休閑旅游地產(chǎn)案例解讀分析

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1、旅游地產(chǎn)解讀及典型案例研究投資發(fā)展中心2011年7月1日研究目的本報(bào)告通過對(duì)旅游地產(chǎn)基本類型、特征等方面的解讀，以及對(duì)典型案例的研究，使投資發(fā)展中心對(duì)旅游地產(chǎn)要義及其典型投資開發(fā)模式有一個(gè)基本的認(rèn)識(shí)，從而為我司防城港江山半島項(xiàng)目的投資研究，以及今后其他旅游地產(chǎn)項(xiàng)目的拓展提供借鑒。一：旅游地產(chǎn)基本要義解讀二：深圳華僑城案例研究三：海南博鰲水城案例研究四：成都芙蓉古鎮(zhèn)案例研究五：夏威夷Kapalua社區(qū)案例研究六：香港愉景灣案例研究七：對(duì)防城港江山半島項(xiàng)目的啟發(fā)報(bào)告結(jié)構(gòu)一：旅游地產(chǎn)基本要義解讀對(duì)旅游地產(chǎn)概念的認(rèn)識(shí)什么是旅游地產(chǎn)：指依托周邊的自然資源、文化資源和人造資源，使用旅游

2、度假的開發(fā)營銷模式，實(shí)現(xiàn)度假休閑旅游居住和商業(yè)功能而建設(shè)開發(fā)的房地產(chǎn)項(xiàng)目。要義解讀防城港江山半島項(xiàng)目的概念內(nèi)涵：江山半島自然資源、漢運(yùn)河文化資源、擬開發(fā)會(huì)議會(huì)展人造資源，開發(fā)度假休閑居住功能和商業(yè)配套功能。研究表明：一國人均GDP達(dá)到1000美元時(shí)，就進(jìn)入國內(nèi)旅游的需求增長期，此時(shí)的旅游形態(tài)主要是觀光旅游；當(dāng)人均GDP達(dá)到2000—3000美元，旅游形態(tài)開始向休閑旅游轉(zhuǎn)化，進(jìn)入出國旅游的增長期；當(dāng)人均GDP達(dá)到3000—5000美元，旅游形態(tài)開始向度假旅游升級(jí)；達(dá)到5000美元以上則開始進(jìn)入成熟的度假經(jīng)濟(jì)時(shí)期。國內(nèi)旅游市場業(yè)正在經(jīng)歷歷史性的轉(zhuǎn)變，具體講是從觀光旅游形態(tài)向休閑

3、度假旅游形態(tài)轉(zhuǎn)變，特點(diǎn)是旅游產(chǎn)品的升級(jí)。但現(xiàn)實(shí)情況表明，國內(nèi)旅游度假市場仍表現(xiàn)為伴生關(guān)系，而非簡單升級(jí)5觀光旅游→休閑旅游→度假旅游國內(nèi)趨勢世界趨勢要義解讀旅游度假市場的發(fā)展趨勢旅游地產(chǎn)的第一種分類：從消費(fèi)者需求維度(1)第一居所開發(fā)模型（如深圳華僑城）主題：項(xiàng)目建設(shè)要有明確主題(如主題公園等)，圍繞主題進(jìn)行開發(fā)資源：項(xiàng)目所在地周邊環(huán)境優(yōu)美，具備旅游價(jià)值區(qū)位：距辦公商業(yè)中心區(qū)不超過45分鐘的行程可達(dá)性：具有良好的交通條件，多種交通工具可選用，臨近高速公路、地鐵配套設(shè)施：教育設(shè)施(幼兒園、中小學(xué))/高標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)醫(yī)院，遇急癥、重癥能在半小時(shí)范圍送達(dá)的市級(jí)大醫(yī)院/購物中心，社區(qū)中

