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1、北京三里屯VILLAGE****0000000000—————————————————————————基本情況商業(yè)定位商業(yè)規(guī)劃亮點(diǎn)分析案例總結(jié)目錄2007年8月22日，太古地產(chǎn)首個于中國內(nèi)地落成啟用的零售項(xiàng)目正式命名為“三里屯Village”，定位為首都的國際時尚中心。該項(xiàng)目太古投資80%；基匯資本占20%，產(chǎn)權(quán)40年。一、基本情況地理位置：朝陽區(qū)工體北路與三里屯路交匯處三里屯得名由來：原意“三里質(zhì)地”，距離老北京地標(biāo)之一東直門三里，且100多年前因“北京城墻外三里的屯兵處”而得名。近十幾年來，因臨近CBD和
2、使館區(qū)，外籍人口比較集中，逐漸成為北京著名的酒吧街。一、基本情況區(qū)位：毗臨第2使館區(qū)北京市政府對三里屯地區(qū)的未來規(guī)劃是“國際化商務(wù)核心”和“24小時娛樂中心”周邊分布高端綜合體項(xiàng)目，三里屯SOHO、世貿(mào)天階、雅秀、3.3大廈等商業(yè)項(xiàng)目及大量的寫字樓和高檔公寓四至及交通：東側(cè)為三里屯酒吧一條街南側(cè)為工體北路交通較為便利，臨近地鐵2、10號線三里屯village以“3·3”服裝大廈為界分為南北兩區(qū)，南區(qū)2008年7月開業(yè)，北區(qū)2009年10月開業(yè)。南區(qū)北區(qū)占地面積5.3萬m2建筑面積總建面17.2萬m2，北區(qū)：8
3、.23萬m2；南區(qū)：9.06萬m2商業(yè)面積總商業(yè)面積12萬m2北區(qū)4.8萬m2南區(qū)7.2萬m2建筑形式２－４層低密度建筑單體數(shù)量１１棟７棟＋１棟精品酒店位置鄰工體北路臨近使館區(qū)開業(yè)時間2008年7月2009年10月定位中高檔國際流行品牌國際奢侈品及高檔設(shè)計(jì)師品牌目標(biāo)客群時尚運(yùn)動的年輕一族有一定社會地位和一定消費(fèi)實(shí)力的人群一、基本情況商鋪分割面積：80-10700平方米裝修狀況：公共部分精裝修限高：18米容積率：3.2層數(shù)：B1-F4層高：B15.2米（局部7.2米）；F13.6-5米；F2-F33.6-5.1
4、米；F43.6米設(shè)施：60部扶梯、垂直電梯900個停車位N一、基本情況三里屯village——人文風(fēng)尚匯二、商業(yè)定位集文化、藝術(shù)、休閑和購物于一體的全新商業(yè)空間知名酒吧街，是追求時尚生活年輕人的聚集地周邊商業(yè)不飽和，原有商業(yè)以零售為主，功能單一。時尚體驗(yàn)的購物中心是市場空白點(diǎn)。周邊五星級酒店、涉外高檔公寓、高檔寫字樓林立，臨近使館區(qū)、CBD，國際化氛圍濃厚二、商業(yè)定位項(xiàng)目定位南區(qū)針對年輕客群，北區(qū)針對高端人士借助臨近使館區(qū)，吸引大量外籍人士和生活方式西化的國內(nèi)白領(lǐng)階層消費(fèi)者策略精選客群追求品味二、商業(yè)定位二、
5、商業(yè)定位業(yè)態(tài)品類數(shù)量占比零售服裝11343.6%零售皮具鞋履249.3%零售書籍音像31.2%零售珠寶配飾2710.4%零售玩具童裝20.8%零售精品超市10.4%零售藝術(shù)家居2911.2%餐飲餐飲5019.3%娛樂影院10.4%服務(wù)美容美發(fā)93.5%合計(jì)259100.0%以零售為主，零售占75%，餐飲占20%，娛樂、服務(wù)占5%服裝服飾占零售類的70%，保證了對年輕人的吸引力和項(xiàng)目的收益藝術(shù)家居類占到零售類的15%，體現(xiàn)了項(xiàng)目的特色業(yè)態(tài)組合打造最潮流的“屯”最時尚的“村”吃喝玩樂文化休閑區(qū)消費(fèi)水平更接近平民化
6、是一個匯聚書籍音像、藝術(shù)畫廊、酒吧等的時尚文化休閑消費(fèi)中心包括“尊貴品位區(qū)”、“藝術(shù)文化酒吧區(qū)“、“潮流區(qū)”、文化廣場和時尚大道瞄準(zhǔn)一線品牌和設(shè)計(jì)師品牌打造國際奢侈品聚焦地東座定位際一線品牌西座定位國際時尚品牌北座東國際知名設(shè)計(jì)師品牌地下一層定位國內(nèi)先鋒知名設(shè)計(jì)師品牌定位：年輕、時尚、前衛(wèi)定位：高端、先鋒南區(qū)北區(qū)二、商業(yè)定位南北區(qū)實(shí)行差異化項(xiàng)目定位二、商業(yè)定位品牌策略新定位:潮品牌新概念新設(shè)計(jì)新感覺新首次引進(jìn)品牌規(guī)模之首品牌前衛(wèi)裝修品牌突出體驗(yàn)品牌三、商業(yè)規(guī)劃由11棟2-4層低密度獨(dú)棟和復(fù)式建筑構(gòu)成定位：年輕
7、時尚、潮流前衛(wèi)檔次：中高檔定位客群：針對年輕時尚客戶群體組合業(yè)態(tài)主營業(yè)態(tài)：以服飾為主業(yè)態(tài)規(guī)劃：無明顯業(yè)態(tài)分區(qū)品牌規(guī)劃：按照潮流時尚選擇品牌，服裝服飾品牌以時尚熱銷品牌為主，餐飲迎合酒吧氣息，以輕餐、簡餐時尚休閑風(fēng)味餐為主代表品牌：APPLE、阿迪達(dá)斯旗艦店、uniqlo旗艦店等Fashion/AccessoriesBeautyHouseandHomeElectronicsBooksRestaurantsCinemaArt南區(qū)：吃喝玩樂文化休閑區(qū)三、商業(yè)規(guī)劃北區(qū)以四合院圍合形式形成3棟聯(lián)排，中間4個鉆石型獨(dú)棟建
8、筑構(gòu)成。定位：高貴優(yōu)雅、奢華品質(zhì)檔次：高檔定位客群：針對高端客戶群體和藝術(shù)群體組合業(yè)態(tài)主營業(yè)態(tài)：以服飾、藝術(shù)為主業(yè)態(tài)規(guī)劃：無明顯業(yè)態(tài)區(qū)分品牌規(guī)劃：按照品質(zhì)、奢華、先鋒選擇品牌，服裝服飾品牌以國際一線或知名設(shè)計(jì)師品牌為主，餐飲以高端商務(wù)餐為主代表品牌：ARMANI、ROLEX、VERSACE巴黎世家北區(qū)：高端消費(fèi)體驗(yàn)區(qū)三、商業(yè)規(guī)劃潮奢潮流先鋒國際范兒“購物、娛樂、文化、藝術(shù)為一體的時尚社區(qū)”“時尚、
