對(duì)《20121008蘇寧環(huán)球北塘地塊市場(chǎng)定位報(bào)告》方案的觀點(diǎn)

《對(duì)《20121008蘇寧環(huán)球北塘地塊市場(chǎng)定位報(bào)告》方案的觀點(diǎn)》由會(huì)員上傳分享，免費(fèi)在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在教育資源-天天文庫。

1、對(duì)《20121008蘇寧環(huán)球北塘地塊市場(chǎng)定位報(bào)告》方案的觀點(diǎn)根據(jù)方案提供的房地產(chǎn)市場(chǎng)供求數(shù)據(jù)、區(qū)域居住人口結(jié)構(gòu)、區(qū)域購買能力及消費(fèi)習(xí)慣、區(qū)域市場(chǎng)形象、以及區(qū)域開發(fā)項(xiàng)目銷售情況，該方案存在以主觀意識(shí)為主導(dǎo)、迎合性的提出開發(fā)高端產(chǎn)品的建議?？傮w而言，方案缺乏從客觀角度審視板塊市場(chǎng)、論證開發(fā)策略，且區(qū)域客戶的需求特征對(duì)方案結(jié)論的支撐力度較為薄弱，方案的主觀意識(shí)性結(jié)論較強(qiáng)，因此推導(dǎo)的結(jié)論存在較大的風(fēng)險(xiǎn)性（對(duì)于方案的項(xiàng)目總平規(guī)劃，鑒于暫未獲知地塊紅線、規(guī)劃要點(diǎn)、技術(shù)指標(biāo)以及四至情況，本著謹(jǐn)慎研判精神暫不予以討論）。住宅市場(chǎng)研判：北塘板塊現(xiàn)狀

2、以中低端消費(fèi)客群為主導(dǎo)，對(duì)銷售價(jià)格敏感，且歡迎實(shí)用性戶型；根據(jù)板塊內(nèi)人口結(jié)構(gòu)，理論上應(yīng)不乏高端住宅產(chǎn)品消費(fèi)客群，但由于居住環(huán)境、居住氛圍、居住配套等因素，這部分客群已嚴(yán)重流失。根據(jù)方案提供的區(qū)域房地產(chǎn)供求數(shù)據(jù)，北塘板塊市場(chǎng)從2010年10月份以來，發(fā)展趨勢(shì)如下——l2011年整體供給乏力，總體而言供求相對(duì)均衡；2012年第二季度開始加大供給力度，雖然需求有所提升，但2012年第二季度總體呈現(xiàn)供過于求態(tài)勢(shì)。l從板塊成交價(jià)格的發(fā)展趨勢(shì)，成交價(jià)格持續(xù)下行，以價(jià)換量成為北塘板塊住宅消費(fèi)的顯著特征。自2010年10月份以來，板塊市場(chǎng)成交價(jià)格

3、持續(xù)下滑，成交價(jià)格從2011.2最高價(jià)格8788一路下滑至2012.3最低價(jià)格7147元/平米，下跌幅度達(dá)18.7%；盡管2012.4-2012.7連續(xù)4個(gè)月持續(xù)加大新房供給、阻擊成交價(jià)格下滑頹勢(shì)，但除4月份成交價(jià)格恢復(fù)至7665元/平米外，隨后成交價(jià)格持續(xù)下滑至7500元/平米左右浮動(dòng)并保持下滑態(tài)勢(shì)，即板塊市場(chǎng)盡管加大了供給力度、且在最低成交價(jià)格基礎(chǔ)上微漲5%，但難以改變板塊成交價(jià)格持續(xù)下行態(tài)勢(shì)。l從板塊個(gè)案表現(xiàn)角度，北塘板塊在售項(xiàng)目成交價(jià)格大幅下行。2011年以來，梧桐水岸成交價(jià)格直線下滑、下行幅度達(dá)15.4%，蔚藍(lán)觀邸成交價(jià)

