2018,樓市將迎來巨大轉(zhuǎn)折,影響未來10年的房?jī)r(jià)走向

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1、2018，樓市將迎來巨大轉(zhuǎn)折，影響未來10年的房?jī)r(jià)走向當(dāng)下的樓市，讓很多人看不明白。為什么同樣是一線城市，北京領(lǐng)跌，上深在做俯臥撐，但廣州卻依舊領(lǐng)漲？為什么同樣是二線熱點(diǎn)城市，合肥、鄭州、蘇州漲著漲著突然就跌了，而杭州、成都、武漢卻能夠堅(jiān)挺如初？就好像有一團(tuán)云霧，籠罩在我們與樓市之間，讓我們找不出其中的走勢(shì)規(guī)律，摸不清未來房?jī)r(jià)的方向。如果你也有類似的感受，如果你也因?yàn)槊磺宸较?，而感到焦慮或迷茫，請(qǐng)一定要認(rèn)真看下面這段話。當(dāng)下的我們，正處于一個(gè)樓市巨大轉(zhuǎn)折的開端，正處于一個(gè)樓市新時(shí)代和舊時(shí)代的分水嶺。舊時(shí)代

2、的規(guī)律逐漸失效，新時(shí)代的經(jīng)驗(yàn)卻尚未生成，是我們對(duì)樓市越發(fā)困惑的根本所在，也是未來我們所要面對(duì)的最大困境。2018，注定是樓市新舊時(shí)代的分水嶺之所以說注定，是因?yàn)轭愃频臉鞘修D(zhuǎn)折點(diǎn)，近年來總共出現(xiàn)過兩次，而且有規(guī)律可循。一次在1998年，一次在2008年。8這個(gè)年份，是非常特別的。房地產(chǎn)的黃金十年（1998-2007）1998年7月，國(guó)務(wù)院頒布的《關(guān)于進(jìn)一步深化城鎮(zhèn)住房制度改革加快住房建設(shè)的通知》，簡(jiǎn)稱房改，停止了樓市舊時(shí)代的福利分房制度，開啟了中國(guó)商品房的新時(shí)代。1998到2007年的十年，中國(guó)經(jīng)濟(jì)平均增速達(dá)

3、到12%，城鎮(zhèn)居民可支配收入從5160元上升到13785元，人口城鎮(zhèn)化率從33%提升到46%，北上深常住人口凈流入1299萬。這個(gè)十年，是中國(guó)房地產(chǎn)行業(yè)高增長(zhǎng)高回報(bào)的“黃金時(shí)代”，房地產(chǎn)投資和銷售都處于高速增長(zhǎng)狀態(tài)。不論你處于幾線城市，只要你在黃金十年買了房子，可以說基本都實(shí)現(xiàn)了財(cái)富的野蠻倍增。房地產(chǎn)的白銀十年（2008-2017）2008年，房地產(chǎn)疲態(tài)初現(xiàn)，在經(jīng)歷了一波地產(chǎn)下行之后，同年11月央行取消了對(duì)商業(yè)銀行的信貸規(guī)模限制，房地產(chǎn)正式進(jìn)入白銀十年。解除信貸規(guī)模限制這一舉措，在業(yè)內(nèi)俗稱房地產(chǎn)金融化，宣告

4、了房地產(chǎn)除了居住以外的另一個(gè)屬性——金融屬性。也就是說，由于貸款的存在，房子開始逐漸擁有了投資的價(jià)值。想想08年以前，老百姓們買房大多是喜歡全款的，中國(guó)人也是出了名的不喜歡負(fù)債。而自08年以后，由于有利可圖，以及房?jī)r(jià)的持續(xù)升高，貸款買房逐漸成為主流。然而，在房地產(chǎn)的白銀十年，已經(jīng)不再是閉著眼睛買房都能賺錢，房產(chǎn)升值開始逐漸產(chǎn)生區(qū)域分化，一線比二線漲的多，新區(qū)比老區(qū)漲的快。從圖中就可以看到，在房地產(chǎn)白銀十年，同樣的本金，買對(duì)了城市，你最多能獲得6倍的升值，買錯(cuò)了城市，哪怕同為二線，10年間的漲幅可能也就不到1

