胡葆森在政法大學(xué)118日慶典上的講話整理

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1、胡葆森在政法大學(xué)11.8日慶典上的講話整理背景：成長(zhǎng)·反思·嬗變——河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)創(chuàng)立二十年慶典暨地產(chǎn)20年中原高峰論壇于11.8日在鄭州盛大啟幕。建業(yè)集團(tuán)董事長(zhǎng)胡葆森：今天我和大家一樣懷著非常喜悅的心情，來(lái)參加河南財(cái)經(jīng)政法大學(xué)房地產(chǎn)專業(yè)創(chuàng)辦20周年這樣一個(gè)慶典活動(dòng)。正像剛才李校長(zhǎng)和關(guān)院長(zhǎng)介紹的那樣，中國(guó)的城市化已經(jīng)進(jìn)行了20多年，在這樣一個(gè)偉大的時(shí)代就誕生了很多偉大的事情和偉大的人物。財(cái)大的房地產(chǎn)專業(yè)應(yīng)勢(shì)而生，在很長(zhǎng)一段時(shí)間內(nèi)是我省唯一一個(gè)本科級(jí)房地產(chǎn)專業(yè)。因此這個(gè)專業(yè)和財(cái)大對(duì)河南省的城市化、對(duì)河南省房地產(chǎn)行業(yè)過(guò)去20多年的貢獻(xiàn)是不可替代

2、的，所以我們有理由再次用熱烈的掌聲祝賀財(cái)大房地產(chǎn)專業(yè)成立20周年。我們公司非常幸運(yùn)從十幾年前就開(kāi)始招收財(cái)大優(yōu)秀畢業(yè)生，這些優(yōu)秀畢業(yè)生在建業(yè)過(guò)去20多年發(fā)展過(guò)程中，也做出了突出貢獻(xiàn)。剛才放的片子里面我認(rèn)真看了一下大約有20來(lái)位杰出校友，其中有5位有的曾經(jīng)在建業(yè)工作過(guò)，有的還在建業(yè)工作。我們現(xiàn)在集團(tuán)助理總裁兼濮陽(yáng)分公司總經(jīng)理?xiàng)蠲饕壬褪秦?cái)大杰出校友?；仡欉^(guò)去中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展20多年的歷程，今年年中6月初我也是按捺不住激動(dòng)的心情，利用端午節(jié)放假期間把自己關(guān)在南陽(yáng)的酒店里，用了三天時(shí)間寫了一篇對(duì)于我自己來(lái)講，也是過(guò)去十年間寫的最長(zhǎng)一篇文章將近8000字，就是

3、《談我國(guó)房地產(chǎn)業(yè)的過(guò)去、現(xiàn)在和未來(lái)》。特別是對(duì)過(guò)去的25年進(jìn)行了一個(gè)粗略的反思和梳理，我認(rèn)為過(guò)去20年間，中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)對(duì)中國(guó)的城市化作為一個(gè)重要的載體是公不可沒(méi)的，據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，1990年開(kāi)始，中國(guó)第一個(gè)大型住宅社區(qū)是廣東的陶金花園，這個(gè)掀開(kāi)了中國(guó)城市化以大型住宅社區(qū)為主要形式的整個(gè)城市建設(shè)大幕。20多年過(guò)去了我們看到每個(gè)城市發(fā)生的深刻變化，都是和房地產(chǎn)行業(yè)分不開(kāi)的。過(guò)去20多年間據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)建設(shè)商品房超過(guò)了100億平方米，接近150億平方米，按100平方米一個(gè)家庭來(lái)說(shuō)解決了1.5億戶城市居民住宅問(wèn)題，按一個(gè)家庭3口人來(lái)計(jì)算解決了接近5億人，按13億人

4、來(lái)說(shuō)解決了將近40%人口的住房問(wèn)題，功不可沒(méi)。城市的變化，像我和李校長(zhǎng)這個(gè)年齡，30年前我們走到全國(guó)七大城市30年前的鄭州跟現(xiàn)在不可同日而語(yǔ)，發(fā)生了翻天覆地的變化。過(guò)去這20多年我大概梳理了一下，經(jīng)歷了三個(gè)階段，從50年代初期起步到1997年，這個(gè)階段房地產(chǎn)行業(yè)剛剛起步，從政府這個(gè)角度管理房地產(chǎn)行業(yè)的法律法規(guī)還不健全，所以那個(gè)階段是擊鼓傳花式的賣地，也是挖坑做個(gè)廣告就7賣房的無(wú)序階段，所以樓花比較普遍。今天在座的大部分同學(xué)在那個(gè)時(shí)候有的可能剛剛出生，那個(gè)時(shí)候房地產(chǎn)行業(yè)要說(shuō)是一個(gè)非常無(wú)序的時(shí)代，但是就在那樣一個(gè)階段這個(gè)行業(yè)還是吸納了超過(guò)兩三萬(wàn)億人民幣的投