4、格下行幅度達(dá)26.19%，歐風(fēng)新天地成交價(jià)格下行幅度達(dá)27.69%。l從板塊市場(chǎng)形象認(rèn)知角度，北塘板塊整體市場(chǎng)形象知名度高、美譽(yù)度較差。根據(jù)方案的基礎(chǔ)調(diào)研信息，板塊存在大量廠房、民建私房、老小區(qū)等，安全性、居住氛圍較差、基礎(chǔ)配套及生活配套設(shè)施薄弱；2011-2015期間規(guī)劃建設(shè)250萬平以上安置房、保障房設(shè)置在板塊內(nèi)，直接降低了市民對(duì)板塊的市場(chǎng)美譽(yù)度；且版塊內(nèi)開發(fā)項(xiàng)目以價(jià)格競爭為主導(dǎo)，剛需性消費(fèi)客群成購房主力。因此，無論從消費(fèi)市場(chǎng)角度、還是從開發(fā)市場(chǎng)角度，均對(duì)看淡北塘板塊市場(chǎng)。l從北塘板塊人口結(jié)構(gòu)角度、板塊人口購買力及購買行為角度

5、，北塘板塊比較歡迎中低端商品住宅，而高端住宅消費(fèi)市場(chǎng)流失率相當(dāng)?shù)母?。北塘人口結(jié)構(gòu)中老齡化程度相當(dāng)?shù)母撸?5歲以上年齡的人口占41%。根據(jù)方案的基礎(chǔ)調(diào)研，北塘板塊的居住人群購買力不高、消費(fèi)習(xí)慣保守務(wù)實(shí)、量力而行的理性消費(fèi)行為、從眾消費(fèi)心理等，顯示北塘板塊消費(fèi)客群比較歡迎中低端商品住宅（從2011年以來的商品住宅成交角度，市場(chǎng)表現(xiàn)以價(jià)換量，從側(cè)面上印證北塘板塊住宅消費(fèi)）。但從房地產(chǎn)消費(fèi)客群角度，理論上，45歲以上年齡的客群應(yīng)該具備較強(qiáng)的住宅總價(jià)承受能力和消費(fèi)能力，應(yīng)該成為住宅消費(fèi)的主力軍，方案的基礎(chǔ)調(diào)研信息顯示，該部分具備較強(qiáng)購買能力

6、的客群流失率相當(dāng)?shù)母撸慈绾伪M可能的挽留這部分消費(fèi)能力強(qiáng)的客群，成為本案開發(fā)投資效益最大化的重要要素。l從板塊商品住宅熱銷面積角度，建議謹(jǐn)慎考慮開發(fā)舒適性、奢華性高端產(chǎn)品。根據(jù)方案的基礎(chǔ)調(diào)研數(shù)據(jù)，近半年以來主力成交戶型為80-100平米兩房（高層）、120-130平米三房（高層），商品住宅主力成交單價(jià)為6000-7000元/平米，主力成交總價(jià)85-95萬/套（剛需兩房成交總價(jià)65萬/套），130-140元/平米的房源滯銷，即北塘板塊住宅消費(fèi)客群歡迎實(shí)用性商品住宅受到，且對(duì)銷售價(jià)格敏感。對(duì)方案商業(yè)定位的觀點(diǎn)：方案提供的基礎(chǔ)調(diào)研信息中

7、，對(duì)區(qū)域商業(yè)調(diào)研、地塊商業(yè)調(diào)研中，諸如商業(yè)調(diào)研要素中人口結(jié)構(gòu)、商業(yè)輻射范疇、商業(yè)業(yè)態(tài)及租金水平、人流車流動(dòng)向、以及商業(yè)消費(fèi)等均未提供調(diào)研信息，需要予以補(bǔ)充，現(xiàn)階段難以據(jù)此判斷地塊商業(yè)布局及商業(yè)規(guī)劃是否合理。對(duì)方案項(xiàng)目整體定位的觀點(diǎn)：方案整體定位中，對(duì)商品住宅產(chǎn)品客群定位、對(duì)辦公產(chǎn)品客群定位、對(duì)商業(yè)產(chǎn)品客群定位等缺失，項(xiàng)目整體功能定位、項(xiàng)目版塊內(nèi)市場(chǎng)形象定位等，均未明確結(jié)論，需要補(bǔ)充論證；對(duì)方案的產(chǎn)品定位，缺乏市場(chǎng)強(qiáng)力支撐和市場(chǎng)論證，鑒于暫未獲知地塊紅線、規(guī)劃要點(diǎn)、技術(shù)指標(biāo)以及四至情況，本著謹(jǐn)慎研判態(tài)度暫不予以討論。2012.10.

8、10