4、心商業(yè)區(qū)/商務(wù)服務(wù)中心/通訊設(shè)施/完備的體育運(yùn)動(dòng)、游樂設(shè)施/大面積開放空間如社區(qū)公園、景觀綠化帶等(2)第二居所開發(fā)模型（如麗江、三亞等項(xiàng)目）良好的經(jīng)濟(jì)背景：人均GDP5000美元后目標(biāo)客戶有休閑度假的時(shí)間，追求全新體驗(yàn)的生活方式和理念，消費(fèi)結(jié)構(gòu)向旅游傾斜/城市人均居住面積超過30平方米/汽車擁有量超過每五戶一輛項(xiàng)目區(qū)位：一般消費(fèi)者喜歡將度假住宅設(shè)在4小時(shí)車程的范圍內(nèi)，最好90分鐘之內(nèi)。但是最短距離應(yīng)該在80公里(50英里)左右以便形成適當(dāng)?shù)沫h(huán)境轉(zhuǎn)換帶。國際性的度假區(qū)，距機(jī)場不超過1小時(shí)車程規(guī)模：要求具有度假的鄉(xiāng)野情調(diào)，不能過于擁擠，一般的別墅基地的大小最少都在1000-1

5、200平方米之間設(shè)施：具有先天良好的風(fēng)景旅游資源，側(cè)重點(diǎn)考慮健康娛樂設(shè)施的設(shè)置。還需要設(shè)置配套的商業(yè)區(qū)、醫(yī)療點(diǎn)、辦公室、商務(wù)中心、通訊設(shè)施等配套設(shè)施要義解讀旅游地產(chǎn)的第一種分類：從消費(fèi)者需求維度(3)產(chǎn)權(quán)酒店開發(fā)模型（如悅榕莊等）目標(biāo)客戶：年收入5萬美元/擁有高學(xué)歷，年齡30-50歲/有一定的假期/主要購買目的為休憩、休閑、投資項(xiàng)目開發(fā)時(shí)機(jī)：所在旅游區(qū)開發(fā)中后期背景：國家經(jīng)濟(jì)景氣，人均GDP在5000美元以上/國家、行業(yè)有相關(guān)法律支撐體系/分時(shí)度假交換體系成熟環(huán)境：自然環(huán)境優(yōu)良，在居住品質(zhì)上實(shí)現(xiàn)梯級(jí)提升區(qū)位：產(chǎn)權(quán)酒店距離本地城市生活區(qū)不大于4小時(shí)車程；異地客戶要求乘坐飛機(jī)能

6、方便到達(dá)(4)商務(wù)度假開發(fā)模型（如博鰲、觀瀾高爾夫等）開發(fā)時(shí)機(jī)：城市商務(wù)中心區(qū)形成集中在高租金寫字樓/城市以私有化企業(yè)為主/企業(yè)管理引入人性化管理機(jī)制，注重人力資源/城市GDP達(dá)到人均3000美元以上/商務(wù)文化觀念的轉(zhuǎn)變/擁有大跨國公司分支機(jī)構(gòu)環(huán)境：開發(fā)地區(qū)要求良好風(fēng)景資源，清幽安靜/距離主要商業(yè)中心區(qū)不超過2小時(shí)車程。國際商務(wù)度假區(qū)距離機(jī)場不超過60分鐘車程/要求具有專業(yè)化的管理服務(wù)團(tuán)體/要求裝備完善的視聽設(shè)備，設(shè)置完備的服務(wù)項(xiàng)目/必須設(shè)置有豐富的游憩休閑設(shè)施，如：高爾夫球場、網(wǎng)球場等/要求設(shè)置有完備的住宿客房、會(huì)議室、餐廳，要能滿足不同規(guī)模的會(huì)議要求/要成規(guī)模開發(fā)要義解

7、讀旅游地產(chǎn)的第二種分類：從項(xiàng)目功能偏向維度（1）旅游度假地產(chǎn)又可稱為“第二居所”，主要指為游客或度假者提供的、直接用于旅游休閑度假居住的各種度假型的建筑物及關(guān)聯(lián)空間，如旅游賓館、度假村、產(chǎn)權(quán)酒店、用于分時(shí)度假的時(shí)權(quán)酒店以及養(yǎng)老型酒店等等。休閑度假是此類房地產(chǎn)最大的特點(diǎn)，為旅游接待鏈條上重要的一環(huán)，多建在大中城市遠(yuǎn)郊或遠(yuǎn)離大中城市的著名風(fēng)景區(qū)附近，或建在旅游資源突出的旅游目的地城市。既依托現(xiàn)有的優(yōu)秀旅游資源旅游景區(qū)，又投入休閑度假設(shè)施設(shè)備的建設(shè)，大力營造旅游度假氛圍。開發(fā)商以為異地置業(yè)者提供“第二居所”度假休閑為目的