代表項目——售罄13開發(fā)區(qū)多層主要分布區(qū)——唐島灣中心區(qū)，

7、無在售規(guī)模性純多層項目，相當一部分多層存量為高層樓盤中夾帶少數(shù)多層及花園洋房。片區(qū)售罄或尾盤項目趕在限購令之前完成銷售，在售項目雖較少但因遭遇限購影響且產(chǎn)品缺乏競爭亮點，整體銷售慘淡，市場氛圍淡薄。主力面積區(qū)間：平層在110-150之間，復式在200-300之間；主力價格區(qū)間：1.1-1.3萬/㎡之間，總價區(qū)間多在150-300萬之間；主力面積及總價區(qū)間較高。從在售項目來看，本項目無明顯產(chǎn)品競爭賣點及亮點，產(chǎn)品同質(zhì)化嚴重。小結(jié)——□□□□14PART2、推廣篇根據(jù)集團項目上市銷售