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《試論我國不動產(chǎn)登記制度的完善（上）》由會員上傳分享，免費在線閱讀，更多相關(guān)內(nèi)容在工程資料-天天文庫。
1、試論我國不動產(chǎn)登記制度的完善（上）的精力和費用去調(diào)查、了解對方當事人是否對轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)享有物權(quán)，或被轉(zhuǎn)讓的財產(chǎn)之上是否設(shè)有負擔(dān)等等情況。這就極大地減少了交易費用，還可盡快地、迅速地完成交易。第四，實現(xiàn)國家對不動產(chǎn)交易的宏觀調(diào)節(jié)和監(jiān)控。登記制度是一種對市場進行宏觀監(jiān)控的制度。在登記過程中，通過登記的實質(zhì)審查，也能夠發(fā)現(xiàn)土地所有權(quán)和土地使用權(quán)的非法轉(zhuǎn)讓問題，及時糾正土地交易中的違法行為，確保國家對不動產(chǎn)交易市場的宏觀調(diào)控能力。例如，對于將集體土地使用權(quán)或所有權(quán)非法轉(zhuǎn)讓的，可以在登記過程中及時發(fā)現(xiàn)并予以糾正。三登記的公信
2、力所謂公信，是指登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人，如果以后事實證明登記記載的物權(quán)不存在或存在瑕疵，對于信賴該物權(quán)的存在并已從事了物權(quán)交易的人，法律仍然承認其具有與真實的物權(quán)相同的法律效果。具體來說，公信原則表現(xiàn)為二個方面的內(nèi)容：第一，登記記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人。這就是說，一方面，如果當事人通過合同約定設(shè)定某種物權(quán)，但尚未進行登記，也沒有完成公示的要求，人們便可以相信此種物權(quán)并沒有產(chǎn)生。例如，甲在向乙購買房屋時，查閱登記簿發(fā)現(xiàn)登記的內(nèi)容中該項產(chǎn)權(quán)并沒有設(shè)置抵押，則甲便可以放心大膽地與乙
3、從事交易，并有理由相信其在購買該房屋以后不會因為該房屋曾經(jīng)設(shè)定抵押而受到第三人的追奪。從法律效果上來說，即使公示的權(quán)利狀態(tài)實際上并不存在，法律上也應(yīng)當認為在登記的內(nèi)容沒有更改之前，應(yīng)當以物權(quán)存在對待。學(xué)說稱該信賴態(tài)樣為積極信賴。（注：肖厚國：《物權(quán)變動研究》，中國社會科學(xué)院研究生院博士學(xué)位論文，第6頁。）另一方面，如果某種物權(quán)雖然已經(jīng)發(fā)生了變動，但沒有通過公示予以體現(xiàn)，人們也沒有理由相信此種物權(quán)發(fā)生了變動。這就是說，由于沒有辦理登記手續(xù)，因此不能對抗第三人。例如，甲將其房屋出讓給乙，雙方訂立了買賣合同，在履行期到
4、來以后已經(jīng)實際交付了房屋，但并沒有在登記機關(guān)辦理登記手續(xù)，可以認為在法律上物權(quán)并沒有發(fā)生變動。從法律效果上看，只要作為公示內(nèi)容的物權(quán)現(xiàn)狀沒有變動，法律便視物權(quán)變動未曾發(fā)生。這種信賴態(tài)樣，學(xué)說稱之為消極信賴。（注：肖厚國：《物權(quán)變動研究》，中國社會科學(xué)院研究生院博士學(xué)位論文，第6頁。）凡是信賴登記所記載的權(quán)利而與權(quán)利人進行交易的人，在沒有相反的證據(jù)證明其明知或應(yīng)當知道不動產(chǎn)登記簿上記載的權(quán)利人并非真正的權(quán)利人時，都應(yīng)當推定其具有善意。第二，公示記載的權(quán)利人在法律上推定其為真正的權(quán)利人。在一般情況下，登記權(quán)利人與實際
5、權(quán)利人是一致的，但在某些情況下由于登記發(fā)生錯誤，也可能會出現(xiàn)不一致的現(xiàn)象，但對第三人來說，他只能相信登記而不能相信其他的證明。所以，登記對任何第三人來講都是正確的，這就是所謂的權(quán)利的推定性規(guī)則。（注：孫憲忠：《德國當代物權(quán)法》，法律出版社1997年版，第84頁。）如果登記所記載的權(quán)利人與實際的權(quán)利人不一致，第三人相信登記所記載的內(nèi)容，與登記記載的權(quán)利人發(fā)生交易，即使登記所記載的權(quán)利人與實際的權(quán)利人不一致，也仍然應(yīng)當推定登記記載的權(quán)利人為真正的權(quán)利人。（注：例如，《德國民法典》第891條規(guī)定：(1)在不動產(chǎn)登記簿中
6、為某人登記一項權(quán)利時，應(yīng)推定，此人享有此項權(quán)利。(2)在不動產(chǎn)登記簿中涂銷一項被登記的權(quán)利時，應(yīng)推定，此項權(quán)利不存在。）如果登記記載的權(quán)利人與實際的權(quán)利人不一致，有關(guān)當事人必須依據(jù)法定的程序向法院請求更正，也可以向登記機關(guān)請求更正。法院一經(jīng)作出變更登記的裁定，登記機關(guān)必須依此裁定予以變更。在變更登記以前，當事人因為信賴原來登記的內(nèi)容而從事交易，應(yīng)當受到保護。例如，甲將乙的房屋登記在自己的名下，雖然該房屋轉(zhuǎn)讓給丙，丙因信賴甲所提供的產(chǎn)權(quán)證書等文件，而與甲訂立了房屋買賣合同，則盡管甲不是真正的權(quán)利人，但法律上應(yīng)承認該
7、項交易所導(dǎo)致的所有權(quán)移轉(zhuǎn)結(jié)果，以保護當事人的利益并維護交易安全。賦予登記以公信力的主要作用在于，一方面有利于維護正當?shù)慕灰装踩；谶@一原則，凡是參與交易的當事人在從事交易行為時，只要查閱了登記，了解了公示的內(nèi)容，基于公示所表明的權(quán)利狀況而從事交易則是完全可靠的?；谶@一原則從事交易并受讓了財產(chǎn)，此種交易就不應(yīng)當被宣告為無效，財產(chǎn)也不應(yīng)當被追奪。另一方面，公示和公信制度對于鼓勵交易具有極為重要的作用。由于交易當事人不需要花費更多的時間和精力去調(diào)查、了解標的物的權(quán)利狀態(tài)，從而可以較為迅速地達成交易；交易當事人不必要
8、因為過多的擔(dān)心處分人不是真正的權(quán)利人而對交易猶豫不決。公信原則使交易當事人形成了一種對交易的合法性、對受讓的標的物的不可追奪性的信賴與期待，這就對當事人從事交易形成了一種激勵機制。公信制度的實質(zhì)是保護交易當事人的信賴利益。此處所說的信賴，是指交易當事人對于登記記載的物權(quán)設(shè)立、變動等情況所產(chǎn)生的信賴?；谶@種信賴所產(chǎn)生的交易使交易當事人形成了一種信賴利益，對這種信賴的保護正