5、倍，剛剛跑贏通脹。白銀十年比不上黃金十年，未來十年的房?jī)r(jià)漲幅，也注定比不過白銀十年。當(dāng)然，如果我們從今天的角度再來看過去，可以很強(qiáng)烈的感受到，98年和08年，是兩次絕佳的樓市機(jī)遇。但是當(dāng)局者迷，身處當(dāng)時(shí)的年代，很少有人能夠給出真正正確的判斷。其中更不乏有樓市大V，經(jīng)濟(jì)學(xué)教授，博士大能給出錯(cuò)誤的預(yù)測(cè)。這跟當(dāng)下的我們何其相似，處于新周期新十年的開端，舊的經(jīng)驗(yàn)正逐漸失效，新的經(jīng)驗(yàn)還正在摸索之中，感到迷茫困惑才是人之常情。我們現(xiàn)在每天關(guān)注樓市動(dòng)向，分析房?jī)r(jià)變化，也不過是在迷霧中努力探索，希望能早點(diǎn)撥云見日，早點(diǎn)抓住

6、新十年的機(jī)遇。其中更值得我們注意的是，機(jī)遇是在不斷變化的，不能用過去的眼光看待未來。就像黃金十年，隨便買房子是機(jī)遇；白銀十年，買一二線房子才是機(jī)遇；未來十年，可能買好房子，買有品質(zhì)有地段好出租的房子，才是真正的機(jī)遇。找尋樓市新機(jī)遇，其實(shí)才是未來幾年房產(chǎn)投資的真正重心。房地產(chǎn)的下個(gè)十年，自2018開始。（2018-20XX）在10月之前，其實(shí)還尚不能確定，2018到底會(huì)不會(huì)是樓市轉(zhuǎn)折點(diǎn)。但是現(xiàn)在，我們完全能夠肯定，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的到來。轉(zhuǎn)折點(diǎn)，都是有標(biāo)志的。98年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是房改。08年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是解除商業(yè)銀

7、行信貸規(guī)模限制。18年，轉(zhuǎn)折點(diǎn)的標(biāo)志是住房屬性的明確變化。過去十年，住房有兩個(gè)明顯屬性，一個(gè)是居住屬性，一個(gè)是投資屬性，公共物品屬性相對(duì)來說是處于弱勢(shì)的。（公共物品屬性可以大致理解為保障性住房）但是未來十年，住房將極大的弱化投資屬性，轉(zhuǎn)變成居住屬性+準(zhǔn)公共物品屬性。（想想最近的各種住房保障政策，保障房，人才房，共有產(chǎn)權(quán)房，70年只租不售房等等）下面這段非常著名的講話，就是屬性變化的最根本體現(xiàn)：堅(jiān)持房子是用來住的，不是用來炒的定位，加快建立多主體供給，多渠道保障，租購(gòu)并舉的住房制度，讓全體人民住有所居。朋友們

8、可以拿過去幾屆關(guān)于房地產(chǎn)的描述，和當(dāng)下的描述進(jìn)行對(duì)比，就能明顯感覺到去投資屬性的意味。而且，讓“全體人民住有所居”這句話分量非常重，這預(yù)示著房產(chǎn)市場(chǎng)重心的轉(zhuǎn)移，這說明了房子除了買賣以外，租賃同樣重要，是未來發(fā)展的重心之一。那些嗅覺靈敏度高的房地產(chǎn)企業(yè)，如今都紛紛進(jìn)入轉(zhuǎn)型期，甚至那些對(duì)行業(yè)發(fā)展最為敏感的互聯(lián)網(wǎng)大佬們，也嗅出了不一樣的味道，開始大力布局住房租賃市場(chǎng)。像馬云爸爸8月聯(lián)手杭州搭建智慧住房租賃監(jiān)管服務(wù)平臺(tái)，