黃埔大道西項(xiàng)目商業(yè)定位分析

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1、旺地發(fā)展顧問(wèn)2011年3月廣州黃埔大道西項(xiàng)目商業(yè)定位分析目錄項(xiàng)目商業(yè)發(fā)展機(jī)遇商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題項(xiàng)目概況小結(jié)1項(xiàng)目概況區(qū)位：大區(qū)位：廣州天河區(qū)，緊鄰珠江新城CBD小區(qū)位：廣東國(guó)防大廈地塊占地：20畝，約1.3萬(wàn)平方米（容積率沒(méi)限定）規(guī)劃：綜合體，包括寫(xiě)字樓、酒店、公寓和商業(yè)交通：最近公交站：國(guó)防大廈站（7條公交線）最近地鐵站：崗頂站（直線距離約1公里）西東北南項(xiàng)目石牌東路環(huán)宇大廈黃埔大道西陶育路項(xiàng)目四至1項(xiàng)目概況2項(xiàng)目需要解決的問(wèn)題2.1商業(yè)定位根據(jù)項(xiàng)目本身各方面的條件以及市場(chǎng)需求，對(duì)項(xiàng)目進(jìn)行準(zhǔn)確的商業(yè)定位。2.

2、2業(yè)態(tài)規(guī)劃根據(jù)市場(chǎng)需求制定具有市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力的商業(yè)業(yè)態(tài)規(guī)劃。2.3資本運(yùn)營(yíng)以良好的商業(yè)運(yùn)營(yíng)帶動(dòng)寫(xiě)字樓和公寓的租售，協(xié)助項(xiàng)目快速回籠資金，促進(jìn)項(xiàng)目整體資金的合理流動(dòng)。2.4項(xiàng)目可持續(xù)發(fā)展項(xiàng)目商業(yè)部分要最大限度地滿足消費(fèi)者的需求，這樣才能獲得可持續(xù)發(fā)展。3商業(yè)市場(chǎng)分析數(shù)據(jù)來(lái)源：統(tǒng)計(jì)公報(bào)及政府工作報(bào)告3.1商業(yè)背景商貿(mào)流通業(yè)發(fā)展較快——近5年，廣州市和天河區(qū)社會(huì)消費(fèi)品零售總額增速分別為年均19%和18%3.2主要商圈分布3商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目商圈天河商圈北京路商圈珠江新城商圈范圍以天河路為核心，西起廣州大道，東至龍口東路，南起黃埔大道，北至廣園快速路西

3、起人民路，東至越秀路，南起沿江路，北至東風(fēng)路西起廣州大道，東至華南快速干線，南起臨江大道，北至黃埔大道級(jí)別市級(jí)市級(jí)區(qū)域級(jí)發(fā)展模式以大型商場(chǎng)為主，沿街商鋪為輔以沿街商鋪為主，大型商場(chǎng)為輔目前以專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)（臨建）及住宅和寫(xiě)字樓裙樓商鋪為主主營(yíng)業(yè)態(tài)綜合零售為主建材、家居、汽車(chē)美容及展覽、餐飲等主要消費(fèi)群體以周邊工作的年輕白領(lǐng)、IT專(zhuān)業(yè)人員、學(xué)生、外地打工者為主以學(xué)生、年輕白領(lǐng)、年輕家庭群體為主以周邊住戶家庭、周邊工作的年輕白領(lǐng)為主商業(yè)體量(未計(jì)街鋪)目前約80萬(wàn)平方米目前約30萬(wàn)平方米未來(lái)純商業(yè)規(guī)模約73萬(wàn)平方米人流量日均至少50萬(wàn)人次，節(jié)假日2

4、-3倍日均50萬(wàn)，節(jié)假日翻倍日均人流量最高達(dá)25萬(wàn)人次街鋪首層月租金300-1000元/平方米800-2600元/平方米200-800元/平方米3.3商圈分析3商業(yè)市場(chǎng)分析項(xiàng)目處于天河商圈和珠江新城商圈的輻射地帶，共享兩大商圈的人流3商業(yè)市場(chǎng)分析3.4購(gòu)物中心現(xiàn)狀●分布：廣州購(gòu)物中心多聚集在市中心，以天河區(qū)和越秀區(qū)為主。目前天河商圈就聚集了近10家大型購(gòu)物中心，如天河城、正佳廣場(chǎng)、維多利廣場(chǎng)、天娛廣場(chǎng)、太古匯、萬(wàn)菱匯，可見(jiàn)集聚度非常高?！穸ㄎ唬耗壳百?gòu)物中心定位的差異化特點(diǎn)并不突出，大多數(shù)購(gòu)物中心都以綜合性、中高檔定位為主，特色不明顯，同質(zhì)