5、資。就使得朱镕基上臺(tái)主掌中國(guó)經(jīng)濟(jì)以后，從1993年底開(kāi)始實(shí)施的宏觀調(diào)控第一刀就砍向了房地產(chǎn)行業(yè)，當(dāng)時(shí)和房地產(chǎn)一起的還有期貨和股票。這一刀砍下去以后從1994年一直到1997年將近四年時(shí)間史稱為“第一輪宏觀調(diào)控”，使得中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)還沒(méi)有發(fā)展起來(lái)，就在那個(gè)階段受到了極大的打擊。那個(gè)階段的起步應(yīng)該說(shuō)是在一個(gè)無(wú)序狀態(tài)下又受到了第一輪宏觀調(diào)控，那個(gè)階段沒(méi)有給這個(gè)社會(huì)或者這個(gè)城市提供更好的、更多的高水平住宅社區(qū)。有一些也是在探索過(guò)程中初級(jí)的作品，1997年宏觀調(diào)控實(shí)施四年之后，中國(guó)的經(jīng)濟(jì)又進(jìn)入了新一輪的通貨緊縮階段，在1997年北戴河會(huì)議之后，中央決定將我國(guó)的房

6、地產(chǎn)業(yè)特別是城市居民住宅的開(kāi)放作為我國(guó)國(guó)民經(jīng)濟(jì)新的增長(zhǎng)點(diǎn)，制訂了這樣一個(gè)基本的國(guó)策，向房地產(chǎn)行業(yè)提供1500億規(guī)模的按揭貸款，這種是上規(guī)模的按揭貸款。所以劃分這個(gè)階段的時(shí)候，1998年作為房地產(chǎn)行業(yè)發(fā)展的新階段，從1998年到2003年六年時(shí)間房地產(chǎn)行業(yè)得到了長(zhǎng)足的發(fā)展，那個(gè)階段主要出現(xiàn)了幾件事情，一個(gè)是在全國(guó)范圍內(nèi)停止福利分房，大家知道98年以前中國(guó)很多住房是按福利形式提供給國(guó)家機(jī)關(guān)的工作人員和企事業(yè)單位能夠享受到這種待遇的干部和從業(yè)者，所以98年之后在全國(guó)范圍內(nèi)停止了福利分房。停止了福利分房之后就為市場(chǎng)化的房地產(chǎn)業(yè)提供了一個(gè)巨大的發(fā)展機(jī)會(huì)，再加上人

7、民銀行這1500億讓四大國(guó)有銀行向房地產(chǎn)商也好、向買房者提供了1500億的按揭貸款，當(dāng)然也包括開(kāi)發(fā)貸款，這兩個(gè)因素就促使了中國(guó)房地產(chǎn)業(yè)從1998年開(kāi)始真正的進(jìn)入到快速的發(fā)展階段。這個(gè)快速發(fā)展階段持續(xù)了大概6年時(shí)間，一直到2003年，大約在2001年的時(shí)候房地產(chǎn)行業(yè)那個(gè)時(shí)期發(fā)展非?？?，土地出讓還不夠規(guī)范，所以2001年國(guó)土資源部出臺(tái)了11號(hào)令開(kāi)始對(duì)國(guó)家土地出讓嘗試性的實(shí)行招牌掛，2002年開(kāi)始實(shí)行，2003年的時(shí)候制訂了一個(gè)要求，對(duì)各級(jí)政府原來(lái)政策執(zhí)行一年，到2004年設(shè)定了一個(gè)時(shí)間限制，就是所有土地協(xié)議出讓、不規(guī)范的出讓或者原來(lái)傳統(tǒng)的出讓方式截止到20

8、04年8月31日停止。所以從2003年到2004年8月31日以前這段時(shí)間，所有的土地都在實(shí)行快