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《經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理辦法解讀及案例》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫(kù)。
1、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款管理辦法解讀及案例分析前言“經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款”是我行于2005年下半年，率先創(chuàng)新推出的一個(gè)業(yè)務(wù)品種，由于該產(chǎn)品具備了貸款期限長(zhǎng)、貸款用途相對(duì)寬泛等方面的優(yōu)勢(shì)，推出不久，即在市場(chǎng)中引起了較大反響，在同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)中取得了不俗的成績(jī)。經(jīng)過(guò)4年多的運(yùn)行實(shí)踐，總行根據(jù)反饋情況，充分考慮了同業(yè)競(jìng)爭(zhēng)的需求，對(duì)該產(chǎn)品先后進(jìn)行了3次辦法修訂，逐步在準(zhǔn)入要求、抵押率限定、以及差異化管理等多個(gè)方面作出重要的調(diào)整完善，從而有效維持了產(chǎn)品的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力，也逐步把這個(gè)業(yè)務(wù)品種鍛造成了我行在城市業(yè)務(wù)競(jìng)爭(zhēng)中的一個(gè)拳頭產(chǎn)品。
2、第一章產(chǎn)品概述一、產(chǎn)品定義定義：經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款是指我行向具有合法承貸主體資格的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)所有權(quán)人發(fā)放的，以其所擁有的物業(yè)作為貸款抵押物，以該物業(yè)的經(jīng)營(yíng)收入作為主要還款來(lái)源的貸款。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款其實(shí)質(zhì)是一款特定類型的抵押貸款，定義闡述了產(chǎn)品的兩個(gè)基本特征：1、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款是向所有權(quán)人發(fā)放的，借款人與物業(yè)產(chǎn)權(quán)人是同一個(gè)主體，對(duì)物業(yè)有完全的受益權(quán)和處置權(quán)。在實(shí)踐中，有幾種情況需要注意：⑴產(chǎn)權(quán)人與借款人分離的情況。判別原則：如果是全資隸屬關(guān)系的母子公司，應(yīng)該可以視同一個(gè)主體，否則，不符合經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的
3、規(guī)定，一般不予受理。⑵產(chǎn)權(quán)人與經(jīng)營(yíng)權(quán)人分離的情況。判別：如產(chǎn)權(quán)人承貸，符合經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款的規(guī)定，但要求產(chǎn)權(quán)人與經(jīng)營(yíng)人同意接受封閉運(yùn)行，書(shū)面承諾以物業(yè)經(jīng)營(yíng)收入作為還款來(lái)源；如經(jīng)營(yíng)人承貸，就是借款人與產(chǎn)權(quán)人分離的情況。2、經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款主要還款來(lái)源應(yīng)當(dāng)是抵押物業(yè)自身的經(jīng)營(yíng)收入。區(qū)別于一般的抵押貸款，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款對(duì)抵押物業(yè)的經(jīng)營(yíng)水平有特定的要求，主要針對(duì)的是一些經(jīng)營(yíng)情況理想、現(xiàn)金流較為充足的物業(yè)，依照規(guī)定，要求物業(yè)自身經(jīng)營(yíng)所產(chǎn)生的可還貸資金應(yīng)占整個(gè)還款來(lái)源的80%以上。以這個(gè)規(guī)定作為貸款進(jìn)入的門檻，大
