物業(yè)管理法規(guī)——第二章 物業(yè)權(quán)屬法律制度

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1、國家級(jí)十一五規(guī)劃教材物業(yè)管理法規(guī)書名：物業(yè)管理法規(guī)作者：王躍國ISBN：978-7-111-25209-2出版社：機(jī)械工業(yè)出版社國家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度物業(yè)管理法規(guī)國家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度§2-1物業(yè)權(quán)屬概述§2-2物業(yè)權(quán)利§2-3物業(yè)權(quán)屬制度§2-4物業(yè)權(quán)屬登記制度§2-5物業(yè)產(chǎn)籍管理§2-6案例分析§2-7本章小結(jié)§2-8本章作業(yè)0國家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度2.1物業(yè)權(quán)屬概述2.1.1物業(yè)權(quán)屬的概念1.物業(yè)權(quán)屬是指有關(guān)行政部門對(duì)物業(yè)所有權(quán)以及由此產(chǎn)生的物業(yè)抵押權(quán)等他項(xiàng)權(quán)利

2、依法登記后所確認(rèn)的相關(guān)主體的權(quán)利歸屬狀態(tài)。2.物業(yè)權(quán)屬與物業(yè)權(quán)利的區(qū)別物業(yè)權(quán)利指的是權(quán)利主體依法可為一定行為或不為一定行為或要求他人為一定行為，側(cè)重于權(quán)利本身所具有的內(nèi)容。如房屋所有權(quán)人擁有占有、使用、從中獲得收益和處分房屋的權(quán)利；而物業(yè)權(quán)屬則更強(qiáng)調(diào)權(quán)利與權(quán)利主體的聯(lián)系，是有關(guān)行政部門依法行使行政管理職能進(jìn)行確權(quán)后的結(jié)果。如土地所有權(quán)在我國主體只能是國家和集體。因此，對(duì)土地所有權(quán)權(quán)屬的確認(rèn)只能是國家或集體所有。0國家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度2.1.2物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理和物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記1.物業(yè)產(chǎn)權(quán)管理。物業(yè)產(chǎn)權(quán)是指權(quán)利人依法對(duì)

3、其所有的物業(yè)享有的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。產(chǎn)權(quán)人對(duì)其所有的物業(yè)要承擔(dān)相應(yīng)的義務(wù)，如及時(shí)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，繳納有關(guān)稅費(fèi)，適時(shí)進(jìn)行修繕養(yǎng)護(hù)等。2.物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記。我國實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。房屋權(quán)屬證書是權(quán)利人依法擁有房屋所有權(quán)并對(duì)房屋行使占有、使用、收益和處分權(quán)利的唯一合法憑證。依法登記的房屋權(quán)利受國家法律保護(hù)。06物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記我國實(shí)行土地使用權(quán)和房屋所有權(quán)登記發(fā)證制度。(一)土地權(quán)屬登記《土地登記辦法》國土資源部2008.2.1主管機(jī)關(guān)：土地管理部門、地方人民政府登記類型：土地總登記、初始登記、變更登記、注銷登記、

4、其他登記（更正登記、異議登記、預(yù)告登記和查封登記）土地權(quán)屬證書：國有土地使用證、集體土地所有證、集體土地使用證、土地他項(xiàng)權(quán)利證明書7(二)房屋權(quán)屬登記《房屋登記辦法》建設(shè)部2008.7.1主管機(jī)關(guān)：房地產(chǎn)行政主管部門登記類型：所有權(quán)登記（初始登記、所有權(quán)轉(zhuǎn)移登記、所有權(quán)變更登記、所有權(quán)注銷登記）、抵押權(quán)登記、地役權(quán)登記、預(yù)告登記、其他登記（更正登記、異議登記）房屋權(quán)屬證書：房屋所有權(quán)證（共有房屋，注明“共有”）、房屋他項(xiàng)權(quán)證物業(yè)產(chǎn)權(quán)登記國家級(jí)十一五規(guī)劃教材商品房辦證購房者與開發(fā)商簽署由武漢市國土資源和房屋管理局統(tǒng)一印制的合同文本—

