國(guó)鼎陶瓷城商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)系統(tǒng)說(shuō)明

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1、國(guó)鼎陶瓷城商鋪?zhàn)饨鸲▋r(jià)系統(tǒng)說(shuō)明1．市場(chǎng)租金評(píng)估原則n影響商鋪總體租金水平的主要因素商業(yè)項(xiàng)目的總體租金水平主要受周邊環(huán)境、規(guī)劃及建筑、配套實(shí)施和營(yíng)銷(xiāo)管理幾大因素影響，而這幾大影響因素又可細(xì)分，比如周邊環(huán)境可分為商業(yè)位置、交通便利度、周邊房屋素質(zhì)、周邊居民素質(zhì)、人流和車(chē)流這些影響因素，根據(jù)建華經(jīng)驗(yàn)，各影響因素及權(quán)重如下：各影響因素細(xì)分A、周邊環(huán)境（小計(jì)）30分A-1商業(yè)位置5分A-2交通便利度5分A-3周邊房屋素質(zhì)5分A-4周邊居民質(zhì)素5分A-5人流5分A-6車(chē)流5分B規(guī)劃及建筑(小計(jì))20分B-1整體規(guī)劃4分B-2外觀建筑風(fēng)格4分B-3建筑空間規(guī)劃3分B-4停車(chē)位3分B-5

2、主題廣場(chǎng)3分B-6動(dòng)線組織3分C配套設(shè)施(小計(jì))20分C-1公共配套設(shè)計(jì)4分C-2無(wú)障礙設(shè)計(jì)4分C-3導(dǎo)購(gòu)設(shè)施3分C-4安全設(shè)施3分C-5燈光設(shè)計(jì)3分C-6其它設(shè)施3分D營(yíng)銷(xiāo)管理（小計(jì)）30分D-1主題形象3分D-2營(yíng)銷(xiāo)策略3分D-3主力店4分D-4業(yè)態(tài)布局4分D-5人流設(shè)計(jì)（商場(chǎng)內(nèi)）2分D-6經(jīng)營(yíng)管理模式3分D-7商業(yè)管理公司2分D-8促銷(xiāo)活動(dòng)2分D-9經(jīng)營(yíng)管理2分D-10品牌控制2分D-11物業(yè)服務(wù)2分2.租金制定參照1)選取可比實(shí)例及參考均價(jià)評(píng)定基于本項(xiàng)目是定位為陶瓷市場(chǎng)，為盡量保證租金定位的準(zhǔn)確性，故在制定國(guó)鼎陶瓷城租金水平前，我們從項(xiàng)目周邊陶瓷市場(chǎng)中盡量選取與本

3、案區(qū)域位置相同、市場(chǎng)類(lèi)型相同、物業(yè)類(lèi)型相同的現(xiàn)有租賃性物業(yè)“金昌利陶瓷市場(chǎng)”和“金鼎商業(yè)廣場(chǎng)”，及已開(kāi)物業(yè)“國(guó)貿(mào)陶瓷城”和“華陽(yáng)陶瓷城”的租金價(jià)格作為本項(xiàng)目定價(jià)參照體系。價(jià)格制定的依據(jù)：☆參考金昌利陶瓷市場(chǎng)的租賃價(jià)格制訂及市場(chǎng)反應(yīng)；☆參考國(guó)貿(mào)陶瓷城的租賃價(jià)格制訂及市場(chǎng)反應(yīng)；☆參考華陽(yáng)陶瓷城的租賃價(jià)格制定及市場(chǎng)反應(yīng)；☆考慮本案的形象定位及目標(biāo)客戶群的租金承受能力；☆考慮價(jià)格系統(tǒng)的合理性。2)主要可比實(shí)例資料：（一）金昌利陶瓷市場(chǎng)A、周邊環(huán)境A-1商業(yè)位置金昌利在蓮社南路一側(cè)，而蓮社路本就是景德鎮(zhèn)歷史悠久的瓷器街，再加上國(guó)貿(mào)陶瓷城、東風(fēng)陶瓷市場(chǎng)等，金昌利處于成熟陶瓷市場(chǎng)區(qū)，且

