遵義順達東城國際整合運營策略案

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1、順達·東城國際整合運營策略東城國際承蒙信任！我們接手工作的后，心中不由發(fā)出感嘆！東城國際項目的品質(zhì)、高度都將引領遵義地產(chǎn)的新里程碑！由于東城國際的前期推廣引出一系列的問題，導致滯銷現(xiàn)狀，突破瓶景，找尋成功戰(zhàn)略方針，將是我們產(chǎn)生了思考和創(chuàng)作的激情，群策群力，再掀二次銷售熱潮。相信我——我們不只是帶著夢想而來！【東城國際引言】項目介紹宏觀市場分析產(chǎn)品透析運營戰(zhàn)略項目介紹宏觀市場分析產(chǎn)品透析運營戰(zhàn)略項目介紹區(qū)位：位于遵義發(fā)展?jié)摿薮蟮膮^(qū)域“遵義市火車站附近沙河井地區(qū)“義烏商貿(mào)城”內(nèi)，三面環(huán)市政道路，西面靠外環(huán)道，順達南、北路分據(jù)兩旁，”，紅花崗區(qū)與新蒲新區(qū)的重要

2、經(jīng)濟樞紐，同時也是幾大成熟商圈的中心地帶（火車站商圈、外環(huán)路建材商圈、沙河批發(fā)圈）。項目主要經(jīng)濟技術(shù)指標建筑用地面積：7500M2建筑占地面積：6000M2總建筑面積：80000M2地上建筑面積：65000M2地下建筑面積：15000M2建筑容積率：11.5（依全基地面積計算：3.5）建筑覆蓋率：85%綠化率：20%綠化面積：1500M2車位：276個項目SWOT分析◎區(qū)位優(yōu)勢：坐落于遵義的東部區(qū)域；地處遵義外環(huán)商業(yè)圈，東面連接接新蒲新區(qū)入口與新舟機場，北至火車站?！蚓嘧窳x火車站500米、臨近規(guī)劃新蒲輻射區(qū)，屬遵義重點規(guī)劃區(qū)域，區(qū)域地理位置優(yōu)勢特性突出?！?/p>

3、處于三連一線的商業(yè)圈中心（建材商圈、沙河商圈、茍家井商圈），商業(yè)人流相對較旺。Strength優(yōu)勢Weakness劣勢◎周邊整體環(huán)境較差，基礎配套設施落后?！粘Ｉ钤O施不足，影響生活品質(zhì)◎本區(qū)域居住人口較多，收入層次較低。——區(qū)域購買力有限，須吸引外來客源的導入Opportunity機會位于規(guī)劃中的城市商業(yè)副中心中心區(qū)域。從城市定位角度來看，作為城市副中心的中心地區(qū)，具有較強的發(fā)展?jié)摿?，未來有望成為遵義東部集商業(yè)、商務、居住為一體的綜合區(qū)，屆時將會吸引大量產(chǎn)業(yè)的進入，從而吸引大量就業(yè)人口的進入，使區(qū)域人口得到大幅增加，人氣聚集度不斷提升。Opportu

4、nity機會◎區(qū)域環(huán)境對本案的附加值隨著周邊商業(yè)環(huán)境、交通環(huán)境的改善，為本區(qū)域聚集人氣，營造濃郁的商業(yè)氛圍起到促進作用，無疑對本項目后期的商業(yè)營銷提供良好的條件。◎周邊整體規(guī)劃全面提升區(qū)域形象根據(jù)新蒲區(qū)的整體發(fā)展思路，本項目周邊除了將形成以遵義東部為核心的商業(yè)副中心之外，還將建設多項公建配套、市政配套設施（學校、醫(yī)院、公交集散中心、停車場等），這些配套設施的落成，將對人流的有效導入、區(qū)域面貌的全面提升，帶來決定作用。Threaten威脅※已建或在建的同類項目對本項目構(gòu)成的潛在威脅?！康禺a(chǎn)市場競爭加劇，供大于求仍將使未來幾年遵義樓市的主旋律。※目標消費群置

5、業(yè)理性與謹慎?！窳x政府為加快城市化改造步伐，緩解城市住房供應體系。項目前期市場形象公寓部形象：東城國際鉑金SOHO公寓酒店形象：五星級酒店辦公形象：美式酒店行政公寓在樓盤的整合推廣中，首要重點塑形，而本案前期廣告推廣中已達到的基礎上過于前衛(wèi)的太多，如“與世界如此親近”語句雖好，但由于整體市場的置業(yè)群理解不透,所以引發(fā)了一系列的滯銷問題。我司認為我們在后期的推廣過程中廣告一定要貼切/簡約/大氣。項目前期推廣簡述項目銷售現(xiàn)狀如今本案公寓部分所遺留下的房源共有116套戶型，14層以下的房源共有84套，占總遺留房源的72.4%。E2兩房戶型22套（一套未賣），占

6、總遺留房源的18.9%。如此看來，本案從未進行科學性銷售控制，從而嚴重導致滯銷問題及運營周期過長的問題。根據(jù)項目的銷售現(xiàn)狀反應，東城國際在于塑形方面力度雖大，但效果不佳，導致東城國際的準客戶群對東城國際項目的形象已經(jīng)乏味。對項目進行系統(tǒng)化分析，找尋到成功操盤方針，尋找有利的運營策略。項目介紹宏觀市場分析產(chǎn)品透析運營戰(zhàn)略客觀、準確對項目進行全面的市場分析，是市場定位和成功運營的基礎。2007年遵義市制定的城市總體規(guī)劃目標是2020年打造200萬人口特大城市的構(gòu)想是，整合空間資源和行政資源，保持城市的可持續(xù)發(fā)展。具體為：將處于中心城區(qū)(包括新蒲新區(qū))半小時車程

7、內(nèi)分屬遵義縣、紅花崗區(qū)、匯川區(qū)的重點城鎮(zhèn)板橋、高坪、金鼎山、鴨溪、烏江、團溪、蝦子、新舟調(diào)整鄉(xiāng)、鎮(zhèn)建制，劃入?yún)R川區(qū)和紅花崗區(qū)，這些鄉(xiāng)鎮(zhèn)規(guī)劃人口規(guī)模均為2—5萬人，相應可承載的人口為16—40萬人，可滿足承載20萬人所需要的發(fā)展空間，通過空間的整合、優(yōu)化，為遠景建設承載200萬人左右的中心城區(qū)奠定基礎；【宏觀市場前景】【市場前景】擬撤銷遵義縣，設立烏江區(qū)，與紅花崗區(qū)、匯川區(qū)、新蒲新區(qū)等共同成為中心城區(qū)領屬的腹地。同時，該市將盡快啟用新舟機場，力爭開工建設茅臺機場；重點推動遵義至馬場坪、遵義至思南、遵義至畢節(jié)高速公路建設，進一步鞏固遵義作為我國西南地區(qū)重要交通

8、樞紐地位。加強以縣城、建制鎮(zhèn)為重點的小城鎮(zhèn)建設，發(fā)展一批綜合型、加