5、—《商品房買賣合同文本》。同時(shí)，查驗(yàn)開發(fā)商提供的《住宅質(zhì)量保證書》和《住宅使用說明書》，以便于在收樓時(shí)能夠順利使用該房產(chǎn)及該房產(chǎn)內(nèi)的設(shè)備，并享受開發(fā)商提供的保修服務(wù)的通行證。按揭貸款分為三種，分別是公積金貸款、商業(yè)貸款以及組合貸款（即公積金貸款+商業(yè)貸款），每種費(fèi)用各有不同。交房時(shí)，開發(fā)商將發(fā)出《入住通知單》和《繳費(fèi)通知單》購房者也會(huì)同時(shí)簽訂《物業(yè)管理公約》——業(yè)主在未來的居住生活中享受權(quán)利與履行義務(wù)的標(biāo)準(zhǔn)。包括物業(yè)管理費(fèi)由哪些方面構(gòu)成，清潔費(fèi)、保安費(fèi)、綠化費(fèi)如何核定等內(nèi)容。繳納物業(yè)管理費(fèi)和房屋維修基金。（從2011年5月1日起，

6、武漢房屋維修資金規(guī)定不交維修資金就不能收房）購房者最后繳納的費(fèi)用是辦理房屋產(chǎn)權(quán)證國家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章物業(yè)權(quán)屬法律制度2.2物業(yè)權(quán)利0物業(yè)權(quán)利是指業(yè)主、非業(yè)主使用人根據(jù)有關(guān)法律規(guī)范通過各種途徑取得的以物業(yè)的所有權(quán)為核心，包括物業(yè)使用權(quán)、物業(yè)抵押權(quán)、用益物權(quán)等內(nèi)容的權(quán)利束。《中華人民共和國物權(quán)法》第一百一十七條規(guī)定：用益物權(quán)人對(duì)他人所有的不動(dòng)產(chǎn)或者動(dòng)產(chǎn)，依法享有占有、使用和收益的權(quán)利。擔(dān)保物權(quán)，是與用益物權(quán)相對(duì)應(yīng)的他物權(quán)，指的是為確保債權(quán)的實(shí)現(xiàn)而設(shè)定的，以直接取得或者支配特定財(cái)產(chǎn)的交換價(jià)值為內(nèi)容的權(quán)利。國家級(jí)十一五規(guī)劃教材第2章

7、物業(yè)權(quán)屬法律制度2.2.1物業(yè)所有權(quán)1.物業(yè)所有權(quán)是指所有人對(duì)其物業(yè)享有占有、使用、收益、處分的權(quán)益。2.物業(yè)共有權(quán)指兩個(gè)或兩個(gè)以上的公民或法人對(duì)同一物業(yè)共同享有所有權(quán)。物業(yè)共有權(quán)形式有共同共有和按份共有1)共同共有。兩個(gè)以上單位、個(gè)人共有基于某種關(guān)系而對(duì)物業(yè)不分份額地共同享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)。共同共有人對(duì)共有的物業(yè)共同享有所有權(quán)。共有人按照約定管理共有的物業(yè)；沒有約定或者約定不明確的，各共有人都有管理的權(quán)利和義務(wù)。2)按份共有。又稱分別共有，是指兩個(gè)或兩個(gè)以上的共有人按照各自的份額分別對(duì)共有財(cái)產(chǎn)享有權(quán)利和承擔(dān)義務(wù)的一種共有關(guān)系。按

8、份共有人對(duì)共有的物業(yè)按照其份額享有所有權(quán)。2.2.2物業(yè)使用權(quán)物業(yè)使用權(quán)是指按照法律或者合同的規(guī)定對(duì)物業(yè)享有使用的權(quán)利。狹義的物業(yè)使用權(quán)僅指非所有人的物業(yè)使用權(quán)。2.2.3物業(yè)抵押權(quán)物業(yè)抵押權(quán)是經(jīng)過依法享有物業(yè)處分權(quán)的物業(yè)權(quán)利人同意，在其所有或使用