《創(chuàng)造稅務(wù)利潤》PPT課件

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1、創(chuàng)造稅務(wù)利潤—房地產(chǎn)企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)管理之道易坤山武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所2010年06月23日自我介紹武漢市金瑞君安稅務(wù)師事務(wù)所總經(jīng)理武漢市久益稅務(wù)服務(wù)有限公司總經(jīng)理從事稅務(wù)代理行業(yè)12年湖北財(cái)稅學(xué)院客座教授從事房地產(chǎn)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)研究五年，為近100家房地產(chǎn)企業(yè)提供各類稅務(wù)服務(wù)。出本房地產(chǎn)行業(yè)稅務(wù)研究書籍多部。內(nèi)容提要第一部分：房地產(chǎn)開發(fā)各環(huán)節(jié)涉稅介紹第二部分：房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理實(shí)務(wù)1、房地產(chǎn)企業(yè)目前面臨的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析(1)、拿地環(huán)節(jié)（2）、收購環(huán)節(jié)（3）、建設(shè)環(huán)節(jié)（4）、銷售環(huán)節(jié)（5）、使用環(huán)節(jié)（6）、投資環(huán)節(jié)內(nèi)容提要2、風(fēng)

2、險(xiǎn)形成的原因分析（1）、風(fēng)險(xiǎn)是由哪個(gè)部門造成的？（2）、企業(yè)財(cái)務(wù)人員在稅務(wù)控制體系中的重要性與局限性（3）、企業(yè)稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)的外部因素3、解決之道第一部分:房地產(chǎn)各階段涉稅分析分四個(gè)環(huán)節(jié)土地取得環(huán)節(jié)1開發(fā)建造環(huán)節(jié)2銷售轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)3擁有使用環(huán)節(jié)4房地產(chǎn)企業(yè)涉及的稅種1、企業(yè)所得稅2、營業(yè)稅3、增值稅4、土地增值稅5、印花稅6、房產(chǎn)稅7、城鎮(zhèn)土地使用稅8、個(gè)人所得稅9、契稅10、城建稅11、教育費(fèi)附加12、車船使用稅第一環(huán)節(jié):土地取得環(huán)節(jié)拿地階段:拿地階段風(fēng)險(xiǎn)說明契稅耕地占用稅印花稅個(gè)人所得稅企業(yè)所得稅第二個(gè)階段：開發(fā)建造環(huán)節(jié)開發(fā)建造

3、環(huán)節(jié)印花稅城鎮(zhèn)土地使稅企業(yè)所得稅個(gè)人所得稅第三環(huán)節(jié)：銷售與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)銷售與轉(zhuǎn)讓環(huán)節(jié)印花稅城鎮(zhèn)土地使稅土地增值稅個(gè)人所得稅第四環(huán)節(jié)：擁有與使用環(huán)節(jié)最后環(huán)節(jié)：營業(yè)稅企業(yè)所得稅房產(chǎn)稅印花稅等土地使用稅第二部分：房地產(chǎn)涉稅風(fēng)險(xiǎn)管理一、房地產(chǎn)企業(yè)目前存在的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)分析1、房地產(chǎn)企業(yè)在內(nèi)部管理中存在大量的稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，如稅務(wù)崗位的設(shè)置、相應(yīng)內(nèi)控制度等2、財(cái)務(wù)人員從不或很少參與合同的簽訂3、房地產(chǎn)企業(yè)各類業(yè)務(wù)合同中很少有專業(yè)的涉稅條款或者說房地產(chǎn)企業(yè)各類業(yè)務(wù)合同中涉稅條款不明確或表達(dá)不準(zhǔn)4、企業(yè)財(cái)務(wù)部門納稅缺少必要的監(jiān)督5、認(rèn)為財(cái)務(wù)人員能搞定

4、稅務(wù)事項(xiàng)企業(yè)通病：合同隨意簽、財(cái)務(wù)人員不參與房地產(chǎn)開發(fā)合同通常是公司從事開發(fā)活動(dòng)的基礎(chǔ)和前提，而合同一旦簽訂、備案、履行，必將產(chǎn)生不可調(diào)整的納稅義務(wù)。而公司在簽訂經(jīng)濟(jì)合同時(shí)往往只關(guān)注雙方的權(quán)利、義務(wù)及法律風(fēng)險(xiǎn)，負(fù)責(zé)起草合同的律師或企業(yè)相關(guān)部門往往并不知曉稅法是如何規(guī)定的。續(xù)納稅人與稅務(wù)機(jī)關(guān)的許多納稅爭議均源于經(jīng)濟(jì)合同中涉稅條款的不明確，企業(yè)卻很少關(guān)注合同雙方涉稅條款，如何在合同簽訂中引進(jìn)稅務(wù)管理機(jī)制，是企業(yè)管理中非常重要的一個(gè)關(guān)注點(diǎn)。房地產(chǎn)開發(fā)合同涉稅條款通常包括合同履行方式、發(fā)票如何開具與傳遞、支付結(jié)算方式等重要內(nèi)容，并要