4、大增強(qiáng)了第一還款來(lái)源的可預(yù)期性，從而有效降低了信貸風(fēng)險(xiǎn)。一、產(chǎn)品特點(diǎn)1、期限長(zhǎng)。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款期限一般可為10年，最長(zhǎng)可以達(dá)到15年。如果客戶以物業(yè)作為抵押，申請(qǐng)采用流動(dòng)資金貸款，也能獲得銀行支持，但由于期限較短，需要頻繁調(diào)集頭寸來(lái)周轉(zhuǎn)，還款壓力較大。于此同時(shí)，由于貨幣政策松緊起伏波動(dòng)較大，各家商業(yè)銀行大都難以做到客戶的信貸需求始終能夠得到滿足，這就使得客戶通過(guò)流動(dòng)資金方式取得的貸款，具有相當(dāng)?shù)牟环€(wěn)定性，難以用于效益回報(bào)周期較長(zhǎng)的用途。而經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款期限長(zhǎng)，還款方式較為靈活，較好地克服了上述缺點(diǎn)
5、。2、用途寬泛。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款可以用于正常的經(jīng)營(yíng)需要、可以“置換借款人為建設(shè)或購(gòu)置該物業(yè)形成的負(fù)債性資金”。這樣的用途約定，相對(duì)來(lái)說(shuō)比較寬泛，對(duì)借款人而言，有相對(duì)靈活的操作空間。3、客戶定位層次較高。經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款主要定位進(jìn)入的是一些地標(biāo)性建筑、高星級(jí)賓館、大型商業(yè)物業(yè)等高端物業(yè)。這類物業(yè)普遍投資比較大、投資回收期長(zhǎng)，往往要求物業(yè)持有人，具備相對(duì)較強(qiáng)的綜合資金實(shí)力，來(lái)滿足物業(yè)前期經(jīng)營(yíng)的現(xiàn)金流需要。而我們這款產(chǎn)品，較好地滿足了這些優(yōu)質(zhì)客戶盤(pán)活固定資產(chǎn)的要求，為我行爭(zhēng)取、營(yíng)銷這些高端客戶，提供了頗具競(jìng)
6、爭(zhēng)力的營(yíng)銷手段。一、業(yè)務(wù)現(xiàn)狀及展望省分行于2006年初正式開(kāi)辦經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款以來(lái)，成功營(yíng)銷了一大批頗具影響力的商業(yè)客戶，其中包括國(guó)大雷迪森、開(kāi)元名都大酒店、浙江世貿(mào)君瀾大飯店、國(guó)際會(huì)展中心等，2006年當(dāng)年發(fā)放貸款金額超過(guò)39億元，在同業(yè)中引起了巨大震動(dòng)。經(jīng)過(guò)近4年半的努力，該項(xiàng)業(yè)務(wù)已經(jīng)在我省信貸業(yè)務(wù)中占據(jù)了穩(wěn)定地位。截至2010年5月底，已累計(jì)發(fā)放貸款143億元，實(shí)際余額數(shù)92億元，約占整個(gè)房地產(chǎn)貸款的1/4?，F(xiàn)有存量的經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款中，物業(yè)經(jīng)營(yíng)形態(tài)以賓館酒店和商業(yè)為主，分別占到47.7
7、%和46.5%，辦公用房相對(duì)較小，約占到5.7%。目前全省已有8個(gè)地區(qū)開(kāi)辦了此項(xiàng)業(yè)務(wù),其中杭州約占55%。從發(fā)展的角度來(lái)看，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款能在不長(zhǎng)的時(shí)間內(nèi)，發(fā)展到現(xiàn)在的規(guī)模，充分說(shuō)明了這個(gè)產(chǎn)品所具備的生命力。而隨著經(jīng)濟(jì)的總體向上，資產(chǎn)價(jià)格的不斷走高，信貸需求以及市場(chǎng)機(jī)會(huì)將會(huì)不斷地孕育產(chǎn)生，經(jīng)營(yíng)性物業(yè)貸款這塊市場(chǎng)，很有可能會(huì)演變成為各家商業(yè)銀行短兵相接的一個(gè)重要戰(zhàn)場(chǎng)。要把握契機(jī)，在競(jìng)爭(zhēng)中取得優(yōu)勢(shì)地位，必須要依托在座各位的共同努力。第二章準(zhǔn)入要求一、區(qū)域進(jìn)入限制經(jīng)營(yíng)性物業(yè)抵押貸款最初的試點(diǎn)城市僅有北京
8、、上海、天津、廣州、深圳、南京、杭州等七個(gè)，隨著產(chǎn)品的成熟發(fā)展，可進(jìn)入?yún)^(qū)域已經(jīng)逐步放大，但仍有具體的限制，目前我省可進(jìn)入的區(qū)域規(guī)定如下：A、地級(jí)城市：可進(jìn)入杭州、溫州、紹興、臺(tái)州、嘉興、金華、舟山。B、縣級(jí)城市：可進(jìn)入全國(guó)百?gòu)?qiáng)縣內(nèi)項(xiàng)目。C、其它區(qū)域確有優(yōu)質(zhì)項(xiàng)目需要開(kāi)辦的，需上報(bào)總行（房地產(chǎn)信貸部）審核同意；D、總行直管客戶及其直接或間接控股子公司的優(yōu)質(zhì)物業(yè)項(xiàng)目可以不受上述區(qū)域準(zhǔn)入范圍限制。一、借款主體貸款對(duì)象：借款人必須經(jīng)有權(quán)部門批準(zhǔn)成立并依法持有企業(yè)法人營(yíng)業(yè)執(zhí)照、實(shí)行獨(dú)立核算、具