5、性比較嚴(yán)重。●功能：大多數(shù)購(gòu)物中心的功能以購(gòu)物為主導(dǎo)，像天河城、中華廣場(chǎng)等購(gòu)物比例遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過(guò)50%，餐飲、娛樂(lè)、休閑功能僅僅起輔助作用。3商業(yè)市場(chǎng)分析●開(kāi)發(fā)商增加自有物業(yè)比例隨著投資者的逐漸成熟以及開(kāi)發(fā)商實(shí)力的逐漸增強(qiáng)，開(kāi)發(fā)商對(duì)大型商場(chǎng)不再考慮銷(xiāo)售，而是作為自留資產(chǎn)或者進(jìn)行其它渠道的融資。●特色經(jīng)營(yíng)越來(lái)越重要一站式綜合性商場(chǎng)仍是主流，但在綜合性的基礎(chǔ)上必須實(shí)行個(gè)性化經(jīng)營(yíng)，把自身特色打造出來(lái)?！瘛斑B體商城”將成發(fā)展趨勢(shì)友誼環(huán)市東店與世貿(mào)廣場(chǎng)、白云賓館裙樓、麗柏廣場(chǎng)連接，形成三位一體的“商業(yè)合并模式”，商業(yè)效果良好?！褓?gòu)物中心沿“主題化”和“娛

6、樂(lè)化”方向發(fā)展為了避免同質(zhì)化競(jìng)爭(zhēng)，吸引更多的消費(fèi)者，越來(lái)越多的購(gòu)物中心走向主題化和娛樂(lè)化。3.5發(fā)展趨勢(shì)4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析4.1競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析分類(lèi)代表（項(xiàng)目方圓1公里范圍內(nèi)）已建寫(xiě)字樓及酒店聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)、富力科訊大廈、華威達(dá)酒店（四星級(jí)）、至尊皇城大酒樓等在建寫(xiě)字樓及酒店云來(lái)斯堡大廈（五星級(jí)酒店、商務(wù)）、珠江新城D3-3、D3-5地塊（商業(yè)、酒店、辦公）等在建住宅及公寓富力公園28、盛德國(guó)際公寓等聯(lián)通新時(shí)空廣場(chǎng)、富力科訊大廈華威達(dá)酒店云來(lái)斯堡大廈至尊皇城大酒樓項(xiàng)目名稱(chēng)區(qū)位租售模式主力店已開(kāi)業(yè)天河城天河區(qū)只租不售天河城百貨、吉之島等正佳廣場(chǎng)

7、天河區(qū)夾層出售，其它出租廣州友誼、百佳等萬(wàn)菱匯天河區(qū)只租不售ZARA、蘇寧精品店等中華廣場(chǎng)越秀區(qū)首層出售，其它出租中華百貨、百佳TASTE西塔珠江新城只租不售廣州友誼商店高德置地廣場(chǎng)珠江新城只租不售廣百百貨、吉之島等待開(kāi)業(yè)太古匯天河區(qū)只租不售瑪莎百貨、LouisVuitton等時(shí)尚天河商業(yè)廣場(chǎng)天河區(qū)只租不售-中央廣場(chǎng)地下商城珠江新城-地下商城由香港蘭桂坊集團(tuán)經(jīng)營(yíng)太陽(yáng)新天地購(gòu)物中心珠江新城只租不售廣百百貨4.2租售模式及主力店分析4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析絕大多數(shù)商業(yè)項(xiàng)目只租不售，主力百貨基本上是廣州本土百貨，除了未來(lái)開(kāi)業(yè)的太古匯引進(jìn)的瑪莎百貨是外

8、資百貨4商業(yè)競(jìng)爭(zhēng)環(huán)境分析項(xiàng)目名稱(chēng)正佳廣場(chǎng)天河城萬(wàn)菱匯太古匯中華廣場(chǎng)萬(wàn)達(dá)廣場(chǎng)西塔高德置地廣場(chǎng)商場(chǎng)面積30165.8121717.4517總建面積42332340.62839.544.892商場(chǎng)占