接管驗(yàn)收程序

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1、chi接管驗(yàn)收計(jì)劃手冊(cè)chi北京仲量聯(lián)行物業(yè)管理服務(wù)有限公司10JLLE-ENG-MB02-06-AC-achi目的這項(xiàng)工作是物管企業(yè)在接管物業(yè)前不可缺少的重要環(huán)節(jié)，是確保物業(yè)接管驗(yàn)收工作得到有效監(jiān)控，保證物業(yè)入伙工作順利進(jìn)行的必要手段。接管驗(yàn)收是指：物管企業(yè)按照有關(guān)法規(guī)、規(guī)章和規(guī)范對(duì)物業(yè)規(guī)劃、設(shè)計(jì)的執(zhí)行，施工單位工程質(zhì)量的竣工驗(yàn)收情況和相關(guān)市政基礎(chǔ)設(shè)施、公共服務(wù)配套設(shè)施、環(huán)境衛(wèi)生設(shè)施以及綠化建設(shè)等進(jìn)行整體和全面性的驗(yàn)收。一、行為對(duì)象接管驗(yàn)收是建設(shè)單位向物管企業(yè)移交物業(yè)的過程。項(xiàng)目發(fā)展商物業(yè)管理公司接管驗(yàn)收但在更多的情況下，開發(fā)商是

2、委托物管企業(yè)在項(xiàng)目竣工前代表開發(fā)商參加工程單機(jī)及系統(tǒng)的全面調(diào)試工作，進(jìn)而代表其與各總包、分包及設(shè)備供應(yīng)商進(jìn)行驗(yàn)收。故開發(fā)商縮短了驗(yàn)收時(shí)間且讓物管企業(yè)能夠?qū)Ω髟O(shè)備設(shè)施、各系統(tǒng)更為了解，以便于制定日后項(xiàng)目各系統(tǒng)的維護(hù)/運(yùn)營(yíng)計(jì)劃。二、接管驗(yàn)收的作用1、明確交接雙方的責(zé)權(quán)利關(guān)系；2、確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)業(yè)主的利益；3、確保物業(yè)使用的安全功能，保障業(yè)主的生命財(cái)產(chǎn)安全；4、為日后物業(yè)的管理創(chuàng)造條件。三、職責(zé)1、按照LG大廈開發(fā)商的通知，物管企業(yè)指定項(xiàng)目主管領(lǐng)導(dǎo)、各職能部門負(fù)責(zé)人及專業(yè)的工程技術(shù)人員組成驗(yàn)收小組。2、10JLLE-

3、ENG-MB02-06-AC-achi驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)物業(yè)原設(shè)計(jì)圖紙、各階段施工圖和設(shè)備出廠合格證書，各系統(tǒng)設(shè)備設(shè)施維修/操作手冊(cè)，設(shè)備和建材的試驗(yàn)報(bào)告書，設(shè)備試運(yùn)行/調(diào)試記錄等技術(shù)檢驗(yàn)資料進(jìn)行驗(yàn)收。1、驗(yàn)收小組按移交設(shè)備清單的要求，對(duì)清單上的設(shè)備，按規(guī)格型號(hào)、容量及設(shè)計(jì)要求進(jìn)行驗(yàn)收。2、驗(yàn)收小組對(duì)物業(yè)按運(yùn)行系統(tǒng)驗(yàn)收，詳見系統(tǒng)驗(yàn)收內(nèi)容。3、驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)對(duì)本公司所承接的物業(yè)進(jìn)行驗(yàn)收并向公司各業(yè)務(wù)管理部門辦理移交工作。二、接管驗(yàn)收小組人員架構(gòu)架構(gòu)項(xiàng)目交接負(fù)責(zé)人工程管理項(xiàng)目交接協(xié)調(diào)行政運(yùn)營(yíng)管理三、驗(yàn)收工作程序1、準(zhǔn)備工作驗(yàn)收小組根據(jù)開發(fā)商提

4、供的施工圖紙，按設(shè)計(jì)及施工要求編制驗(yàn)收計(jì)劃、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)。2、進(jìn)行驗(yàn)收（1）驗(yàn)收小組依據(jù)驗(yàn)收計(jì)劃、標(biāo)準(zhǔn)，按專業(yè)分工進(jìn)行預(yù)驗(yàn)收。（2）在預(yù)驗(yàn)收過程中，檢查出未達(dá)到驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)的設(shè)備及與設(shè)計(jì)要求不符的設(shè)備，提出書面整改報(bào)告返回開發(fā)商，由開發(fā)商督促施工單位進(jìn)行整改。（3）對(duì)在預(yù)驗(yàn)收中未達(dá)到要求的設(shè)備，整改實(shí)施后，驗(yàn)收小組進(jìn)行檢查、驗(yàn)證，整改合格后進(jìn)行正式驗(yàn)收。（4）設(shè)備的實(shí)物驗(yàn)收，要做到符合以下幾點(diǎn)：10JLLE-ENG-MB02-06-AC-achiA、設(shè)計(jì)圖紙與設(shè)備的規(guī)格型號(hào)、數(shù)量符合。B、主要設(shè)備、設(shè)施的安裝位置與安裝質(zhì)量符合設(shè)計(jì)要求與施工