4、周邊超市、銀行、百貨商場(chǎng)、酒店、賓館、咖啡廳等商業(yè)配套設(shè)施十分齊全，商業(yè)位置非常好。A-2交通便利度金昌利陶瓷市場(chǎng)處于珠山中路和蓮社南路的的交匯十字路口處，往北可到達(dá)汽車(chē)站，往南可到達(dá)火車(chē)站，并有多路公交車(chē)通過(guò)，交通十分便利。A-3周邊房屋素質(zhì)周邊房屋多為底層商鋪，上層住宅，也有極少部分民房，但整體房屋素質(zhì)較好。A-4周邊居民素質(zhì)周邊居民素質(zhì)相對(duì)較好。A-5人流地處十字路口，對(duì)面即為休閑廣場(chǎng)，成熟陶瓷市場(chǎng)區(qū)，商業(yè)氛圍濃厚，商業(yè)配套齊全，因此人流量非常大。A-6車(chē)流十字路口，市中心地段，往北可到達(dá)西客站，往南可達(dá)火車(chē)站、汽車(chē)東站，車(chē)流量很大。B規(guī)劃及建筑B-1整體規(guī)劃純商業(yè)

5、物業(yè)，規(guī)劃為陶瓷市場(chǎng)，地上4層，地下一層，負(fù)一層至3層為陶瓷商場(chǎng)（一層有部分商鋪臨街，部分為非陶瓷商鋪），4層有陶瓷商場(chǎng)和部分辦公區(qū)，整體規(guī)劃很好，合理利用資源。B-2外觀建筑風(fēng)格外觀建筑為中式風(fēng)格，外墻貼白色瓷板磚，建筑風(fēng)格一般，無(wú)特色設(shè)計(jì)。B-3建筑空間規(guī)劃物業(yè)共5層，地下1層，地上4層。1━4層由電梯直接通往，電梯垂直布局，一層也有部分商鋪臨街而設(shè)，負(fù)一層從商場(chǎng)外進(jìn)入。商場(chǎng)入口面朝十字路口。空間規(guī)劃較好。B-4停車(chē)位停車(chē)位基本能滿足需求，便利性一般。B-5主題廣場(chǎng)主題氛圍主要集中在商場(chǎng)內(nèi)，金昌利兩面臨街，主題廣場(chǎng)形象非常淡薄。B-6動(dòng)線組織動(dòng)線組織很好，絕大部分商鋪

6、展示度很高。從商場(chǎng)入口處開(kāi)始，一部分人流引導(dǎo)至商場(chǎng)內(nèi)，另一部分人流直接進(jìn)入一層臨街市場(chǎng)及負(fù)一層市場(chǎng)；商場(chǎng)內(nèi)部分，圍繞電梯布局商鋪，一部分人流進(jìn)入一層陶瓷區(qū)，一層陶瓷區(qū)路線為半環(huán)形展開(kāi)，分散人流，而另一部分上樓。同樣，上面各層動(dòng)線組織大致相同。C配套設(shè)施C-1公共配套周邊有浙江路飲食一條街、各銀行網(wǎng)店、休閑廣場(chǎng)、沃爾瑪超市、國(guó)際陶瓷商貿(mào)批發(fā)城、圖書(shū)館、高檔寫(xiě)字樓、第二人民醫(yī)院和保健院、新商業(yè)街區(qū)、連鎖品牌咖啡廳和茶樓，公共配套設(shè)施完善。C-2無(wú)障礙設(shè)計(jì)市場(chǎng)正門(mén)對(duì)面沒(méi)有視線阻擋，負(fù)一層透視性相對(duì)差一些，但整體無(wú)障礙設(shè)計(jì)較好。C-3導(dǎo)購(gòu)設(shè)施電梯口有導(dǎo)購(gòu)實(shí)施，商場(chǎng)在整體導(dǎo)購(gòu)設(shè)施數(shù)

7、量一般。C-4安全設(shè)施電梯口設(shè)有安全提示語(yǔ)，有安全出口、滅火器等，安全設(shè)施較好。C-5燈光設(shè)計(jì)燈光設(shè)計(jì)有特色之處不多，中上等水平。C-6其它設(shè)施其他廁所、垃圾桶、座椅、休息區(qū)等小配套實(shí)施不足。D營(yíng)銷(xiāo)管理D-1主題形象金昌利是景德鎮(zhèn)瓷器經(jīng)營(yíng)狀況最好的商場(chǎng)，檔次最高、專業(yè)化最強(qiáng)的陶瓷商場(chǎng)，主題形象十分鮮明。D-2營(yíng)銷(xiāo)策略在營(yíng)銷(xiāo)策略上沒(méi)有什么突出表現(xiàn)，營(yíng)銷(xiāo)策略水平一般。D-3主力店有不少主力店，主力店形象好。D-4業(yè)態(tài)布局業(yè)態(tài)布局很好，負(fù)一層一層日用瓷（北面臨街商鋪為非陶瓷商鋪）、二三層藝術(shù)瓷為主，中高端零售為主，四層藝術(shù)大師作品展