5、準(zhǔn)確地適合或規(guī)避現(xiàn)行稅法條款。續(xù)稅務(wù)機(jī)關(guān)的稅務(wù)檢查（稽查）大多從企業(yè)的合同、發(fā)票、支付結(jié)算等方面入手，而稅收政策復(fù)雜而浩翰，如果不在合同簽訂的環(huán)節(jié)進(jìn)行好稅務(wù)方向的事前審核和稅務(wù)安排，往往會(huì)給開發(fā)商帶來重大經(jīng)濟(jì)損失。合同分類房地產(chǎn)企業(yè)的重要合同如：土地出讓合同、合作開發(fā)協(xié)議、設(shè)計(jì)合同、施工總包合同、甲供材合同、融資合同、物業(yè)管理合同、租賃合同、商品房買賣合同、裝飾合同、代理銷售合同、促銷方案、拆遷補(bǔ)償協(xié)議等等。1、拿地環(huán)節(jié)的風(fēng)險(xiǎn)案例房地產(chǎn)企業(yè)拿地的幾種主要方式：1、土地招拍掛方式2、通過收購項(xiàng)目公司的股權(quán)方式獲得土地3、收購爛

6、尾樓方式4、通過收購在建項(xiàng)目方式獲得土地5、合作開發(fā)方式土地招拍掛方式下的風(fēng)險(xiǎn)案例1：某房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，2007年1月進(jìn)行舊城改造項(xiàng)目，土地合同約定總面積為1200畝，當(dāng)期實(shí)際已取得500畝，合同無特別約定交付時(shí)間，企業(yè)按500畝申報(bào)城鎮(zhèn)土地使用稅，2010年，稅務(wù)機(jī)關(guān)要求企業(yè)對(duì)2007、2008、2009年的土地使用稅按1200畝繳納土地使用稅。政策依據(jù)財(cái)政部國家稅務(wù)總局關(guān)于房產(chǎn)稅、城鎮(zhèn)土地使用稅有關(guān)政策的通知財(cái)稅〔2006〕186號(hào)二、關(guān)于有償取得土地使用權(quán)城鎮(zhèn)土地使用稅納稅義務(wù)發(fā)生時(shí)間問題以出讓或轉(zhuǎn)讓方式有償取得土地使

7、用權(quán)的，應(yīng)由受讓方從合同約定交付土地時(shí)間的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅；合同未約定交付土地時(shí)間的，由受讓方從合同簽訂的次月起繳納城鎮(zhèn)土地使用稅。票據(jù)管理一：財(cái)政性事業(yè)收據(jù)二、拆遷發(fā)票的獲得1、拆遷補(bǔ)償協(xié)議2、被拆遷戶的門牌號(hào)、產(chǎn)權(quán)證明復(fù)印件3、被拆遷人的身份證復(fù)印件4、拆遷人的簽收款單思考：用建筑公司名義開具拆遷發(fā)票？思考：委托拆遷公司拆遷時(shí)開全額發(fā)票？土地定價(jià)的籌劃問題某房地產(chǎn)企業(yè)獲得了500畝土地，準(zhǔn)備開發(fā)的項(xiàng)目有酒店、商鋪、住宅及高爾夫等多種業(yè)態(tài)。綜合每畝單價(jià)80萬/畝。思考點(diǎn)：土地成本對(duì)土地增值稅的影響?。?）通過收購項(xiàng)

8、目公司的股權(quán)方式獲得土地的風(fēng)險(xiǎn)案例甲房地產(chǎn)開發(fā)公司準(zhǔn)備收購乙房地產(chǎn)開發(fā)公司，乙公司為單純的項(xiàng)目公司，是純國有企業(yè)，土地賬面成本為6800萬，為多次評(píng)估后的價(jià)值。注冊(cè)資本金2000萬，收購價(jià)17000萬。風(fēng)險(xiǎn)點(diǎn)：拆遷補(bǔ)償協(xié)議中稅務(wù)風(fēng)險(xiǎn)案例拆遷的三種方式：1、自己的前期工程部負(fù)責(zé)拆遷2、委托專