5、規(guī)范。C、設(shè)備與連接整個(gè)系統(tǒng)的技術(shù)性能，應(yīng)與設(shè)計(jì)要求符合，檢查結(jié)果對(duì)應(yīng)不同類設(shè)備并記錄在《物業(yè)移交書》中。（2）對(duì)物業(yè)的其他配套系統(tǒng)、設(shè)施進(jìn)行驗(yàn)收，驗(yàn)收結(jié)果記錄在《物業(yè)移交書》的相應(yīng)的表格內(nèi)。*如物管企業(yè)在前期已參與調(diào)整工作，程序?qū)⒏鼮楹?jiǎn)化，且在調(diào)試階段時(shí)，如有相應(yīng)問題也可進(jìn)行相應(yīng)的整改，提高運(yùn)營(yíng)效率。2、物業(yè)驗(yàn)收后的處理（1）驗(yàn)收小組專業(yè)人員根據(jù)分工寫出單項(xiàng)的驗(yàn)收?qǐng)?bào)告。（2）驗(yàn)收小組負(fù)責(zé)人根據(jù)全部單項(xiàng)驗(yàn)收?qǐng)?bào)告，寫出物業(yè)綜合性驗(yàn)收?qǐng)?bào)告的評(píng)定及意見書，呈交總工程師。（3）驗(yàn)收小組對(duì)不合格設(shè)備、設(shè)施，寫出書面報(bào)告，上呈總公司及LG公司，

6、解決記錄在交接記錄中。（4）公司總經(jīng)理代表北京LG大廈物業(yè)管理處同物業(yè)交接單位進(jìn)行正式移交，并簽署有關(guān)手續(xù)。（5）驗(yàn)收小組要填寫物業(yè)竣工資料的驗(yàn)收記錄，填寫物業(yè)的交接記錄。（6）辦理正式物業(yè)驗(yàn)收移交手續(xù)，會(huì)同發(fā)展商、施工單位、管理公司簽字生效，將全部檔案資料存檔。二、接管驗(yàn)收相關(guān)文件1、建設(shè)部房屋接管驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)；[建標(biāo)（1991）第69號(hào)]2、建設(shè)工程質(zhì)量管理?xiàng)l例；（2000年1月10日國(guó)務(wù)院第25次常委會(huì)議通過）3、房屋建筑工程和市政基礎(chǔ)設(shè)施工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行辦法；[中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第78號(hào)（2000年4月7日）]4、北

7、京市工程竣工驗(yàn)收備案管理暫行規(guī)定；[北京市建設(shè)工程質(zhì)量監(jiān)督總站2000質(zhì)監(jiān)總站第36號(hào)（2000年5月26日）]5、房屋建筑工程質(zhì)量保修辦法；[中華人民共和國(guó)建設(shè)部令第80號(hào)（10JLLE-ENG-MB02-06-AC-achi2000年6月30日）]1、物業(yè)管理公司關(guān)于接管驗(yàn)收文件。二、分系統(tǒng)接管驗(yàn)收工作內(nèi)容及驗(yàn)收部門（即質(zhì)量與使用功能的檢驗(yàn)）1、主體結(jié)構(gòu)內(nèi)容：地基基礎(chǔ)工程、鋼筋混凝土工程、磚石工程、鋼結(jié)構(gòu)工程、木結(jié)構(gòu)工程、外墻面工程、屋面樓內(nèi)面工程、室內(nèi)外裝修裝飾工程。驗(yàn)收部門：工程部、物業(yè)部2、電氣工程內(nèi)容：變配電系統(tǒng)、電氣線

8、路、照明系統(tǒng)、動(dòng)力設(shè)備系統(tǒng)、業(yè)主（住戶）電量計(jì)量、防雷系統(tǒng)、接地系統(tǒng)、應(yīng)急發(fā)電機(jī)系統(tǒng)。驗(yàn)收部門：工程部3、垂直運(yùn)輸內(nèi)容：垂直客梯、垂直貨梯、垂直消防梯（貨梯兼）、自動(dòng)扶梯。驗(yàn)收部門：工程部、保安部4、水衛(wèi)工程內(nèi)容：給排水系統(tǒng)、生活冷水